【正文】 態(tài)幵存，就商業(yè)發(fā)展看，在契合整體定位的條件下，依據(jù)道路條件和區(qū)塊價值做功能丌同的分屬規(guī)劃是為項目的必然； ?商業(yè)布局借勢道路呈 T型布局，昭示性強，但沿科普路布局縱深過長，勢必將分散及制約客流的導(dǎo)入，如此，就 1號、 2號地塊商業(yè)功能看，主題突出的目的性商業(yè)更為適合。 2023 HanBroad Corporation. 15 169。 目標(biāo)客群篩選 商業(yè)主題定位 項目業(yè)態(tài)定位 品牌落位組合 以目標(biāo)消費者的消費習(xí)慣和消費特性制定項目的商業(yè)主題定位，并以主題性為指導(dǎo)原則落實后續(xù)的定位過程和細(xì)節(jié)。 2023 HanBroad Corporation. 二至三層、形狀方正的建筑可適應(yīng)多種業(yè)態(tài)需求：餐飲、酒吧、美體、教育、 KTV等 多個單體建筑的圍合形成組團結(jié)構(gòu)，與業(yè)態(tài)結(jié)合，易于打造局部主題和形成獨立功能，從而使項目功能更加豐滿 模糊產(chǎn)品界限，結(jié)合項目功能方向，以界限相對模糊的產(chǎn)品，如酒店類、公寓類、會所類以及院落式特色商務(wù)、商業(yè)產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品類型，強化產(chǎn)品的銷售和經(jīng)營的靈活性，多樣化組合 24 169。 31 169。 2023 HanBroad Corporation 37 結(jié)合區(qū)域?qū)傩跃C合判斷，區(qū)域未來導(dǎo)入人口將以產(chǎn)業(yè)人群、商務(wù)人群、新城市人群等中高素質(zhì)人群為主，具有明顯的中產(chǎn)階級特征 區(qū)域未來人口結(jié)構(gòu)特征 人群構(gòu)成 消費需求 對應(yīng)業(yè)態(tài) 新城市居民 生活消費、家庭消費、餐飲、 娛樂休閑等 超市、零售、兒童樂園、健身、休閑餐飲、影院、 KTV、美體 SPA等 原著居民 生活基礎(chǔ)消費、零售、餐飲、 休閑等 超市、生活配套、餐飲等 商務(wù)群體 餐飲、娛樂、休閑等 商務(wù)餐飲、休閑餐飲、 KTV、健身等 產(chǎn)業(yè)人群 餐飲、娛樂、休閑體驗等 商務(wù)餐飲、 KTV、酒吧、科技體驗店等 區(qū)域未來人口消費特征描述 ?結(jié)合區(qū)域?qū)傩约鞍l(fā)展階段可判斷，未來區(qū)域?qū)肴丝趯⒅饕腥糠秩巳航M成：產(chǎn)業(yè)人群、商務(wù)人群和新城市人群 ； ?結(jié)合區(qū)域未來導(dǎo)入人群的特征和消費特性，針對性的進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和功能設(shè)計是項目發(fā)展的重要依據(jù)； 169。 2023 HanBroad Corporation 45 這里是充滿感性色彩的消費體驗場，其特質(zhì)更能熨帖生活的點滴感受，更能體現(xiàn)都市生活的時尚和彰顯生活的品質(zhì)品位，充滿了科技向往！ 169。當(dāng)你結(jié)束用餐的時候，你可以將不同的食物賬單分開并在地圖上計劃好你下一個要去的地點。 2023 HanBroad Corporation. ?寫字樓布局過密 ，對集中性商業(yè)破壞較大 ?集中性商業(yè)規(guī)模?。▋H為 ） ， 體量規(guī)模不足 ?商業(yè)布局分散 ，中心商業(yè)功能和價值的聚合度不高 ?商業(yè)與商務(wù)功能布局過于緊密 ，易形成兩者功能及客流互擾，不利商業(yè)發(fā)展 169。 2023 HanBroad Corporation 63 方案三： 城市綠化受限、商業(yè)商務(wù)更趨集中 特色時尚街區(qū) 商業(yè)金融中心 3C數(shù)碼城 時尚主題購物中心 五星級酒店 聯(lián)想大廈 社區(qū)配套商業(yè) 特色時尚街區(qū) 169。 2023 HanBroad Corporation. ?紅酒坊、雪茄屋、 面包房、戶外用品店、服裝買手店、海釣、高爾夫用品等、原創(chuàng)玩具、創(chuàng)意家居店等 時尚餐飲品牌： 70 169。 2023 HanBroad Corporation. 創(chuàng)立于 2023年的蘇荷酒吧，是中國最具個性魅力、最具時尚氣質(zhì)的知名酒吧。 百樂門，這一上海灘十里洋場、萬千氣象的典范。 亞曼達主題特色 KTV 吸引力與聚合力打造的核心品牌示意： 75 169。 ?休閑業(yè)態(tài)，總面積約 6000㎡，單店面積 5001500㎡，約 46家，包含桑拿洗浴、足道按摩、婚紗攝影、美容 SPA等， 1F3F或 3F。擁有北京、濟南、青島、威海等 13家子公司，總資產(chǎn)達到 18億元，正全力進軍中國餐飲第一品牌。 桔子酒店定位于時尚、簡約的美式全球連鎖酒店，自從由 Mandarin Holdings引入中國以后，就一直堅持自己的時尚路線，以區(qū)別于那些簡單提供住宿服務(wù)的低星級賓館和一些由招待所直接演變而成的商旅酒店。 2023 HanBroad Corporation. 少年兒童健康餐廳 —— 健康生活、健康成長！ 每款套餐都考慮到酸堿平衡，葷素搭配，營養(yǎng)豐富，這項主張兒童科學(xué)飲食的活動已經(jīng)成為現(xiàn)今餐飲行業(yè)中的又一新興主流。 美麗田園已得到了 8萬會員的認(rèn)可和支持，每年都吸引著越來越多的新會員加入到美麗田園的行列中。 品牌示例及簡介： 93 169。 兿邨 兿邨起源于臺灣竹子的故鄉(xiāng)竹山鎮(zhèn)，一貫以融合藝術(shù)、生活與文化為宗旨，導(dǎo)入公益文化的精神與藝術(shù)，以簡單質(zhì)樸的呈現(xiàn)，讓工藝返璞歸真，以融合潮流卻不是簡約的風(fēng)格，展現(xiàn)科技、文化、藝術(shù)與生活的極致品位。 12歲時被送往紐約學(xué)英文，1984年畢業(yè)于美國紐約州瓦瑟大學(xué)。 2023 HanBroad Corporation. “字里行間” ， 一個書籍、影音、咖啡與創(chuàng)意產(chǎn)品共存的多元文化空間， 一個愛上閱讀的理由， 在字里行間，尋著智者的足跡，與他們的心靈不期而遇， 從此，我們看待世界與人生的方式，煥然一新 ● FREE自在 閱讀，是一種尋找，是一次旅行， 沒有外在，只有自己存在。 道法自然，不斷了悟自我與世界的關(guān)系， 獨善其身，悠游自得。 據(jù)上， ? 將該區(qū)域形成商業(yè)與商務(wù)、金融完美結(jié)合的商務(wù)休閑樂園，其業(yè)態(tài)構(gòu)成體現(xiàn)四個方面： ? 滿足區(qū)域商務(wù)精英的原創(chuàng)設(shè)計禮品、休閑交際、娛樂會所； ? 滿足白領(lǐng)階層的樂淘地，既有小型的原創(chuàng)服飾，又有主題式餐飲休閑； ? 滿足商務(wù)、金融及高科技產(chǎn)業(yè)人群的俱樂部交往； ? 滿足特定興趣人群的“酷玩”，如電玩、汽車俱樂部、設(shè)計交流的俱樂部等 ? 如此，形成一個商務(wù)與商業(yè)、創(chuàng)意結(jié)合的純正街區(qū)式商務(wù) PARK。 2023 HanBroad Corporation. 擁有最新最全的獨有設(shè)計師品牌的連卡佛，打造項目獨一無二的市場競爭力和品牌業(yè)態(tài)優(yōu)勢！ 吸引力與聚合力打造的核心品牌示意 106 169。 2023 HanBroad Corporation 111 零售 :可實現(xiàn)消費者與品牌直接對話，全新的購物體驗 不用試裝 可以體驗上百種款式 可與國外最新品牌款式直接接觸 …… 一切都很簡單 169。 2023 HanBroad Corporation 119 方案三商業(yè)租售策略建議 類別 面積（㎡） 租售策略 銷售面積 持有面積 mall 97000 持有 97000 3C數(shù)碼城 20230 持有 20230 3948 銷售 3948 金融中心 16000 銷售 16000 12899 銷售 12899 特色時尚風(fēng)情街區(qū) 90710 銷售 90710 配套商業(yè) 19696 銷售 19696 合計 260253 租售結(jié)合 143253 117000 商業(yè)租售比 商業(yè)持有 117000 45% 商業(yè)銷售 143253 55% 169。 2023 HanBroad Corporation 115 —— 項目租售價格及租售配比建議 （ 方案三 ） 169。 2023 HanBroad Corporation. 吸引力與聚合力打造的核心品牌示意（昆明品牌集合度最高的運動戶外裝備概念店） 108 169?？蛇x擇包括連卡佛、美美、瑪莎及老佛爺?shù)?，以最新穎的業(yè)態(tài)形式區(qū)別于市場競爭；同時與“艾維”形成戰(zhàn)略合作，引入城市時尚品牌的概念店組合，基本完成項目零售引力與聚合力； ? 20230平方米，昆明面積最大、概念最新的聯(lián)想 3C數(shù)碼概念體驗店，體驗前沿科技，與國際同步； ? 引入 IMAX影院，打造區(qū)域及西市區(qū)最具特色視覺視聽場所； ? 每層均設(shè)臵餐飲休閑類業(yè)態(tài)，使其與體驗零售、視聽享受形成完美融合，形成項目科技時尚體驗 MALL的整體組合構(gòu)成。內(nèi)里有如北京四合院的天井 ,堂前有一汪“清泉” ,池底用各色鵝卵石拼出日文庖名。 大愛充滿的世界，由每一份心意與關(guān)注組成。 2023 HanBroad Corporation. 氣味圖書館的庖鋪卻幵丌是賣圖書的地方，里面有很多丌同味道的香水，就像一個圖書館，讓香水也成為一本本精致的圖書。 2023 HanBroad Corporation. 丹麥設(shè)計中心 —— 設(shè)計商務(wù)商業(yè)的完美結(jié)合 丹麥哥本哈根市中心的安徒生林蔭大道上有一座包豪斯風(fēng)格透明建筑，共五層，里面由若干個充滿著新穎生活概念的大小差異懸殊的房間構(gòu)成，這就是丹麥設(shè)計中心（ DDC），如果希望體驗北歐簡約、時尚的概念生活環(huán)境和選購最具有“設(shè)計”理念的紀(jì)念品的話，這恐怕就是最完美的地點了。 2023 HanBroad Corporation. 主力商戶及品牌： 服務(wù)：銀行、金融證券等 商務(wù)配套零售：商務(wù) \辦公、紅酒坊等 餐飲：星巴克、小南國、乳鴿皇等 為區(qū)域及西市區(qū)提供金融服務(wù)的同時，提供精致配套滿足項目及周邊商務(wù)區(qū)的“休閑里商務(wù)、商務(wù)里休閑”的精致配套生活消費空間 小南國 紅酒坊 華夏證券 銀行 配合商務(wù)及金融功能，強化精致配套吸引力與聚合力的打造，核心品牌示意： 96 169。 大型生活方式店： MUJI/基本生活 /伊利諾伊等 91 169。 SPA/美容 89 169。 83 169。此外， COSTA與星巴克等咖啡連鎖品牌所倡導(dǎo)的“全球連鎖標(biāo)準(zhǔn)化”不同，其在不同的國家和地區(qū)的風(fēng)格將根據(jù)當(dāng)?shù)氐目谖逗蛯徝纴矶ā?2023 HanBroad Corporation. 特色餐飲： 小天鵝，外婆橋，瑞泰豐云南菜等 作為標(biāo)志性的連鎖餐飲是項目選擇必不可少的方向 80 169。 亞曼達主題特色 KTV 吸引力與聚合力打造的核心品牌示意： 76 169。 吸引力與聚合力打造的核心品牌示意： 74 169。當(dāng)王家衛(wèi)用 《 花樣年華 》 為上海定制了符號，當(dāng)李安用 《 色戒 》 再次翻出記憶里舊上海的印記。富有創(chuàng)意地以都市女性餐廳定位，從裝修風(fēng)格到環(huán)境布臵和菜單設(shè)計、菜式的搭配都從女性的角度來考慮，所以在上海一落戶就特別受歡迎，是閨密們聚會的好去處。生活商業(yè)街 （ 1 21兩地塊 ） 67 169。 2023 HanBroad Corporation 59 方案一： 做強做大商業(yè)中心，弱化街區(qū)商業(yè) 城市地標(biāo) 城市商業(yè)中心 功能多樣化 活力都市 開放式廣場 169。食客們通過觸摸屏平板電腦點餐，該系統(tǒng)會將點菜信息傳遞至廚房端的工作人員處，并將食品的制作完 成預(yù)計時間反饋給顧客 其他類創(chuàng)新餐廳 肇氏機器人餐廳：機器人服務(wù)員 食客餐廳： IPAD點餐定制 紅線酒吧 消融餐廳 貝爾讀書燭光餐廳 創(chuàng)新餐廳的特點：通過創(chuàng)新科技來豐富客戶的就餐體驗 54 169。 2023 HanBroad Corporation 49 總功能上講，我們強調(diào)的是與眾不同的商業(yè)體驗感，品牌可以相同，但是整體商業(yè)營造的氛圍是不一樣的，打造獨具特色的 體驗型主題商區(qū) 創(chuàng)意體驗 零售體驗 餐飲娛樂 品質(zhì)生活 ?創(chuàng)意家居 ?創(chuàng)意餐廳 ?特色書店 ?特色零售 ? 生活超市 ?兒童中心 ?休閑餐飲 ?生活零售：紅酒坊、雪茄屋、 面包房、戶外用品店、服裝買手店、家居店 ? 品牌連鎖百貨 ? 國際時尚品牌集合店 ? 時尚品牌旗艦店 ? 運動戶外專賣店 ?3C數(shù)碼中心 ? 特色零售 ? 大型主題餐飲 、大型中餐、西餐、日韓料理、中西式快餐 ?茶館、咖啡廳 ? KTV、洗浴桑拿、夜總會、演藝中心、動漫世界 ?健身會所、美容美體 SPA 商業(yè)創(chuàng)新是項目商業(yè)打造的前提條件，無創(chuàng)新則項目商業(yè)存在即無可能 商業(yè)創(chuàng)新案例 – Inamo餐廳 用高科技武裝的神奇餐廳 Inamo餐廳吸引顧客的，并非只是美食。 2023 HanBroad Corporation 41 基礎(chǔ)消費者 主力消費者 城市追隨者 核心引導(dǎo)者 主動融入者 消費群體定位 即生活居住及工作在本區(qū)域人群，其消費需求主要表現(xiàn)為基礎(chǔ)生活配套 /日常交際交往（必要的餐飲 /休閑娛樂等，同時也有以下人群所需求的部分或全部特征 該部分人群屬于都市時尚類人群，包括年輕群體 /商務(wù)休閑，對新鮮事物的追隨及滿足的享受需求 包括城市中產(chǎn)階級 /高知高收入的產(chǎn)業(yè)人群/小資群體，其主要需求在于對品質(zhì)休閑 /時尚餐飲及品質(zhì)零售，如咖啡 /酒吧及特色零售方面 包括商務(wù) /自助及其他旅游者以及城市自身對此需求的主動融入，一定程度上屬于追隨者，但其收入與消費檔次并不高 客群定位： 定位高收入產(chǎn)業(yè)人群為主及核心帶動，以時尚中產(chǎn)階層家庭、商務(wù)人群及交際交往型消費為商業(yè)營造的核心與基調(diào)，白領(lǐng)及其他人群為外延的群體定位 169。 2023 HanBroad Corporation 33 商業(yè)定位目標(biāo)：如何使三者通過不同的商業(yè)主題、功能表現(xiàn)、業(yè)態(tài)構(gòu)成以及品牌組織，打造項目整體形象和價值，凸顯區(qū)域及項目影響使之成功運作 ?