【正文】 投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） ] 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% 預提利息 =資本化利息 +費用化利息 收入借款率 =平均借款額 247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% =總機構管理費 247。 設備數(shù)量 收入完整與否分析 ！ 19 收入確認時間分析 項 目 指 標 收入確認是否提前 主營業(yè)務收入離散度 =（本月主營業(yè)務收入 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)） 247。因素分析即對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節(jié)稅的目的 ? 影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計算公式中的內嵌因素和組織形式因素 納稅風險自我檢測與風險評估 ！ ? 稅負異常與否分析 ? 收入完整與否分析 ? 收入確認時間分析 ? 視同銷售情況分析 ? 成本合理性分析 ? 費用合理性分析 ? 扣除項目合理性分析 ? 非經(jīng)常性損益合理性分析 ? 關聯(lián)方定價合理性分析 ? 非關聯(lián)方串謀分析 納稅風險自我檢測與風險評估 ！ 17 項 目 指 標 稅負是否異常 增值稅稅負率 =應納稅額 247。 ?騙稅：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒有發(fā)生的應稅行為虛構成發(fā)生了應稅行為，將小額偽造成大額的應稅行為，從國庫中騙取出口退稅款的行為。 面對國家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。 ?避稅：納稅人通過個人或企業(yè)事務的人為安排，利用稅法的漏洞、特例和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務的行為。 主營業(yè)務收入 100% 稅負異常與否分析 ！ 18 項 目 指 標 收入是否完整 主營業(yè)務收入增長率 =（本期主營收入 上期主營業(yè)務收入）247。 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù) 100% 客戶商業(yè)信用負債增長率 =[（月末預收賬款 +月末其他應付款） （月初預收賬款 +月初其他應付款） ] 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% =廣告費 247。 應收賬款平均余額 100% 應收賬款平均余額 =（應收賬款期初數(shù)＋應收賬款期末數(shù)） 247。 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應收賬款 月初應收賬款） 247。 土地增值稅扣除項目清算 ！ ? 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： ?建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ?建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用相關的免稅規(guī)定。 ！ ? 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 ? 對個人之間互換自有居住用房地產的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產開發(fā)成本 900萬元，利息費用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。納稅人應該在公共配套設施費和開發(fā)間接費用上做文章。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設備均已安裝齊全。 可以是由房地產開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產權沒有發(fā)生轉移便可以了。 ? 在該房地產開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產開發(fā)企業(yè)建成后轉讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。比如某房地產所有人欲將其擁有的房地產捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內非盈利性的社會團體、國家機關如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。當非房地產開發(fā)企業(yè)欲進入房地產業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發(fā)和交易的關聯(lián)企業(yè)。 ！ ? 土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產合在一起計算，可能會降低高增值房產的適用稅率。 ！ ? 甲公司欲將一幢房產出售給乙公司，雙方約定的售價 1200萬元，房屋原價 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產評估機構評定的重置成本價格 1100萬元，該房屋成新率 6成。開發(fā)成本 20億元，售價 28億元。 ? 股權轉讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權轉讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。 ！ 106 轉換后的稅務處理 非房地產企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當收益不計入應稅所得時，計稅成本不得調整；當收益計入應稅所得時，計稅成本可以調整。其中向后結轉期限為 3年。 未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。 ！ （二）新文件執(zhí)行時間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 2023］83號）同時廢止。 （三） 產品差異原則。 ！ 根據(jù)以上計稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應將土地、房屋、配套設施和代建工程作為 4類成本對象分別核算。 2．為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產進行稅務處理；未視同銷售的，按開發(fā)產品進行稅務處理。 上述四類成本對象的進一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 ！ 計稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入開發(fā)產品計稅成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。 （五）對前期已完工開發(fā)產品本期應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除。 期內全部成本對象占地面積 期內全部成本對象應負擔的成本 期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 期內全部成本對直接開發(fā)成本 應分配的開發(fā)成本 ！ （四）預算造價法 指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 （三）其他成本項目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。 ！ （二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資開發(fā)企業(yè)的，接受資的開發(fā)企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。 ！ （一）其投入方以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 1．換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算計算確認該項土地使用權的成本。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內的成本分配。 開發(fā)用地計劃建筑積面 應分配的開發(fā)成本 期內某一成本對象應分配的成本 =該成本對象建筑面積 247。 某一成本對象應分配的成本 =該成本對象占地面積 247。 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。主要包括居委會、派出所、崗亭、電站、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。 ！ （二）前期工程費。 1．能夠有償轉讓的商業(yè)性配套設施，其完工后按開發(fā)產品進行稅務處理。 2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應按規(guī)定攤入可售開發(fā)產品成本。 （五）功能區(qū)分原則。計稅成本對象的確定有 6個原則 : (一 )可否銷售原則。同時按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的 證明文件 ，支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除 ！ ○ 自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內稅前扣除。 ！ （二）分配開發(fā)產品的稅務處理 ○收入確認的時點： 首次 分配開發(fā)產品時 ○收入確認的范圍： 應分 開發(fā)產品 ○兩種處理方法 已結算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應納稅所得額 未結算計稅成本：投資額轉作預售收入 ！ （三）分配利潤的稅務處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項目的利潤 ○ 投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○ 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負擔成本費用 ！ （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的稅務處理 （二）企業(yè)、單位以股權形式投資的稅務處理 ！ （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的稅務處理 ○ 投出方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點： 首次取得 開發(fā)產品時 ◎收入確認的范圍： 應取得的 開發(fā)產品 ◎經(jīng)濟業(yè)務分解為兩部分 轉讓土地使用權 購入開發(fā)產品 ！ ○ 接受方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點： 首次分出 開發(fā)產品 ◎收入確認的范圍： 應分出的 開發(fā)產品 ◎開發(fā)項目成本的確認 購入土地使用權價格 ！ （二）企業(yè)、單位以股權形式投資的稅務處理 ○ 投出方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務 ！ ○接受方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：按投資交易額計算土地使用權的成本，計入開發(fā)產品的成本 ！ （二）企業(yè)、單位以股權形式投資的稅務處理 ○ 投出方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務 ！ （一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認方法 ！ （一）視同銷售的范圍 ○ 具體項目 ○ 視同銷售確認時點 ◎開發(fā)產品所有權或使用權轉移時 ◎實際取得利益權利時 ！ （二）視同銷售收入的確認方法 ○ 本企業(yè)近期同類開發(fā)產品銷售價格 ○ 參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值 ○ 按開發(fā)產品的成本利潤率 成本利潤率 不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務機關確定 ！ （一）收入確認原則 （二）完工百分比法 （三）相關收入 ！ （一）收入確認原則 代建工程和提供勞務不超過 12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)持續(xù)時間 超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。 ！ （五）實際征收 內稅，對預售收入采取的是實際征收企業(yè)所得稅。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。假設乙公司是由股東 A、 B組建的有限責任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。 ? 分開核算 ?甲房產增值率 =（ 250200） 247。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核準，可以免征土地增值稅。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。 ? 如果借款很少，利息費用低，則可不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。 ！ ? 房地產開發(fā)公司的代建房方式指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產