華燕置業(yè)-上海青浦別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議-71頁-文庫吧在線文庫
【正文】 作出 財(cái) 富。本項(xiàng)目目前最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為本項(xiàng)目目前最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為，而南側(cè)則控制在以下，而南側(cè)則控制在 ，本項(xiàng)目如果以單一性的產(chǎn)品沖左右，本項(xiàng)目如果以單一性的產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，會(huì)形成本項(xiàng)目受到南北塊的集中打壓，所以項(xiàng)目應(yīng)選擇錯(cuò)擊市場(chǎng)，會(huì)形成本項(xiàng)目受到南北塊的集中打壓，所以項(xiàng)目應(yīng)選擇錯(cuò)位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目會(huì)位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目會(huì)有同期性的可能，本項(xiàng)目應(yīng)將選擇優(yōu)于南側(cè)的規(guī)劃來取悅市場(chǎng)；有同期性的可能，本項(xiàng)目應(yīng)將選擇優(yōu)于南側(cè)的規(guī)劃來取悅市場(chǎng)；***九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園******************案名 產(chǎn)品唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個(gè)案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯(cuò)位化分析在房型面積上 “ 去脂 ” ，以面積來控制總價(jià)借鑒性 錯(cuò)位性不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實(shí)用性 ；利用天然的水景資源，形成水景住宅項(xiàng)目仍以 “ 西郊 ” 為項(xiàng)目的立身之本利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個(gè)區(qū)域（以及競(jìng)爭(zhēng)板塊）內(nèi)有更高的發(fā)展；戶型建議單體配比建議配比原則：v 混合型產(chǎn)品應(yīng)有一種主體產(chǎn)品引導(dǎo)市場(chǎng)；v 根據(jù)項(xiàng)目既定的市場(chǎng)定位鎖定主體產(chǎn)品；v 以主體購買群為定位導(dǎo)向；v 以區(qū)域差異化為定性主導(dǎo)原則；813957101124612v紅色地塊位置較佳，開發(fā)獨(dú)立別墅；v黃色地塊建議以獨(dú)立別墅為主和少量雙拼別墅組成；v南側(cè)的藍(lán)色圖標(biāo)由于地塊形狀和緊鄰高速公路，建議全部建造雙拼別墅；根據(jù)項(xiàng)目的戶型設(shè)定：建議 : 獨(dú)立別墅與雙拼別墅的比例約為 60%和 40%，即獨(dú)立別墅 174戶，雙拼 114戶（ 72幢）考察本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的戶型面積情況： 戶型面積建議戶型面積建議從競(jìng)爭(zhēng)別墅情況來看，獨(dú)棟別墅去化主力集中在 300平方米 500平方米之間，其中較小面積，集中在 250400平方米之間的別墅去化速度較快， 400平方米以上的面積有一定阻力；從聯(lián)排別墅來看，目前區(qū)域聯(lián)排的供給量較小，幾乎就是空白點(diǎn)，趙巷板塊尚未開始供給，早期的西郊景園和九亭的上海弄里人家、上海詩林的聯(lián)排供給面積集中在都在 150250平方米之間，大于 250平方米的聯(lián)排在去化上有一定的阻力；別墅形式 獨(dú)立 聯(lián)體供應(yīng)面積 260900 205261集中面積 320380 2252401） 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市，以目前的別墅價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)來看，明年的單價(jià)將繼續(xù)攀升，所以建議項(xiàng)目應(yīng)控制總價(jià)；2） 總體在戶型上采取 控制面積的基本原則 ，以簡(jiǎn)約但不減少功能的原則，通過控制戶型，相應(yīng)的牽涉到總價(jià)的變動(dòng)；3） 通過以上的市場(chǎng)比較分析法，我們認(rèn)為獨(dú)立別墅面積主力供給段控制在 300400平方米，少量景觀較好的可超過 400平方米。 趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊；216。 徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈；216。一面，將成為本項(xiàng)目立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。趙巷特色別墅板塊是由青浦政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大型公共綠地，休閑度假村、學(xué)校等都由政府在先前規(guī)劃的指定位置配備，避免了區(qū)域建設(shè)造成的資源浪費(fèi)，并且保證了建后的經(jīng)營(yíng)性問題；216。v 別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上升，從 1990年 200多萬平方米上升到了 2023年 1200多萬平方米；v獨(dú)立別墅的客戶來源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶三分天下，聯(lián)屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主；v客戶對(duì)于別墅的認(rèn)識(shí)也發(fā)生了變化，不再簡(jiǎn)單拘泥于別墅產(chǎn)品的簡(jiǎn)單再復(fù)制，而是更注重細(xì)部產(chǎn)品、景觀、生活方式等的綜合因素；v 綜上所述：未來一段時(shí)期內(nèi)，別墅的供應(yīng)與需求將維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但別墅價(jià)格將穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。已確定項(xiàng)目趙巷別墅板塊的供應(yīng)量預(yù)計(jì)應(yīng)在趙巷別墅板塊的供應(yīng)量預(yù)計(jì)應(yīng)在 200260萬平方米，萬平方米，以上已確定的項(xiàng)目的總供應(yīng)量約為以上已確定的項(xiàng)目的總供應(yīng)量約為 。九溪十八島占地面積： 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 一期 142棟獨(dú)立別墅二期 56棟獨(dú)立別墅單套面積： 350650M2花園面積： 5002023M2尾盤價(jià)格： 1202322023元 /M2交房時(shí)間： 03年 4月特色： 是徐涇板塊目前體量最大的項(xiàng)目，水域面積達(dá) 3萬平方米，水景資源豐富且優(yōu)美，且產(chǎn)品上較在競(jìng)爭(zhēng)力。 徐涇板塊別墅區(qū)；216。的關(guān)鍵。本項(xiàng)目位于整個(gè)大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，本項(xiàng)目位于整個(gè)大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，既強(qiáng)勢(shì)了本項(xiàng)目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質(zhì)；既強(qiáng)勢(shì)了本項(xiàng)目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質(zhì)；216。 05:59:4705:59:4705:59Wednesday, March 24, 20231乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。 三月 2105:59:4705:59Mar2124Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 05:59:4705:59:4705:593/24/2023 5:59:47 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 5:59:47 上午 5:59 上午 05:59:47三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 05:59:4705:59:4705:59Wednesda
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