中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究報告(文件)
【正文】 地一級開發(fā)、房地產(chǎn)項目開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。 三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。 , February 5, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :29:4009:29:40February 5, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 5日星期日 9時 29分 40秒 09:29:405 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :29:4009:29Feb235Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 5, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 5日星期日 9時 29分 40秒 09:29:405 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 5日星期日 上午 9時 29分 40秒 09:29: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :29:4009:29Feb235Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 5日星期日 9時 29分 40秒 09:29:405 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :29:4009:29:40February 5, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 5, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :29:4009:29Feb235Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。建議關(guān)注海泰發(fā)展、張江高科、南京高科、蘇州高新等工業(yè)地產(chǎn)公司。 66 67 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點是：盈利水平不高，管理費用及期間費用較高，償債能力較強，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。 64 典型企業(yè)分析 4 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 65 工業(yè)地產(chǎn)的主要特征 ? 工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。 ?2023年和 2023年將是金融街發(fā)展的重要時期， 2023年奧運會前金融街區(qū)域?qū)⑼瓿砷_發(fā)建設(shè)，金融街將面臨轉(zhuǎn)型期間，公司轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略方向已經(jīng)確定，在完成北京金融街區(qū)域建設(shè)收尾工作的同時，貫徹以 北京和環(huán)渤海地區(qū)的資源儲備策略 。北京的 CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域等三個區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值前景是相對樂觀的 。正確認識商業(yè)地產(chǎn)的成長性時間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點。 55 棲霞建設(shè)的優(yōu)勢分析 ?公司在南京具有明顯的品牌、技術(shù)、壟斷優(yōu)勢、且土地儲備較豐富優(yōu)良，大部分項目風(fēng)險小、盈利能力強，公司“立足南京市、面向周邊其它城市”的發(fā)展戰(zhàn)略切實可行。因此強強合作可謂是雙贏戰(zhàn)略，有效規(guī)避兩個強勢企業(yè)在同一區(qū)域開發(fā)相似產(chǎn)品形成的價格直接競爭風(fēng)險，兩個強勢企業(yè)協(xié)同作戰(zhàn)，成為該區(qū)域住宅產(chǎn)品的價格制定者，從而獲取最大化的利潤。 二者風(fēng)險共擔(dān)，利益共享，同時確保萬科在合作開發(fā)項目中的權(quán)益等于或大于 50%，或者第一權(quán)益持有人。 2023年，萬科項目分布在上海、北京、深圳等 6個城市； 2023年增加到 10多個； 2023年萬科進入城市增加到 28個 45 ? 長三角和珠三角是萬科主營收入和凈利潤大的主要貢獻區(qū)域 ， 2023 年長三角和珠三角區(qū)域一共貢獻%主營收入和 %凈利潤，并且比例在逐步上升。其職責(zé)不僅是風(fēng)險控制，更是從業(yè)主的視角考察公司的樓盤 監(jiān)控線 四大主線管理體系 41 萬科：縱向?qū)I(yè)化 +橫向跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 產(chǎn)品：專注于商品住宅開發(fā) ? 2023 年按照全國商品房銷售額口徑計算，萬科在全國商品住宅市場占有率約 % 42 萬科的主要產(chǎn)品系列 產(chǎn)品系列 位置 代表產(chǎn)品 城市花園 城市中心區(qū)外圍 上海、北京、天津、沈陽、成都等城市花園 四季花城 城郊結(jié)合部 深圳、武漢、沈陽、南昌四季花城 金色家園 城市中心區(qū)住宅重建 深圳、成都、武漢、南京金色家園 自然人文 深圳 17 英里、東海岸、金域藍灣、上海蘭喬圣菲 資料來源：萬科網(wǎng)站 43 萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略的核心 就是延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶 。 25 ? 百強房企投資額增速大幅回升，土地儲備持續(xù)大幅增加 宏觀調(diào)控為百強企業(yè)提供了對外擴張的良好機遇，百強企業(yè)紛紛加大了投資力度 20232023年房地產(chǎn)百強企業(yè)完成房地產(chǎn)投資額及增長率 資料來源： 2023年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告 2023 年 百強企業(yè) 平均完 成房地產(chǎn)投資額 億元 ， 平均增長率達 %， 增幅同 比提高 % 26 ? 全國土地購置面積持續(xù)下降，而百強企業(yè)土地儲備面積持上升態(tài)勢 表明土地資源進一步向優(yōu)勢企業(yè)集中 20232023年房地產(chǎn)百強企業(yè)土地儲備面積變化圖 2023 年 百強企業(yè)平均規(guī) 劃建筑面積 397 萬平方米 ， 土地儲備面積為 381 萬平方米 ， 同比增長 %和 % 資料來源： 2023年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告 27 ? 百強企業(yè)銷售業(yè)績大幅上升，行業(yè)集中度進一步提高 20232023年房地產(chǎn)百強企業(yè)業(yè)務(wù)收入變化圖 2023 年 房地產(chǎn)百強企業(yè) 房屋銷售額和房 地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均 創(chuàng)歷史最高水平 均值分別達到 銷售額 億元 收入 億元 增幅分別為 % 及 % 資料來源： 2023年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告 28 中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力十強 綜合實力 TOP10 ?規(guī)模大 平均總資產(chǎn)規(guī)模達到 億元 完成房地產(chǎn)投資達 880 億元 房屋施工總面積為 5464 萬平米 竣工總面積為 1486 萬平米 成長穩(wěn)定 3年均銷售額增長率 % 年均主營業(yè)務(wù)收入增長 % 年均凈利潤增長率達 % 土地儲備面積共 16766 萬平米 盈利均好 平均凈利潤達 億元，其中中 海地產(chǎn)以 3年年均總資產(chǎn)收益率 % 年均凈資產(chǎn)收益率為 % 其中合生創(chuàng)展、大華、綠城都超 過了 25%，表現(xiàn)非常突出 排名 企業(yè)名稱 1 萬科企業(yè)股份有限公司 2 中國海外發(fā)展有限公司 3 合生創(chuàng)展（集團）有限公司 4 北京首都開發(fā)控股有限公司 5 保利房地產(chǎn)股份有限公司 6 恒大地產(chǎn)集團有限公司 7 大華集團 8 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 9 新世界中國地產(chǎn)有限公司 10 復(fù)地（集團）股份有限公司 29 中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模性十強 企業(yè)規(guī)模 TOP10 ?資產(chǎn)規(guī)模 10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達 占百強的 %，其中總資產(chǎn)規(guī)模超過 200億元的企業(yè)有 6家，北京首開、萬科、合生創(chuàng)展更超過 400億元 凈資產(chǎn)為 828億元 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為 完成房屋投資總額 房屋施工總面積 2956萬平米 排名 企業(yè)名稱 1 萬科企業(yè)股份有限公司 2 上實地產(chǎn) 3 北京首都開發(fā)控股有限公司 4 中國海外發(fā)展有限公司 5 合生創(chuàng)展集團有限公司 6 新世
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