【正文】 黃河大學(xué)學(xué)生：u不怎么在校外消費(fèi) ，周末會(huì)去其他學(xué)校找同學(xué)；u買衣服一般去 火車站 ，休閑的為主；u玩一般去網(wǎng)吧、溜冰， 吃飯一般一二十元……村民（三環(huán)路南）：u現(xiàn)在 買東西不方便 ；u有時(shí)候會(huì)去 世紀(jì)聯(lián)華 ；u超市的東西比較貴，應(yīng)該有菜市場(chǎng)會(huì)更方便……居民（三環(huán)路北）：u周邊買東西挺方便的；u超市就去世紀(jì)聯(lián)華，其他去市里；u南邊建個(gè)超市也會(huì)去吧，看那邊方便、便宜……區(qū)域消費(fèi)者訪談?wù)Z錄7核心商圈消費(fèi)者研究小結(jié)q 從目前來看，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求主要有以下三類：216。待開發(fā)安置區(qū) \經(jīng)適房經(jīng)適房回遷安置天擎花園安置區(qū)安置區(qū)南三環(huán)?王胡砦城中村改造項(xiàng)目，安置房及商品房總規(guī)模達(dá)到251萬平米，未來居民總數(shù)將達(dá)到 10萬人左右。鄭鄭 州橄州橄 欖欖 城集中商城集中商 業(yè)項(xiàng)業(yè)項(xiàng) 目目終終 稿稿 匯報(bào)匯報(bào) 稿稿謹(jǐn) 呈： 中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位3經(jīng)實(shí)地勘察，項(xiàng)目核心商圈范圍內(nèi)（北：航海路 — 西：大學(xué)南路 — 南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯 — 東：鐵路線）人口分布如下社區(qū)名城 人口 社區(qū)名城 人口上元 4500 春暉小區(qū) 2400中心花園 360 亞新美好佳苑 4000麗城 3100 晨曦小區(qū) 4000綠島港灣 2100 馮莊小區(qū) 6000大學(xué)名郡 4800 健達(dá)世紀(jì)園 2400花都港灣 11000 錦龍小區(qū) 1200臺(tái)胞小區(qū) 2800 賈砦村 4000代莊小區(qū) 4000 柴郭村 3000富華佳苑 2800 十八里鋪 3000潔云星苑 2023 站馬屯 3000外阜花園 1200 南劉莊 1000鐵路家屬社區(qū) 3200共計(jì)：約 市場(chǎng)名稱 人口 市場(chǎng)名稱 人口萬客來 5000 華中酒批發(fā)城 1200中陸商貿(mào)城 10000 馮莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1000鞋城 50000 百貨批發(fā)市場(chǎng) 1200華中商業(yè)城 1500 盈合萬貿(mào)城 1600摩配城 1500 五金塑料城 2023共計(jì)：約 加上周邊學(xué)校，共計(jì)：約 18萬人經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周邊 ： 18萬人左右居民社區(qū)批發(fā) /商貿(mào)市場(chǎng)沿街商業(yè)設(shè)施里4橄欖城項(xiàng)目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來 2萬居民，王胡砦項(xiàng)目規(guī)劃將有 10萬居民規(guī)模 總?cè)丝跀?shù)回遷安置區(qū) 約 30萬 8500人天擎花園 約 11萬 2023人經(jīng)濟(jì)適用房（ B501/02) 約 13萬 5000人待開發(fā)安置區(qū) /經(jīng)適房（ B60 B802)約 20萬 8500人橄欖城 90100萬 35萬人總計(jì) 57萬人?橄欖城項(xiàng)目未來將有 35萬的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來2萬居民；?本項(xiàng)目周邊區(qū)域未來將存在 57萬的消費(fèi)人群。根據(jù) 2023年鄭州人均消費(fèi)支出（ 8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總量約為 — 億元，未來可達(dá)到 30億元，消費(fèi)潛力巨大。8Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位9關(guān)鍵結(jié)論回顧城市商業(yè)環(huán)境n南部城區(qū)未來發(fā)展趨勢(shì)良好，但在可見時(shí)期內(nèi)，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)屬性及居住密度 變化不大 ；n南部城區(qū)規(guī)模化的集中商業(yè)設(shè)施較少 ，未出現(xiàn)區(qū)域型商業(yè)集中區(qū)；n居住人口密集區(qū)域的規(guī)模性商業(yè)項(xiàng)目，能夠吸引區(qū)域人群消費(fèi)，形成 區(qū)域商業(yè)核心 ，從而與市域商圈形成互補(bǔ)；n城市整體商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)以 社區(qū)商業(yè)為主 ，集中商業(yè)相對(duì)較少；n升龍國際 、 中原新城 以及 王胡寨項(xiàng)目 的入市，將對(duì)南部區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)帶來巨大 競(jìng)爭(zhēng)。良好的購物環(huán)境252。業(yè)態(tài)組合252。Lifestyle Center鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：學(xué)府商業(yè)：?如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等 14Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位15區(qū)域補(bǔ)缺：252。252。超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來增建兩層的空間；216。公寓以銷售為主。區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習(xí)慣性消費(fèi)規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程開發(fā)時(shí)序考慮25項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序及分期示意超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓月光路123項(xiàng)目分期建議26Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位27本項(xiàng)目總體指標(biāo)匯總：總占地為 5萬平米，總建面 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 住宅用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 總指標(biāo) 數(shù)值 單位 　占地面積 ㎡ 　容積率 　 　總建筑面積 ㎡ 　其中： 　 　 占比商業(yè)街 10000 ㎡ 8%超市 /會(huì)所 20230 ㎡ 16%MALL 30000 ㎡ 24%酒店式公寓 10000 ㎡ 8%LOFT公寓 10930 ㎡ 9%住宅 42023 ㎡ 34%住宅底商 ㎡ 2%住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總：28項(xiàng)目建設(shè)期安排及測(cè)算假設(shè)說明項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)施工安排 2023年 2023年 2023年　項(xiàng)目名稱 總計(jì)（平米） 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年商業(yè)街 　 　 　超市 /會(huì)所 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　合計(jì) 占比 　 　 20% 20% 19% 41%?假設(shè)項(xiàng)目由 2023年下半年開始啟動(dòng)， 09年下半年 10年進(jìn)行超市及商業(yè)街開發(fā)， 10年進(jìn)行住宅開發(fā)及銷售， 2023年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)；?假設(shè)全部土地成本為自有資金，初期啟動(dòng)資金為銀行貸款；?相關(guān)銷售價(jià)格及租金價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)及增長率進(jìn)行預(yù)測(cè)。住宅項(xiàng)目參考 售價(jià)（元 /平米）升龍國際 5400亞星城市山水 4700橡樹玫瑰城 3900仁恒上元 4100橄欖城 一期 4370/二期 4250公寓項(xiàng)目參考 售價(jià)（元 /平米）升龍國際中心 5250航海大廈 5250時(shí)尚 FC社區(qū) 5500本項(xiàng)目住宅及公寓部分售價(jià)：31物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米） 出租（平米）MALL 3000超市 /會(huì)所 20230商業(yè)街 10000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 20230占比 84% 16%p方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市 /商務(wù)會(huì)館持有出租；p出售物業(yè)總規(guī)模為 ，站總體的 84%；p持有物業(yè)總規(guī)模為 20230平米，占比為 16%。u容積率： u建筑密度： 40%u車位： 32450超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議層數(shù) 單層面積 總面積Mall 地上 4層 7000左右 30000獨(dú)立商業(yè) 超市 地上 2層 70007500 1000012023商務(wù)會(huì)館 地上 4層（ 12層部分面積給超市） 800010000餐飲街 地上 23層 商業(yè)街區(qū)形式 10000商業(yè)總規(guī)模 60000公寓酒店式公寓： 800010000平米 LOFT公寓： 1202313000平米21000總計(jì) 81000綠化景觀 停車場(chǎng)51各物業(yè)初步尺寸如下圖規(guī)劃布局建議超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓1015101575209010245 50 50 510 65 35 5建筑密度為 57%，稍大于規(guī)劃要求50401151052Mall超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動(dòng)線與車行動(dòng)線相分隔，盡量不出現(xiàn)人車動(dòng)線的沖突?車行交通主要在項(xiàng)目外圍區(qū)域，車輛出入口 設(shè)置在 商業(yè)區(qū)東部， 車輛從城南三環(huán)主干道進(jìn)入項(xiàng)目停車場(chǎng)；?人流動(dòng)線主要為各商業(yè)設(shè)施周邊，與車行道路相分隔，盡量實(shí)現(xiàn)人車分流。商業(yè)形式： 獨(dú)立建筑部分 34層為主餐飲服務(wù)區(qū)：216。東方新天地北京 兩個(gè)核心景觀之間的長度約 190米 。同樣的，國貿(mào)商城的 街道也是曲折的 ，在商城內(nèi)形成了一個(gè)環(huán)狀通路。69Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營模式Q8：公寓產(chǎn)品定位70商業(yè)招商與運(yùn)營模式建議71招商范圍及各階段招商重點(diǎn)招商范圍?品牌家居、電器 （如國美電器、特力屋等）前期（ ）中期（ ）后期（ ）特色餐飲街?中小型特色餐飲、咖啡廳、茶藝室等核心主力商業(yè)?銀行、郵局、藥店、手機(jī)通訊營業(yè)廳等?網(wǎng)吧、臺(tái)球、棋牌室等大眾化娛樂設(shè)施物業(yè)形式?品牌連鎖綜合超市 （如丹尼斯、家樂福等）超市 商務(wù)會(huì)館?大型餐飲酒樓 （本地知名商家或全國連鎖餐飲企業(yè)等）?商務(wù)會(huì)館 /娛樂中心 /洗浴獨(dú)立建筑，大型店鋪 商業(yè)街區(qū)，中小型店鋪 集中商業(yè)，內(nèi)部商鋪?Outlets運(yùn)營公司?百貨 /購物中心經(jīng)營商 （如丹尼斯、天虹集團(tuán)等）?專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營商商業(yè)業(yè)態(tài)?便利店、洗衣房、藥店、美容美發(fā)、洗印 /照相等72招商計(jì)劃招商目標(biāo)l截止到 2023年 6月，確認(rèn)超市、會(huì)所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺(tái)；216。216。承租客商的選配 ： 選擇與整體商業(yè)定位相一致的商家 。車輛管理： 負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放，同時(shí)要有專人負(fù)責(zé)車輛看管；設(shè)置不同車輛的專用停放場(chǎng)所。5萬平米， 1200套。燃?xì)?、暖氣入戶（有一定的靈活性）252。洗化城： 洗滌、化妝品等252。購物廣場(chǎng)鞋城洗化城茶城專業(yè)市場(chǎng)篩選88專業(yè)市場(chǎng)篩選 —— 同時(shí)，我們統(tǒng)計(jì)出 目前較為成熟的專業(yè)市場(chǎng)類型（如下 36種）專業(yè)市場(chǎng)篩選1. 糧油肉蛋 /食品飲品2. 蔬菜水果 /土特產(chǎn) 3. 茶葉茶具交易 4. 海味干貨 /調(diào)料干果 5. 水產(chǎn)海鮮 /肉類冷凍6. 酒店用品 7. 家電音響 /電子游戲 8. 五金交電 /機(jī)電化工 9. 玩具禮品 /工藝飾品10. 婦嬰、兒童用品 11. 燈飾照明 /裝飾材料 12. 建材陶瓷 /水暖油漆 13. 舊貨交易 /二手交易 14. 畫品畫框 /畫工藝品 15. 圖書音像 /郵票錢幣 16. 文物古玩 /珠寶玉器 17. 慶典牌匾 /錦旗佛教18. 服裝服飾 /布匹輔料 19. 內(nèi)衣襪子 /毛線針織 20. 家具家俬 /床品布藝 21. 箱包鞋帽 /皮具 /小百貨 22. 皮革皮料 /鞋具 23. 計(jì)算機(jī) /手機(jī) /數(shù)碼通訊24. 汽車、摩托車配件 25. 文化體育用品 26. 新車、二手車交易 27. 花鳥魚蟲 /水族寵物28. 眼鏡鐘表 /攝影器材 29. 日用雜品 /炊具廚具 30. 花卉 /綠植 /園藝31. 藥材藥品 /保健品 32. 安全消防 /橡膠塑料 33. 油墨紙張 /印刷包裝 34. 鋼材 /有色金屬 35. 縫紉設(shè)備 /燙熨模特 36. 冷凍設(shè)備37. …… 89專業(yè)市場(chǎng)篩選 —— 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及適應(yīng)條件進(jìn)步篩選，確定適合本項(xiàng)目的專業(yè)市場(chǎng)選擇專業(yè)市場(chǎng)篩選項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及本體條件專業(yè)市場(chǎng)的影響因素可選類型? 提升區(qū)域價(jià)值，促進(jìn)整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的價(jià)值提升；? 項(xiàng)目屬于大規(guī)模住宅開發(fā)的商業(yè)集中區(qū)，未來項(xiàng)目周邊將以大規(guī)模居住區(qū)為主。鄭州玩具專業(yè)市場(chǎng)存在空白專業(yè)市場(chǎng)篩選91專業(yè)市場(chǎng)篩選 —— 酒店用品，存在市場(chǎng)空白案例：北京經(jīng)開萬佳酒店用品市場(chǎng)216。?經(jīng)營方式：252。OUTLET