房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)2-文庫吧在線文庫
【正文】 消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)職工貨幣工資的影響 ， 作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù) 。 竣工房屋價(jià)值 是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值 。 房屋施工面積 是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積 。 在數(shù)值上 ，平均建設(shè)周期一房屋施工面積／新竣工面積 。 城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù) 。 我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積 ， 是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積 。 預(yù)售面積 是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用 ， 但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積 。 第八節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 1市場(chǎng)供給的壟斷性 開發(fā)企業(yè)會(huì)傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價(jià)格的手段來對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格歧視 2市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性 3市場(chǎng)交易的復(fù)雜性 4房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān) 5存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性 6市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性 第九節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 一 、 配置存量房地產(chǎn)資源和利益； 二 、 顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化； 三 、 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化； 四 、 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃 。 房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象 ， 是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素 ， 特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果 。 ：規(guī)劃審批 、 開工審批 、 建設(shè)工程招標(biāo)的工作程序和內(nèi)容 ， 租售階段的墾傳與廣告策略 。 獲取土地使用權(quán)的途徑： 土地使用權(quán)出讓方式包括：招標(biāo) 、 拍賣 、 掛牌 、協(xié)議； 土地使用權(quán)劃撥； 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)； 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。 邀請(qǐng)招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo) 。 建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析；編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃；編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃；監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析 。 工作程序分為兩大階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程竣工驗(yàn)收 、綜合驗(yàn)收 。 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法 。 二 、 制定租售方案 成本導(dǎo)向定價(jià)法包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法 。 三控兩管一協(xié)調(diào) 四 、 合同管理 開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同 、 勘察設(shè)計(jì)合同 、 融資合同 、 咨詢合同 、工程施工合同 、 采購合同 、 銷售合同 、 聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等 。 開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標(biāo) ， 是要在投資預(yù)算范圍內(nèi) ， 按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的要求 ， 高質(zhì)量地完成建筑安裝工程 ， 使項(xiàng)目按時(shí)投入使用 。 三 、 建設(shè)工程招標(biāo) 建設(shè)工程招標(biāo)方式可以分為 公開招標(biāo) 和 邀請(qǐng)招標(biāo) 。 這些步驟可以劃分為四個(gè)階段 ， 即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 、前期工作 、 建設(shè)階段和租售階段 。 手段： 土地供應(yīng)政策 、 金融政策 、
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