【正文】 小高層為主。 萬科 ?朗潤園位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗學校對面。片區(qū)土地稀缺，地價已達到 1000多萬 /畝，預(yù)計未來房價會持續(xù)上漲。 客戶描述： 成都本土人看得多， 自住型 ，投資客比較少。南面的 政府官員 比較多，這邊也有。 很多客戶還是很喜歡 湖 的。占地面積，總建筑面積 :536000平方米。 均價 4980元 均價 6300元 6000元起價。 客戶大都是第二三次臵業(yè)的，外地客戶占 50％，其中深圳北京的客戶占到了外地客戶的 20％；本地客戶占 50％，以投資為主?？蛻舻哪挲g買低的都在 40歲左右，都有兩三套房。強調(diào)中式庭院的圍合。總占地 81畝，總建筑面積 25萬， 2158戶。市外省內(nèi)以 自住 為主，深圳上海的兼顧投資。 購買水晶公寓的主要是 成都本土的有錢人和華僑 。買低密度產(chǎn)品的有很多是屬于三、四次置業(yè)，年齡大都在 40歲左右。 07年 5月開盤，推出 500多套，銷售400多套 。 客戶描述： 成都人占到 5060%左右，成都客戶來自全成都，主要是做生意的人；外地客戶以廣東深圳為主約占 30%，另有少量四川省內(nèi)客戶約占 10%左右 感覺項目戶型面積合理，適合投資，項目品質(zhì)很好，具有升值潛力 仁和春天大道 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 600畝 建筑面積 50萬平米 容積率 開盤日期 2023年 7月 產(chǎn)品類型 高層 戶型面積區(qū)間 一批次 80平方米 (100套 ),135平方米 (100套 ) 二批次與一批產(chǎn)品相同 項目銷售信息 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 5200 42— 70 200套開盤售罄 一期二批次 5800（預(yù)計） 46— 78 預(yù)計 07年 9月開盤 項目競爭力：濕地公園、品牌配套、居住環(huán)境 本報告是嚴格保密的。朗潤園、宏信西花汀 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價格 4500 城市成熟住區(qū) 代表性項目 中海國際、鷺島國際、中大 作為西南中國經(jīng)濟中心的城市地位和極具魅力的城市文化，吸引了大量外來人口來成都就業(yè)與居住 據(jù)統(tǒng)計， 2023年成都市五城區(qū)商品住房銷售中，有 %的客戶是外地人，他們大多選擇來成都置業(yè)定居： ?外地商人進駐成都 ?支邊人群回成都養(yǎng)老 ?西部各省有錢人來成都買房養(yǎng) ???? 大量西南人口遷入 宜居排名全國第三 公眾眼中的成都市 ? 一座來了就不想走的城市 ?? ? 包容性全國第二的城市 ?? ? 休閑之都 本報告是嚴格保密的。 項目成本較高，如立足本地競爭則在中高端客戶數(shù)量承受能力有限、數(shù)量較小的狀況之下不具比較優(yōu)勢，必須放眼更大范圍競爭 本項目 龍城一號 東山國際 藝錦灣 御源大湖區(qū) 恒大銀河新城 川師大現(xiàn)代花園 取地成本/產(chǎn)品銷售價格 130173萬 /畝，高爾夫等功能設(shè)施的投入 4500元 /平米均價，新一期預(yù)計5500元 5268萬 /畝，目前銷售均價 3700 3600元 /平米均價 3200元 /平米 55萬 /畝 99萬 /畝 141萬 /畝 潛在供應(yīng) —— 約 38萬平方米，多層為主 70萬平方米，小高層為主 27萬平米，以多層為主 40萬平方米，預(yù)計以多層和小高層 55萬平米，以小高層 /高層為主 30萬平米左右，以小高層 /高層為主 ? 未來競爭項目潛在供應(yīng)狀況多層大約為 100萬平米左右，小高層 /高層 160萬平米左右，供應(yīng)量較大 ? 龍泉房地產(chǎn)市場中高端客戶中本地中高層企業(yè)管理人員數(shù)量有限，大部分居住條件已經(jīng)改善；來自成都的改善置業(yè)人群以及綠帶家庭客戶雖然總價承受能力相對較高，但是周邊區(qū)縣對其有較大的分流作用 本報告是嚴格保密的。 2023年去年達州一舉成為外來購房者中增長最快的區(qū)域。環(huán)境及交通的優(yōu)勢吸引了大量來自成都的養(yǎng)老及投資客戶。 航天城產(chǎn)業(yè)人口 — 中高層管理人員 ?中年人、 4045歲、企業(yè)中高層管理人員（ 1萬人左右） ?航天城工作時間較長，生活圈相對固定 ?已有一套航天城分配住房， 80或 100平米左右三居 ?企業(yè)發(fā)展的中堅力量 ?有一定經(jīng)濟實力，購買住房總價 50萬左右 ? 二次以上改善置業(yè)客戶 ?地塊位置較好，通勤方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?產(chǎn)品舒適性 ?大盤居住環(huán)境 ?交通便利 ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、工作便利、不遠離生活圈 ?產(chǎn)品形式： 舒適 120130平米三居室為主 對本項目的看法 地緣性客戶 本報告是嚴格保密的。 從各個板塊入市項目來看，驛都大道和老城區(qū)取代陽光城成為主要的供應(yīng)區(qū)域；區(qū)域整體開發(fā)強度走高，高層 /小高層逐漸成為供應(yīng)主體 東方華美苑 怡水居 3 藍色理想 2 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 別墅 洋房多層 小高層 高層 東山國際新城 劍橋 麗景 國一 澳鄉(xiāng) 1 龍城一號 藝錦灣 御源大湖 東麓 驛境 1 東麓 驛境 2 東麓 驛境 2 錦上城 文豪市苑 春秋名邸 人和世家 上東陽光 2 上東陽光 3 常青藤 檸檬城 國一 澳鄉(xiāng) 2 盛世 中華 1號 耍都 3 觀景 上東 瑞臨錦苑 陽光城板塊 老城區(qū)板塊 東山國際區(qū)域 璽印上院 國際城金巴黎 金色海岸 尚城東錦 利通天鵝堡 天鵝嶺 龍錦 花苑 天泉聚龍國際生態(tài)別墅 宏得紫竹苑 上東壹街區(qū) 桃都印象 興順苑 驛都大道板塊 翠晨記 陶然 精舍 明星花苑馨苑 麗陽 嘉園 園丁 花園 金山 花園 驛都 錦繡 京龍 名苑 天地晨光麗景 蔚藍 花城 鷹冠 莊園 足球假日公寓 洪景 麗苑 怡景 花園 陽光 世界 五角度假公寓 濱河 苑 陽光假日別墅 陽光 香榭 麗泉 江南 本報告是嚴格保密的。二期今年 10月份開盤，共 25戶 2023年 12月開盤， 90％的銷售率，現(xiàn)在已進入尾盤銷售了。 價格 多層 2023年 9月推出，開始只賣 2023多；別墅 3500每平 今年推出的高層一個月售完，均價 35003600元 均價 3400 戶型 70140平米，產(chǎn)品線相對豐富 7 8 90平米，主力戶型 90100平米兩居 31003200 銷售狀況 新推小高層一個月售完，一期多層開盤售罄 第一期一共 400多套，年初開盤到現(xiàn)在銷售率 70%。戶型套二套三的比例 3： 7，套二是八九十平的，套三是100～ 160平 二批次戶型 80～ 140，80、 90為套二， 110～140為套三，二批次套二套三比例也為 3： 7 項目銷售信息（已售罄） 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 3080 35萬左右 300套開盤售罄 一期二批次 3200 40萬左右 300套 5月開盤，剩余約 30套 C區(qū) 區(qū)區(qū)區(qū)占地面積 500畝 總建面 45萬平方米 開盤時間 一批次 銷售套數(shù) 570套左右 潛在供應(yīng)量 約 40萬平方米，預(yù)計以多層和小高層為主 核心競爭力： 40畝大湖面、低密度 項目問題：配套設(shè)施缺乏 本報告是嚴格保密的。 B、 C區(qū)其中 50%左右的客戶為成都客戶，主要購買為養(yǎng)老和投資，30%為龍泉本地的客戶， 20%為二級城市的個人。 本報告是嚴格保密的。 近期伴隨一系列重大設(shè)施以及項目的推進，將進一步加快大面片區(qū)和興龍片區(qū)的開發(fā)，推動龍泉快速融入成都城區(qū) ?政府重點打造三個組團以及經(jīng)開區(qū)： 天鵝湖：實現(xiàn)和城區(qū)的無縫對接。 從建成現(xiàn)狀以及未來發(fā)展看，項目所在的大面片區(qū)以及東山國際所處的興龍片區(qū)具備良好的發(fā)展?jié)摿? 龍泉驛現(xiàn)狀建成區(qū)主要分為繞城路以內(nèi)片區(qū)、老城區(qū)、陽光城和開發(fā)區(qū)四部分 ?繞城路以內(nèi)片區(qū) ：包括十陵鎮(zhèn)城區(qū)以及大面鎮(zhèn)部分區(qū)域，規(guī)劃管理權(quán)限規(guī)錦江區(qū)政府。 1 0 . 1 71 0 . 7 41 2 . 2 81 4 . 4 21 6 . 0 61 7 . 0 51 1 . 3 816% 16% 16%15%18%20%17%0246810121416182023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%% %%%%%%%%%%%龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 2023年成都郊區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值比較 0510152025龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，龍泉的農(nóng)業(yè)較發(fā)達，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占比較高，同時也造成了區(qū)域的城市化水平較低 本報告是嚴格保密的。二者共同構(gòu)成北部新城 雙流 主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機械設(shè)備制造等為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、 科研教育為主 的園林式城區(qū) 龍泉 主城區(qū)東部分中心，國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū) ,將發(fā)展 休閑度假產(chǎn)業(yè) 的城市新區(qū) 郫縣 主城區(qū)西北部分中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 科研教育基地 溫江 主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成 教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū) 本報告是嚴格保密的。成都國地東湖灣項目首次溝通 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 GDP 2023 2023 2023 2023 2023 2023龍泉驛區(qū) GDP總值發(fā)展水平 (億元 ) 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都2023年龍泉與其他成都近郊區(qū)生產(chǎn)總值比較 (億元 ) ?龍泉驛區(qū)在以成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭的帶動下全區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展 , 至 2023年全區(qū)國民生產(chǎn)總值達 。 050100150200250龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都20% 18%17% 16% 16% 16% 15%45% 46% 45%39% 36%37%40%35% 36%38%49%46%44% 45%0%10%20%30%40%50%2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%第一產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)龍泉驛區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化分析 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)對龍泉驛地區(qū)貢獻 龍泉驛區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 ?龍泉驛區(qū)第二產(chǎn)業(yè)成為帶動全區(qū)經(jīng)濟增長的主要因素，工業(yè)化水平進一步提升，全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2023年的 20： 35： 45 調(diào)整為 06年的 15： 49： 36。是最先承接成都主城區(qū)蔓延的部分。 皇冠湖：打造未來城市商業(yè)和商務(wù)的中心。 區(qū)域房地產(chǎn)市場近年呈現(xiàn) 〝走量不走價〞 的整體特征，商品房價格以及房地產(chǎn)投資額偏低，與其他近郊區(qū)相比房地產(chǎn)開發(fā)水平較低 ? 龍泉驛區(qū)無論竣工面積還是銷售面積都比較大，且持續(xù)上漲。 東山國際新城 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 新城規(guī)劃占地近 3平方公里，腹地面積 20平方公里 建筑面積 規(guī)劃建筑面積 300萬平米 容積率 開盤日期 2023年 10月 風格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 A區(qū)戶型面積 60%為130平米的三居，共計600套 B區(qū)戶型面積 60%的120平米三居， 480套左右 C區(qū)總 7080%為 140平米的大三居， 60