【正文】 業(yè)務(wù)范圍：高新技術(shù)企業(yè)孵化器建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資管理 69 金融街控股的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 經(jīng)理層 股東會(huì) 監(jiān)事會(huì) 其中實(shí)際控制人與公司 的產(chǎn)權(quán)關(guān)系如右所示： 天津市人民政府 天津海泰控股集團(tuán)有限公司 天津海泰科技發(fā)展股份有限公司 100% % 70 海泰發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃 ?公司的發(fā)展戰(zhàn)略： 以創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)為基礎(chǔ)，工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)投資兩翼并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略 — 工業(yè)地產(chǎn)：“基地 +特色工業(yè)園”的運(yùn)營(yíng)模式 — 孵化服務(wù)：三級(jí)孵化理念 — 產(chǎn)業(yè)投資： 2023年信息化產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)化專(zhuān)項(xiàng) “軟件 +集成” “寬帶 +運(yùn)營(yíng)” “孵化 +培訓(xùn)”的運(yùn)營(yíng)模式 71 72 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 工業(yè)地產(chǎn)是由市場(chǎng)利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。 ? 管理經(jīng)驗(yàn)是收益兌現(xiàn)的根本保證 ? 具有良好地段只是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的必要條件，而非充分條件。 ?公司目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較健康，未來(lái)具有較大的發(fā)展?jié)摿?。合作?xiàng)目主要是大中型住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；萬(wàn)科按照銷(xiāo)售收入的 3%收取綜合管理費(fèi)用。 ? 通常成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中普通消費(fèi)者一生通常需要經(jīng)歷四次置業(yè)，即：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)，而每次置業(yè)對(duì)產(chǎn)品的需求都不相同，因此萬(wàn)科的鎖定終身客戶(hù)策略，就是認(rèn)為萬(wàn)科住宅產(chǎn)品就是為消費(fèi)萬(wàn)科品牌的特定人群打造、滿(mǎn)足其不同人生階段的住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們?cè)诓煌松A段的需求而做的產(chǎn)品細(xì)分。 企業(yè)的資源稟賦適宜哪種擴(kuò)張模式 ? 當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果好于范圍經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，選擇區(qū)域化擴(kuò)張 當(dāng)范圍經(jīng)濟(jì)效果好于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，選擇跨區(qū)域擴(kuò)張 區(qū)域化擴(kuò)張 同一區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目增多導(dǎo)致規(guī)模擴(kuò)大，易形成 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 跨區(qū)域擴(kuò)張 企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張，使用共同的技術(shù)、廣告、品牌等，整合組織架構(gòu)，降低生產(chǎn)成本，追求 范圍經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)企業(yè) 策略 16 ? 房企應(yīng)采取多元化還是專(zhuān)業(yè)化模式 ? 房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 17 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的選擇 小 迅速膨脹 穩(wěn)定 起步期 企業(yè)規(guī)模 區(qū)域性 專(zhuān)業(yè)化 企業(yè)發(fā)展階段 成長(zhǎng)期 成熟期 區(qū)域性 多元化 跨區(qū)域 專(zhuān)業(yè)化 跨區(qū)域 多元化 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不同的發(fā)展階段，根據(jù)自身的規(guī)模和實(shí)際條件選擇合適的商業(yè)模式 18 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變 3 19 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷五個(gè)階段 1991 1994 1998 2023 1991前 20 由下圖 GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率的關(guān)系可以看出 五個(gè)階段的劃分 21 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式演變 政府建房分配模式 1991年以前 “投機(jī)”模式 19911994 過(guò)渡模式 19941998 屬于“資本”的模式 2023至今 “杠桿”模式 19982023 ?土地劃撥 ?財(cái)政撥款 ?福利分房 沒(méi)有真正意義的房企 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 計(jì)劃經(jīng)濟(jì) ?從資金或者關(guān)系到土 地開(kāi)發(fā)權(quán)再到資金 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 區(qū)域政策不均衡 ?類(lèi)似于 91年前的建房 分配模式，孕育新模 式 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 房地產(chǎn)業(yè)低迷 ?以小博大：利用關(guān)系 協(xié)議拿地 以土地抵押銀 行貸款籌集啟動(dòng)金 建筑 企業(yè)墊資開(kāi)發(fā) 樓花銷(xiāo)售 回饋 償還欠款補(bǔ)交土地 出讓金 — 環(huán)境：取消福利分房 ?資本密集型產(chǎn)業(yè) — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 地根、銀根緊縮，土 地新政策與控制銀行 信貸兩手抓，抬高了 房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻 22 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 4 23 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) （百?gòu)?qiáng)企業(yè)） ? 百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)更加明顯，凈資產(chǎn)規(guī)模增速顯著提高 20232023年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化圖 資料來(lái)源： 2023年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 24 2023年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模大幅增加： ?當(dāng)年總資產(chǎn)均值達(dá) 億元，其中總資產(chǎn)超過(guò) 400 億元的企業(yè)有 萬(wàn)科、北京首開(kāi)、合生創(chuàng)展 。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究 1 香港模式與美國(guó)模式比較研究 3 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 9 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變 19 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 23 中國(guó)房地產(chǎn)典型企業(yè)發(fā)展模式分析 33 目錄 2 香港模式與美國(guó)模式 1 3 兩種商業(yè)模式的比較 專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)（價(jià)值鏈與產(chǎn)品） 縱向多元化 橫向多元化 香港模式 美國(guó)模式 多元化 Vs 專(zhuān)業(yè)化 房地產(chǎn)企業(yè)兩種主要的經(jīng)營(yíng)模式：香港模式和美國(guó)模式因各自經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)不同產(chǎn)生了多元化和專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的差異 縱向多元化：企業(yè)從事的行業(yè)涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括土地開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、 銷(xiāo)售、物業(yè)管理等 橫向多元化：企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品除了住宅，還有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和酒店，甚至工業(yè)廠房等 價(jià)值鏈專(zhuān)業(yè)化：企業(yè)只從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的某一個(gè)環(huán)節(jié)，投資、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理分別 由不同的公司負(fù)責(zé) 產(chǎn)品單一化：企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也是單一化，主業(yè)專(zhuān)注于住宅、寫(xiě)字樓或商業(yè)物業(yè)等。凈資產(chǎn)均值為 億元，其中凈資產(chǎn)超過(guò) 100 億元的企業(yè)有中海地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、上實(shí)地產(chǎn)等。 ? 萬(wàn)科認(rèn)為，目前中國(guó)大部分城市消費(fèi)者均存在四次置業(yè)需求，因此萬(wàn)科策略就是提供不同種類(lèi)的住宅產(chǎn)品滿(mǎn)足和適應(yīng)這些住宅需求。 48 ?與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)合作規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 萬(wàn)科曾與招商地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)天津西青區(qū)項(xiàng)目、與中糧集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)廣州科學(xué)城項(xiàng)目等表明與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)成為萬(wàn)科的合作開(kāi)發(fā)模式之一。目前，南京、蘇州和無(wú)錫住宅平均價(jià)格較低（均在4000 元 /M2 左右），三地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景較好，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展?jié)摿?。任何?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值 .投資者重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)包括：金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋。 ? 工業(yè)地產(chǎn)上市公司大都以高新開(kāi)發(fā)區(qū)為載體，從事開(kāi)發(fā)區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對(duì)園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。 , February 5, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023年 2月 5日星期日 9時(shí) 29分 40秒 09:29:405 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著