房地產(chǎn)公司成本控制要點經(jīng)驗總結(jié)-文庫吧在線文庫
【正文】 2023 6 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計 ?市場信息搜集和分析 、 市政狀況信息分析 、 規(guī)劃要點確立、 ?可行性研究設(shè)計任務(wù)書 、 可行性設(shè)計變更 設(shè)計部負責(zé)，項目、審算、銷售部配合 （ 2）方案評審 ?組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。成本控制要點經(jīng)驗分享 3/2/2023 1 立項環(huán)節(jié)成本控制要點 3/2/2023 2 立項環(huán)節(jié)的成本控制 根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。 ?從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。 審算部負責(zé)材料設(shè)備招投標合同。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。 經(jīng)辦部門 （ 3）變更的審批 ?主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。 資料工程師 審圖 （ 1）擴初圖會審 （ 2）施工圖會審 （ 3）分項、分部圖會審 （ 4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審 ?圖紙多層次會審會簽及審批制度。 ?材料計劃簽認。 審算部 ?技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。此外， 由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 3/2/2023 32 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 財務(wù)費用 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃 ?制定年度資金計劃 ?資金占壓費用估算與控制 財務(wù)部負責(zé)年度資金計劃 財務(wù)部與審算部配合控制占壓資金量 （ 2）地價款的支付 ?制定項目總體開發(fā)計劃 項目部負責(zé)項目總體開發(fā)計劃 （ 3）工程款的支付 ?制定工程年度付款計劃 工程部負責(zé)工程年度付款計劃 （ 4）銷售回款的管理 ?制定年度銷售計劃 銷售部負責(zé)年度銷售計劃 人工費用 （ 1）薪金 （ 2）崗位津貼 （ 3）出差補助 （ 4）加班補助及其他費用 （ 5）獎金（含即時獎金） ?依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額 ?依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補助及其他費用與出差補助 ?依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額 財務(wù)部負責(zé) 行政管理費用 （ 1）通訊費用 ?通訊費用實行限額報銷 總辦與財務(wù)部負責(zé) （ 2）交際費用 ?交際費用實行定額報銷 （ 3）車輛交通費 ?車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報銷 （ 4）其他辦公用品費 3/2/2023 33 1物業(yè)管理成本控制要點 3/2/2023 34 物業(yè)管理的成本控制 地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼三個方面。 ?注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題 審算部負責(zé)，設(shè)計部協(xié)助 鋼筋用量的核實 （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）洽商、變更的鋼筋用量 ?選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責(zé)工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作 財務(wù)部、審算部與主管副總負責(zé)確定工程造價咨詢公司。 ?保修款一般不低于合同總價的 5%。 ?多層次多角度審核工程進度。 ?應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 ?簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。 ?審算部成本管理員負責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀。 由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 銷售部負責(zé)營銷、包裝招投標合同。 設(shè)計部和工程部負責(zé)，其他部門協(xié)助 政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。 3/2/2023 3 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 開發(fā)形式 ?征地費用 ?少交或晚交，力爭減免 ?項目部負責(zé) ?拆遷安臵費用 ?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安臵費用 ?項目部負責(zé) ?大市政費用 ?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 ?工程部、設(shè)計部和審算部負責(zé)自建部分；工程部負責(zé)交政府部分。 ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?項目部、設(shè)計部負責(zé) ?買斷內(nèi)容 ?明確買斷內(nèi)容明細 ?項目部負責(zé) ?付款總額 ?為公司爭取最大利益 ?項目部負責(zé) ?付款時間
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