【正文】 分析趨勢分析結(jié)構(gòu)分析結(jié)構(gòu)分析3435363738第二部分 財務(wù)報表的比率分析40 經(jīng)營管理者在運用財務(wù)比率分析時，能夠從以下三個方面對報表進行分析 ,即 償債能力、營運能力和獲利能力 , 就基本能夠把握住企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營情況 , 也可以說基本看懂報表了。債 司 2023年度 單位：萬元 43o 一、償債能力分析o （一）短期償債能力分析o 1．流動比率o 流動比率 = 流動資產(chǎn) 247。招商地產(chǎn)（ ）總經(jīng)理林少斌日前對投資者解釋，公司這幾年項目建設(shè)速度偏慢有客觀原因，比如廣州的項目，當(dāng)初招拍掛拍的地塊，由于政府更改規(guī)劃而不得不更改原先的規(guī)劃，導(dǎo)致項目規(guī)劃長達(dá)三年時間批不下來。根據(jù) Wind資訊統(tǒng)計， 2023年 9月 30日滬深兩市 91家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不包括園區(qū)開發(fā)企業(yè)）中只有 30家流動比率大于等于 2，不到總數(shù)的三分之一。 流動比率第三個缺點是沒有考慮企業(yè)存貨的質(zhì)量或者說真實價值。 =該企業(yè)的速動比率為：年末速動比率：（ 900現(xiàn)金類資產(chǎn)包括企業(yè)所擁有的貨幣資金和持有的有價證券（即資產(chǎn)負(fù)債表中的短期投資）。1000） 247。50其他影響短期償債的因素。23000Homes)對于財務(wù)風(fēng)險控制的鐵律 “長期有息負(fù)債占資本的比率 (D/C)不超過 40% 相比 ”，萬科的 D/C顯得局促。=55產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率對評價償債能力的作用基本相同，主要區(qū)別是：資產(chǎn)負(fù)債率側(cè)重于分析債務(wù)償付安全性的物質(zhì)保障程度，產(chǎn)權(quán)比率則側(cè)重于揭示財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健程度以及自有資金對償債風(fēng)險的承受能力。 債務(wù)利息o 利息保障倍數(shù)不僅反映了企業(yè)獲利能力的大小，而且反映了獲利能力對償還到期債務(wù)的保證程度，它既是企業(yè)舉債經(jīng)營的前提依據(jù)，也是衡量企業(yè)長期償債能力大小的重要標(biāo)志。200由此可以得出這樣的啟示：若要維持正常償債能力，從長期看，利息保障倍數(shù)至少應(yīng)當(dāng)大于 1，且比值越高，企業(yè)長期償債能力一般也就越強。(600823)、世茂中國 (0649HK)個人資產(chǎn)達(dá) 68億元，同時掌管著規(guī)模達(dá) 200億元房地產(chǎn)王國 o 1．流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析o 反映流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的指標(biāo)主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率。–360247。存貨周轉(zhuǎn)率每增加一倍，就可以使公司減輕 10億美元的成本負(fù)擔(dān)。 247。一般來說，營業(yè)周期短、固定成本低的行業(yè)毛利率水平比較低，如商品零售業(yè)；而營業(yè)周期長、固定成本高的行業(yè)毛利率高，如重工業(yè)企業(yè)。營業(yè)利潤率 =4400/20230=22%它與主營業(yè)務(wù)利潤率相比，有兩個方面的擴展，第一，它不僅考核主營業(yè)務(wù)的盈利能力，而且考核非主營業(yè)務(wù)的其他經(jīng)營業(yè)務(wù)的盈利能力，這在企業(yè)多元化經(jīng)營的今天，具有更重要的意義。這樣，對業(yè)務(wù)收入利潤率的計算分析就顯得十分必要。 資產(chǎn)平均總額該比率越高，表明企業(yè)的資產(chǎn)利用效益越好，整個企業(yè)盈利能力越強，經(jīng)營管理水平越高。2〕 平均所有者權(quán)益該指標(biāo)是企業(yè)盈利能力指標(biāo)的核心，而且也是整個財務(wù)指標(biāo)體系的核心。2〕 =14年增長?環(huán)境保護?按照 23號文給出的住房供應(yīng)體系，城市 80％以上的家庭應(yīng)該是由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟適用房，而不是開發(fā)商搞的商品房。 （二）銀行的視角? 光靠地方政府和房地產(chǎn)商，還不足以操控房地產(chǎn)的價格。 萬科集團董事長王石房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的質(zhì)變趨勢混亂事后被動神奇局部系統(tǒng)事中、事前主動腐朽全面－－企業(yè)成長－－－－領(lǐng)袖成熟－－－－競爭加?。蛻糁辽希瓘幕煦绲酵该鞣康禺a(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式 ——n 房地產(chǎn)公司一次開發(fā)模式n 房地產(chǎn)公司二次開發(fā)模式n 房地產(chǎn)公司全鏈條開發(fā)模式n 房地產(chǎn)公司 “ 商業(yè)代建 ” 模式（一）房地產(chǎn)公司一次開發(fā)模式價值曲線土地獲取 地產(chǎn)開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā) 房產(chǎn)運營 增值服務(wù)一次開發(fā) 二次開發(fā)（二）房地產(chǎn)公司二次開發(fā)模式n 持有自己的物業(yè)（寫字樓、商業(yè)樓宇、其他物業(yè)），在銷售收入中占有相當(dāng)?shù)谋壤?。建設(shè)周期比較長一是建設(shè)開發(fā)；號稱 “暴利 ”的開發(fā)企業(yè)實際上是產(chǎn)業(yè)鏈條中的弱者。總資產(chǎn)收益率 % %凈利潤率 % %資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 Volatility傳導(dǎo)傳導(dǎo)凈營運資本流動資產(chǎn)流動負(fù)債 固定資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)長期負(fù)債股東權(quán)益資金的用途 資金的來源 簡要的資產(chǎn)負(fù)債表 (Balancecapital 174。從理財角度來看，短期現(xiàn)金流量的管理問題屬于短期理財問題。 現(xiàn)金循環(huán)期原理經(jīng)營周期和現(xiàn)金周期的概念? 經(jīng)營周期： 是從購買存貨一直到收到現(xiàn)金的時間?，F(xiàn)金循環(huán)期平均存貨期 自由現(xiàn)金流量 FCF= 資本性支出經(jīng)營企業(yè)的三原則n 現(xiàn)金流第一n 利潤第二n 規(guī)模第三二、三維平衡模型和吸引你需要的人才 —— 那些充滿信心的、滿懷熱情的、胸懷抱負(fù)的、富有想像力的人才。增長應(yīng)該是戰(zhàn)略的結(jié)果而非戰(zhàn)略的動因，它不應(yīng)該是最初階段預(yù)設(shè)的目標(biāo)，而是對公司及其內(nèi)部法規(guī)進行通盤透徹考慮后的結(jié)果。順馳創(chuàng)始人：孫洪斌? 孫宏斌：清華大學(xué)畢業(yè)生，研究生學(xué)歷，參加過哈佛 AMP總裁研修班? 曾經(jīng)的、聯(lián)想接班人培養(yǎng)對象? 孫宏斌與柳傳志? 房地產(chǎn)界最純潔的孩子，房地產(chǎn)界的公敵五谷道場：快品牌的典型拋物線案例玖龍紙業(yè)的增長之路 四、增長優(yōu)先級2023年，拉姆 2. 重視營收增長甚于獲利增長：此類型的代表性公司，是目前亟欲改造企業(yè)文化的通用電氣。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的重要任務(wù)之一，便是依公司策略定位及發(fā)展階段，動態(tài)地調(diào)整營收、獲利、現(xiàn)金流量的相對優(yōu)先級。 金 流動資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收帳款短期投資存貨固定資產(chǎn)長期投資無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈值在建工程單位： 月 流動負(fù)債 3. 重視經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的增長，甚于獲利及營收增長：此類型的代表性公司，為全球個人電腦龍頭戴爾。經(jīng)理人以財務(wù)報表進行自我評估或?qū)ζ渌镜呢攬筮M行分析時，必須區(qū)分三種不同的優(yōu)質(zhì)增長類型。定律用基本的經(jīng)濟規(guī)律來作判斷用基本的經(jīng)營之道來做企業(yè)風(fēng)險管理長江生命科技研究癌癥，風(fēng)險極高，但它第一筆投資作有機肥料。 在 90年代經(jīng)濟繁榮時期，大多數(shù)的公司戰(zhàn)略是完全錯誤的。 稅 ? 現(xiàn)金循環(huán)期 =存貨周轉(zhuǎn)期 +應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期 +預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期 應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期 預(yù)收帳款周轉(zhuǎn)期大量的現(xiàn)金，低負(fù)債比例和互補的行業(yè)選擇是李嘉誠控制風(fēng)險的三大法寶 平均付款期現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率：指企業(yè)每年現(xiàn)金實際周轉(zhuǎn)的次數(shù)。賒銷產(chǎn)品收到貨款賒購原材料 預(yù)付款 774 1014 1022 經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流入量和流出量在時間上的不對等。to超速擴張或產(chǎn)品定位與財務(wù)融戰(zhàn)略不匹配都會給企業(yè)帶來致命危機。 表 1三是收購地產(chǎn)公司的股權(quán)。經(jīng)營難度大商業(yè)地產(chǎn)的特性： （三）其他角色? 一場戲光有主角不行，還得有配角。并且，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還將帶動上下游行業(yè)的發(fā)展，比如建筑、裝飾、鋼鐵、中介等等很多相關(guān)的行業(yè)，也促進了地方就業(yè)工作的開展。二、行業(yè)環(huán)境分析? 第一部分、行業(yè)分析框架? 第二部分、基本行業(yè)分析工具? 第三部分、行業(yè)環(huán)境分析原理中國有句老話 ： 行行出狀元? 每一行賺錢的速度是不一樣的? 俗話說： “三個劫道的不如一個賣藥的，三個賣藥的不如一個辦校的。人口 /收入分布?Political經(jīng)濟 期末所有者權(quán)益總額 247。600o 現(xiàn)代企業(yè)基本上是實行有限責(zé)任制度，按照這個制度，投資者對企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的界限就是投入資本或凈資產(chǎn)，凈資產(chǎn)的全部體現(xiàn)所有者的權(quán)益，都?xì)w屬于企業(yè)的投資人。000因此，資產(chǎn)經(jīng)營的基本內(nèi)涵是合理配置與使用資產(chǎn)，以一定的資產(chǎn)投入，取得盡可能多的收益。企業(yè)的短期投資者和債權(quán)人的利益主要在企業(yè)當(dāng)期，他們更關(guān)心企業(yè)最終獲利能力的大小，所以通常它們直接使用這一指標(biāo)。銷售利潤率 =4200/20230=21%第一，企業(yè)業(yè)務(wù)不僅包括營業(yè)業(yè)務(wù)，還包括營業(yè)外業(yè)務(wù)，盡管通過營業(yè)利潤率可以揭示營業(yè)業(yè)務(wù)的獲利水平，但要揭示企業(yè)在一定時期總的獲利水平，就必須通過能包含所有企業(yè)收支因素在內(nèi)的稅前業(yè)務(wù)收入利潤率的分析。由于產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)是企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動，它的獲利多少和獲利水平的高低對企業(yè)的總盈利能力有著舉足輕重的影響；第二，它與毛利率相比，在于它考慮了與主營業(yè)務(wù)活動有直接關(guān)系的所有收支因素；第三，在銀行界，對這個比率的重視有助于突出主營業(yè)務(wù)收入在還款來源中被視為第一還款來源的觀念。 銷售毛利率銷售利潤率資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)分析73o 1．銷售利潤率o 銷售利潤率是企業(yè)利潤與主營業(yè)務(wù)收入（銷售收入）的比率。702．固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2存貨周轉(zhuǎn)期（天數(shù)） = 計算期天數(shù) 247。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)假定企業(yè)當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入中賒銷部分均占 30%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)） 賒銷收入凈額 247。65 在工商企業(yè)中，反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況的主要是流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，因為，固定資產(chǎn)是形成企業(yè)生產(chǎn)能力的，真正周轉(zhuǎn)的是流動資產(chǎn)。 =interest充裕的流動性為公司的財務(wù)穩(wěn)定性和未來的發(fā)展提供了重要的保障。500247。在這種背景之下，通過并購實現(xiàn)擴張成為了企業(yè)擴張的捷徑。如果企業(yè)不舉債，或該比率很小，說明企業(yè)畏縮不前，對前途信心不足，利用債權(quán)人資本進行經(jīng)營活動的能力很差萬科融資渠道2023年至 2023年初，萬科使用了 5種規(guī)模擴張的方式，整體并購、項目收購、股權(quán)收購、合作拿地開發(fā)、以萬科的運營平臺為基礎(chǔ)對外成立合資地產(chǎn)開發(fā)公司。它表明企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供資金所占的比重，以及企業(yè)資產(chǎn)對債權(quán)人權(quán)益的保障程度。++1300） 247。482．速動比率速動比率是企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。對其他行業(yè)的企業(yè)來講，忽略這一因素倒也無妨，然而對房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于有不少企業(yè)將持有開發(fā)