【正文】 (V2) 商品房價格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房價格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 500元 /平米（樂觀估計） 500 40％ 綠色 *藍色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 300元 /平米（正常預計） 300 50％ 綠色 *藍色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 100元 /平米（保守估計） 100 10％ 綠色 *藍色（ 10） 綜合所有事件對房價影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對可比樓盤質素評分和價格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對房價的影響（確定未來事件、事件對房價影響浮動程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計算 綜上，可比樓盤對比定價和未來事件影響定價得到本案價格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預案、新項目一期定價、市場變化等決策難度高的項目。 如地段這個指標，某個樓盤表現絕對的領先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標上評分 都相對其表現進行。 —— 為了量化樓盤質素，需要對系列關鍵指標進行評分。 28 置業(yè)顧問激勵 ?職業(yè)顧問晉升通道； ?士官生制度； ?職業(yè)顧問等級設定； ?職業(yè)顧問月度、季度考核； ?職業(yè)顧問行為考核。 這又是一個獨立的項目群。 ?露臺和陽臺根據其連接的房間功能的不同，分別設置為麻將區(qū)、下午茶區(qū)、室外餐廳區(qū)。 18 樣板間 ——餐廳 樣板房 ——地下室 ?餐廳設置簡約不繁復，主要以四口之家做場景設置； ?餐桌以鮮花作為裝飾，同時以果醬、番茄醬等日常調料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來的劣質感。版權申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經上韜地產授權不得直接或間接使用本案內容。 ?廚房設計各色廚具一應俱全； ?橄欖油、調味料、意大利面等準備齊全，琳瑯滿目，按居家習慣擺放整齊； ?逼真的蔬菜模型散落在水池里，儼然一幅居家圖。 ?根據其功能性的不同，以紅酒、堅果、糖果罐、鮮花、點心、水果等進行包裝。團隊成員相對固定，以保證每個項目的均好。 CRM數據錄入質量 也列入考核 29 五：龍湖特色營銷管理 營銷與研發(fā)跨專業(yè)配合 編號 名稱 1 龍湖總圖研究的經驗 2 臨時售樓處 3 戶型評價定性研究 4 龍湖意向客戶關鍵觸點研究報告 5 龍湖集團戶外和平面廣告測試研究報告 6 營銷精英應對關鍵觸點的武器庫 7 項目價值梳理 8 營銷路書 9 可比樓盤量化定價 30 版權申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經上韜地產授權不得直接或間接使用本案內容。通過各樓盤質素得分和其樓價 Y，運用最小二乘法建立一元線型回歸方程。 項目評估指標 指標示意 分值 地段 是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 1（最差） 2（很差 ) 3(一般） 4（好） 5（很好） 是普遍認可的高檔居住區(qū)域 靠近歷史文化區(qū)域 靠近商務辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。或無經濟模型指標參考情況下的定價 。 ?未來事件相對獨立。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎 41 總圖設計七劍 ?用足指標 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈綠規(guī)劃和底層挖掘 競星劍 ?控制地庫 莫問劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標 “ 掏干吃凈 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 古典主義風格：古希臘建筑風格、古羅馬建筑風格、 歐洲中世紀建筑風格、文藝復興建筑風格； 新古典主義建筑風格； 現代評論風格； 后現代主義風格； 哥特式、巴洛克、洛可可、木條式、園林風格、概念式風格 …… 48 風格的分類 ? 很難從建筑的角度分類 ? 目前市場上的項目沒有典型風格的建筑 從市場的角度分類 ? 風格的氣質及特點 ? 風格的建筑語言和符號元素 ? 風格的運用（如何傳遞項目價值） 49 版權申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經上韜地產授權不得直接或間接使用本案內容。 15:04:3915:04:3915:042/9/2023 3:04:39 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 3時 4分 39秒 下午 3時 4分 15:04: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 下午 3時 4分 :04February 9, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :04:3915:04:39February 9, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 3時 4分 :04February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 3時 4分 39秒 下午 3時 4分 15:04: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 15:04:3915:04:3915:042/9/2023 3:04:39 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 15:04:3915:04:3915:04Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。它具有以下特點