【正文】 1/2023 3:42:34 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1行動出成果，工作出財富。 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目建筑規(guī)劃建議 導示設(shè)計建議 ?良好的標識系統(tǒng)將更好引導消費群的流動； 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目建筑規(guī)劃建議 廣場地標系統(tǒng)設(shè)計建議 ?人流的聚集與吸引； 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目建筑規(guī)劃建議 廣場小品系統(tǒng)設(shè)計建議 ?趣味營造； 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目建筑規(guī)劃建議 廣場互動系統(tǒng)設(shè)計建議 內(nèi)陸首個 SNOOPY世界主題屋（香港移植） ?吸引目的性人流； ?呼應(yīng)商業(yè)體主題。小型便 民超市升格為倉儲量販量，青少年主 題業(yè)態(tài)開始引入展開。 做滿與不做滿容積率的對比 綜合空置率下的靜態(tài)租金收益、主力業(yè)態(tài)面積變動下的遠期影響來看，采 納“做滿容積率”來運作本案商業(yè)，有助于項目的綜合價值提升。 7F 大型餐飲＋露臺花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 7F 大型餐飲 2300 露臺花園（延伸咖啡座） － 合計 2300 注： 根據(jù)頂樓擁有大型露臺花園的特點，可安排個性化 突出的餐飲。而目前所呈現(xiàn)的體量、業(yè)態(tài)都無 法匹配。借鑒武漢傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)情況，在不做滿 容積率的情況下，建議物業(yè)最高 4層。其需求面積介乎于 3002023平方米不等，裝修個性具有特色，通常自行裝修。因面積 大，資本投資高，價格競爭激烈，毛利率低，所負擔的基本單位租金也較低，提成租金通 常不高于 3%，以高者為準。 根據(jù)本地消費者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，美容 SPA作為一種全新的健康美容概念，已得到越來越多的女性顧客接受。 同時滿足當?shù)鼐用駥】敌蓍e運動場所的需求，且健身中心可保障有效固定人流。 豪華酒樓 中式酒樓 中式酒樓 商務(wù)酒樓 商務(wù)酒樓 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 大型高檔商務(wù)酒樓 ?自助餐在西方叫做 buffet，正規(guī)的解釋叫做冷餐會，源于西方的酒會、聚會。 商業(yè)需要 12家主力店支撐，從前期的人氣培育及商業(yè)招商上考慮，引入超市無疑是一條捷徑，而超市本地經(jīng)營狀況較好，發(fā)展空間較大。 ? 業(yè)態(tài)需求：中西快餐、教育培訓、百貨、超市、書店、 KTV等業(yè)態(tài)。 模擬圖 目標客戶群定位 目標消費群特征 27歲 812歲 1322歲 ? 年 齡： 37歲 ? 消費特征： 作為學齡前的兒童在吃、穿、用、玩等方面只是進行單純的模仿性消費， 更多希望得到關(guān)懷與交流，需要得到更多體驗性的參與活動中去。 有學齡子女的家庭描述：消費主體以教育和保健醫(yī)療為主，切合項目中期的學校規(guī)劃，文化培訓中心、家庭互動文體中心等是主流消費。 在商業(yè)實例中發(fā)現(xiàn)：在家庭娛樂購物中心定位中加大餐飲、休閑娛樂的比重， 能實現(xiàn)其市場半徑是傳統(tǒng)購物中心的 23倍，逗留時間比傳統(tǒng)購物中心超出 12個小時以上。 總體定位 定位闡述 總體定位 以青少年為中心 家庭分享型 一站式生活歡聚中心 總體定位 中期 后期 家庭分享型 一站式生活歡聚中心 營銷中心臨建拆除，大型商業(yè)體引入，商業(yè)主題特征放大，親子主題加強，客層向全家成員擴展； 商業(yè)持續(xù)運作，并進行 內(nèi)外調(diào)整，最終達到總 體定位水平。 ?政府支持構(gòu)筑商業(yè) “ 聚寶盆 ” —— 12023平方米的超大市政廣場。 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 序列 主題區(qū) 業(yè)態(tài)內(nèi)容 比例 B 1 美膳街 中式餐飲、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐 27% 2 休閑坊 茶藝、咖啡、書吧、書店、茶莊、 8% 3 娛樂院 酒吧、量販 KTV、桑拿足浴、精品電影院、網(wǎng)吧 7% 4 時尚廊 女子沙龍、服飾、精品、化妝品、美容美發(fā)、家居用品、 生活用品飾品、花店、音像店、禮品、鞋帽 16% 5 童樂港 玩具、童裝、文具、兒童游樂 6% 6 便利園 超市、銀行、郵局、藥店、通訊、便利店、送水、彩擴、 洗衣、報刊、體育用品、汽車美容養(yǎng)護、維修店、日用雜 品店、快遞、家政、冷飲店、家裝、中介地鋪、電腦維 修、 36% 合計 100% 業(yè)態(tài)布置 風情休閑娛樂街區(qū) 健身美容 美汽中心 社區(qū)日用配套 前期：裝修、裝飾、材料店、布藝、園藝、社區(qū)配套 后期：社區(qū)配套、時尚走廊 美 食 世 界 超市 主力商務(wù)酒樓 Loft空間 1,各類品牌商家強勢進駐； 2,組團式商業(yè)街區(qū)，動感流線，循環(huán)暢通； 3,三大主題規(guī)劃彰顯商業(yè)魅力； ?國際美食坊 —— 打造深圳最著名的中西美食街 ?時尚購物中心 —— 體驗式購物、感受型消費 ?娛樂休閑廣場 —— 無限魅力娛樂空間 核心特質(zhì)之一：永續(xù)經(jīng)營 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 適合街鋪投資行為較為成熟的特征 1,全新建筑規(guī)劃設(shè)計理念 在硬件規(guī)劃上，完全依照開發(fā)地的人文景觀、地利資 源、氣候環(huán)境，適當引入異國風情等條件進行設(shè)計，既 因勢利導，又兼具異國風情的外觀造型。 1 2 3 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一由大本營公司統(tǒng)一管理。 如 閱覽室，老年活動室，游樂中心 ， 修理鋪，衛(wèi)生站。 17個鄰里中心 滿足 70平方公里的蘇州工業(yè)園區(qū) 住戶需求 ，每個 鄰里中心承擔為方圓 1公里內(nèi)約 8000戶居民服務(wù)的功能。 本案 住宅樓盤名稱 規(guī)模 (面積 /平 ) 戶數(shù) 平均人口 住戶人口總數(shù) 常碼頭區(qū)域 潤和花園 55700 858 云鶴園 約 420 1323 云鶴小區(qū) 約 2072 天澤一方 782 天順園 176958 3650 城開豐竹園 150000 1530 航天花園 130000 1326 長碼社區(qū) 約 812 井南社區(qū) 約 980 3087 雅豐園小區(qū) 29815 288 潤和花園 55700 843 火車站區(qū)域 鑫城國際 1242 美林公館 300000 1000 3150 日月華庭 82957 663 長安麗都 12700 96 青春驛棧 216 華立新華時代 97295 952 金利明珠花園 386 新華豪庭 33588 260 819 鳳凰城 540 1701 合計 18916 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 住宅物業(yè)分布 歐亞達家居 金馬家居 居然之家 中商平價 武商量販 麥德龍 沃爾瑪 百安居 工貿(mào)家電 西匯廣場 新世界國貿(mào) 武漢廣場 世貿(mào)廣場 國際廣場 SOGO百貨 漢商武展 易初蓮花 新世界中心 火車站 家居商圈 古田生活配套 及建材商圈 武廣 核心商圈 本案 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 商業(yè)物業(yè)分布 周邊商圈 主要業(yè)態(tài)及商戶 距離 武廣核心商圈 大型百貨 約 5公里 火車站家居商圈 家居家飾廣場 約 3公里 古田生活配套及建材商圈 大型超市、生活型配套、建材專業(yè)市場 約 3公里 中百超市 商業(yè)名稱 大致規(guī)模 業(yè)態(tài)檔次 /類別 客戶定位 人流情況 易初蓮花 10000平方米 中低檔生活用品 寶豐路附近居民 較好 沃爾瑪（南國西匯） 10000平方米 高中低檔生活用品 古田區(qū)域居民 較好 百安居（南國西匯） 5000平方米 中高檔建材家居 漢口客戶 適中 工貿(mào)家電（南國西匯） 5000平方米 家用電器 古田區(qū)域居民 適中 南國西匯其他商業(yè)（棒約翰 /肯德基 /屈臣氏/DQ等） 25000平方米 中高檔餐飲 /生活用品等 古田區(qū)域居民 較好 麥德龍 10000平方米 高中低檔生活用品 古田區(qū)域居民 較好 中商平價 6000平方米 中低檔生活用品 常碼頭附近居民 較好 中百超市 1500平方米 中低檔生活用品 常碼頭附近居民 適中 歐亞達 20230平方米 中高檔家具 /家居 武漢客戶，漢口為主 較好 居然之家 50000平方米 中高檔建材家居 武漢客戶，漢口為主 較好 武商量販百圣店 10000平方米 高中低檔生活用品 常青路周邊客戶 較好 金馬家居常青廣場 10000平方米 中高檔家居 漢口為主 較好 附：項目周邊商業(yè)簡況 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 商業(yè)物業(yè)分布 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 未來影響物業(yè)分布 地塊 編號 建筑規(guī)模 （萬㎡） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2 12 13 14 15 CBD內(nèi)部規(guī)劃商業(yè)體量大，集中度高。根據(jù)市規(guī)劃 部門要求，地鐵控制線范圍內(nèi)不允許新 建、改建、擴建任何建筑物；地鐵影響線 范圍內(nèi)需進行建設(shè)的項目，必須提供具有 軌道交通設(shè)計資質(zhì)的單位作出的軌道交通 建設(shè)工程影響評估報告，并報市局市政處 審查同意后方能進行審批建設(shè)。 受地鐵影響，可開發(fā)地塊縮水嚴重， 且極不規(guī)整 地塊分析 項目規(guī)劃特征 項目特征分析 限制條件 在對地鐵影響線的使用進行專項評估的前期 下，保留部分地鐵影響線面積（相關(guān)部門答 復，地鐵影響線區(qū)域可出現(xiàn)多層建筑），經(jīng) 計算，這樣實際用地面積可以達到 7750 m2， 整體容積率為 （見右圖）。從左圖可以看出，四大居住功能區(qū)商業(yè)規(guī)劃面積少，主要作為社區(qū)配套商業(yè)；大體量的商業(yè)集中規(guī)劃在泛海城市廣場、核心區(qū)、建設(shè)大道接駁處三大區(qū)域。 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 鄰 里 中 心 運 營 模 型 詳 解 社區(qū)商業(yè)定位 —— 發(fā)展方向為住區(qū)商業(yè)中心，以連鎖品牌進行擴張，對大型品牌企業(yè)進行招商，對小型零售商業(yè)進行出售。 鄰里中心業(yè)態(tài)占比 （按面積劃分） 特色商業(yè)服務(wù) 20% 12項必備業(yè)態(tài) 60% 酒店 20% 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 業(yè)態(tài) 4層的鄰里中心 芯源大廈 師惠大廈 貴都大廈 翰林大廈 一層業(yè)態(tài) 郵局、超市、銀行、書店、中外快餐和各式電器 超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所 品牌主力店 二層業(yè)態(tài) 各大品牌的專賣 休閑娛樂健身 三層業(yè)態(tài) 文體娛樂中心，其中有影院、游樂場、旱冰場、圖書閱覽室、保齡球等 特色文化休閑培訓：芭蕾培訓中心，音樂培訓中心，兒童情商培訓中心等 特色餐飲：澳門高端餐飲 “ 海鮮邊爐 ” 個性商務(wù)辦公 鄰里服務(wù) （ 12種必備） 四層業(yè)態(tài) 醫(yī)院，內(nèi)設(shè)九個專科 經(jīng)濟型酒店 4星級酒店 五層業(yè)態(tài) 與鄰里中心主體緊鄰的另一座樓房是菜市場，及酒店