【正文】 分析趨勢(shì)分析結(jié)構(gòu)分析結(jié)構(gòu)分析3435363738第二部分 財(cái)務(wù)報(bào)表的比率分析40 經(jīng)營(yíng)管理者在運(yùn)用財(cái)務(wù)比率分析時(shí)，能夠從以下三個(gè)方面對(duì)報(bào)表進(jìn)行分析 ,即 償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和獲利能力 , 就基本能夠把握住企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)情況 , 也可以說(shuō)基本看懂報(bào)表了。債 司 2023年度 單位：萬(wàn)元 43o 一、償債能力分析o （一）短期償債能力分析o 1．流動(dòng)比率o 流動(dòng)比率 = 流動(dòng)資產(chǎn) 247。招商地產(chǎn)（ ）總經(jīng)理林少斌日前對(duì)投資者解釋，公司這幾年項(xiàng)目建設(shè)速度偏慢有客觀原因，比如廣州的項(xiàng)目，當(dāng)初招拍掛拍的地塊，由于政府更改規(guī)劃而不得不更改原先的規(guī)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃長(zhǎng)達(dá)三年時(shí)間批不下來(lái)。根據(jù) Wind資訊統(tǒng)計(jì)， 2023年 9月 30日滬深兩市 91家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不包括園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)）中只有 30家流動(dòng)比率大于等于 2，不到總數(shù)的三分之一。 流動(dòng)比率第三個(gè)缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮企業(yè)存貨的質(zhì)量或者說(shuō)真實(shí)價(jià)值。 =該企業(yè)的速動(dòng)比率為：年末速動(dòng)比率：（ 900現(xiàn)金類資產(chǎn)包括企業(yè)所擁有的貨幣資金和持有的有價(jià)證券（即資產(chǎn)負(fù)債表中的短期投資）。1000） 247。50其他影響短期償債的因素。23000Homes)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的鐵律 “長(zhǎng)期有息負(fù)債占資本的比率 (D/C)不超過(guò) 40% 相比 ”，萬(wàn)科的 D/C顯得局促。=55產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)評(píng)價(jià)償債能力的作用基本相同，主要區(qū)別是：資產(chǎn)負(fù)債率側(cè)重于分析債務(wù)償付安全性的物質(zhì)保障程度，產(chǎn)權(quán)比率則側(cè)重于揭示財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健程度以及自有資金對(duì)償債風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。 債務(wù)利息o 利息保障倍數(shù)不僅反映了企業(yè)獲利能力的大小，而且反映了獲利能力對(duì)償還到期債務(wù)的保證程度，它既是企業(yè)舉債經(jīng)營(yíng)的前提依據(jù)，也是衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力大小的重要標(biāo)志。200由此可以得出這樣的啟示：若要維持正常償債能力，從長(zhǎng)期看，利息保障倍數(shù)至少應(yīng)當(dāng)大于 1，且比值越高，企業(yè)長(zhǎng)期償債能力一般也就越強(qiáng)。(600823)、世茂中國(guó) (0649HK)個(gè)人資產(chǎn)達(dá) 68億元，同時(shí)掌管著規(guī)模達(dá) 200億元房地產(chǎn)王國(guó) o 1．流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析o 反映流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的指標(biāo)主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率。–360247。存貨周轉(zhuǎn)率每增加一倍，就可以使公司減輕 10億美元的成本負(fù)擔(dān)。 247。一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)周期短、固定成本低的行業(yè)毛利率水平比較低，如商品零售業(yè)；而營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)、固定成本高的行業(yè)毛利率高，如重工業(yè)企業(yè)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 =4400/20230=22%它與主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率相比，有兩個(gè)方面的擴(kuò)展，第一，它不僅考核主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力，而且考核非主營(yíng)業(yè)務(wù)的其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力，這在企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的今天，具有更重要的意義。這樣，對(duì)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率的計(jì)算分析就顯得十分必要。 資產(chǎn)平均總額該比率越高，表明企業(yè)的資產(chǎn)利用效益越好，整個(gè)企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)管理水平越高。2〕 平均所有者權(quán)益該指標(biāo)是企業(yè)盈利能力指標(biāo)的核心，而且也是整個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的核心。2〕 =14年增長(zhǎng)?環(huán)境保護(hù)?按照 23號(hào)文給出的住房供應(yīng)體系，城市 80％以上的家庭應(yīng)該是由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，而不是開(kāi)發(fā)商搞的商品房。 （二）銀行的視角? 光靠地方政府和房地產(chǎn)商，還不足以操控房地產(chǎn)的價(jià)格。 萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的質(zhì)變趨勢(shì)混亂事后被動(dòng)神奇局部系統(tǒng)事中、事前主動(dòng)腐朽全面－－企業(yè)成長(zhǎng)－－－－領(lǐng)袖成熟－－－－競(jìng)爭(zhēng)加?。蛻糁辽希瓘幕煦绲酵该鞣康禺a(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式 ——n 房地產(chǎn)公司一次開(kāi)發(fā)模式n 房地產(chǎn)公司二次開(kāi)發(fā)模式n 房地產(chǎn)公司全鏈條開(kāi)發(fā)模式n 房地產(chǎn)公司 “ 商業(yè)代建 ” 模式（一）房地產(chǎn)公司一次開(kāi)發(fā)模式價(jià)值曲線土地獲取 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 增值服務(wù)一次開(kāi)發(fā) 二次開(kāi)發(fā)（二）房地產(chǎn)公司二次開(kāi)發(fā)模式n 持有自己的物業(yè)（寫字樓、商業(yè)樓宇、其他物業(yè)），在銷售收入中占有相當(dāng)?shù)谋壤?。建設(shè)周期比較長(zhǎng)一是建設(shè)開(kāi)發(fā)；號(hào)稱 “暴利 ”的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)鏈條中的弱者?？傎Y產(chǎn)收益率 % %凈利潤(rùn)率 % %資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 Volatility傳導(dǎo)傳導(dǎo)凈營(yíng)運(yùn)資本流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債 固定資產(chǎn)其他長(zhǎng)期資產(chǎn)長(zhǎng)期負(fù)債股東權(quán)益資金的用途 資金的來(lái)源 簡(jiǎn)要的資產(chǎn)負(fù)債表 (Balancecapital 174。從理財(cái)角度來(lái)看，短期現(xiàn)金流量的管理問(wèn)題屬于短期理財(cái)問(wèn)題。 現(xiàn)金循環(huán)期原理經(jīng)營(yíng)周期和現(xiàn)金周期的概念? 經(jīng)營(yíng)周期： 是從購(gòu)買存貨一直到收到現(xiàn)金的時(shí)間。現(xiàn)金循環(huán)期平均存貨期 自由現(xiàn)金流量 FCF= 資本性支出經(jīng)營(yíng)企業(yè)的三原則n 現(xiàn)金流第一n 利潤(rùn)第二n 規(guī)模第三二、三維平衡模型和吸引你需要的人才 —— 那些充滿信心的、滿懷熱情的、胸懷抱負(fù)的、富有想像力的人才。增長(zhǎng)應(yīng)該是戰(zhàn)略的結(jié)果而非戰(zhàn)略的動(dòng)因，它不應(yīng)該是最初階段預(yù)設(shè)的目標(biāo)，而是對(duì)公司及其內(nèi)部法規(guī)進(jìn)行通盤透徹考慮后的結(jié)果。順馳創(chuàng)始人：孫洪斌? 孫宏斌：清華大學(xué)畢業(yè)生，研究生學(xué)歷，參加過(guò)哈佛 AMP總裁研修班? 曾經(jīng)的、聯(lián)想接班人培養(yǎng)對(duì)象? 孫宏斌與柳傳志? 房地產(chǎn)界最純潔的孩子，房地產(chǎn)界的公敵五谷道場(chǎng)：快品牌的典型拋物線案例玖龍紙業(yè)的增長(zhǎng)之路 四、增長(zhǎng)優(yōu)先級(jí)2023年，拉姆 2. 重視營(yíng)收增長(zhǎng)甚于獲利增長(zhǎng)：此類型的代表性公司，是目前亟欲改造企業(yè)文化的通用電氣。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的重要任務(wù)之一，便是依公司策略定位及發(fā)展階段，動(dòng)態(tài)地調(diào)整營(yíng)收、獲利、現(xiàn)金流量的相對(duì)優(yōu)先級(jí)。 金 流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收帳款短期投資存貨固定資產(chǎn)長(zhǎng)期投資無(wú)形資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈值在建工程單位： 月 流動(dòng)負(fù)債 3. 重視經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的增長(zhǎng)，甚于獲利及營(yíng)收增長(zhǎng)：此類型的代表性公司，為全球個(gè)人電腦龍頭戴爾。經(jīng)理人以財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行自我評(píng)估或?qū)ζ渌镜呢?cái)報(bào)進(jìn)行分析時(shí)，必須區(qū)分三種不同的優(yōu)質(zhì)增長(zhǎng)類型。定律用基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)作判斷用基本的經(jīng)營(yíng)之道來(lái)做企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理長(zhǎng)江生命科技研究癌癥，風(fēng)險(xiǎn)極高，但它第一筆投資作有機(jī)肥料。 在 90年代經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，大多數(shù)的公司戰(zhàn)略是完全錯(cuò)誤的。 稅 ? 現(xiàn)金循環(huán)期 =存貨周轉(zhuǎn)期 +應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期 +預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期 應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期 預(yù)收帳款周轉(zhuǎn)期大量的現(xiàn)金，低負(fù)債比例和互補(bǔ)的行業(yè)選擇是李嘉誠(chéng)控制風(fēng)險(xiǎn)的三大法寶 平均付款期現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率：指企業(yè)每年現(xiàn)金實(shí)際周轉(zhuǎn)的次數(shù)。賒銷產(chǎn)品收到貨款賒購(gòu)原材料 預(yù)付款 774 1014 1022 經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流入量和流出量在時(shí)間上的不對(duì)等。to超速擴(kuò)張或產(chǎn)品定位與財(cái)務(wù)融戰(zhàn)略不匹配都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)致命危機(jī)。 表 1三是收購(gòu)地產(chǎn)公司的股權(quán)。經(jīng)營(yíng)難度大商業(yè)地產(chǎn)的特性： （三）其他角色? 一場(chǎng)戲光有主角不行，還得有配角。并且，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還將帶動(dòng)上下游行業(yè)的發(fā)展，比如建筑、裝飾、鋼鐵、中介等等很多相關(guān)的行業(yè)，也促進(jìn)了地方就業(yè)工作的開(kāi)展。二、行業(yè)環(huán)境分析? 第一部分、行業(yè)分析框架? 第二部分、基本行業(yè)分析工具? 第三部分、行業(yè)環(huán)境分析原理中國(guó)有句老話 ： 行行出狀元? 每一行賺錢的速度是不一樣的? 俗話說(shuō)： “三個(gè)劫道的不如一個(gè)賣藥的，三個(gè)賣藥的不如一個(gè)辦校的。人口 /收入分布?Political經(jīng)濟(jì) 期末所有者權(quán)益總額 247。600o 現(xiàn)代企業(yè)基本上是實(shí)行有限責(zé)任制度，按照這個(gè)制度，投資者對(duì)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的界限就是投入資本或凈資產(chǎn)，凈資產(chǎn)的全部體現(xiàn)所有者的權(quán)益，都?xì)w屬于企業(yè)的投資人。000因此，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本內(nèi)涵是合理配置與使用資產(chǎn)，以一定的資產(chǎn)投入，取得盡可能多的收益。企業(yè)的短期投資者和債權(quán)人的利益主要在企業(yè)當(dāng)期，他們更關(guān)心企業(yè)最終獲利能力的大小，所以通常它們直接使用這一指標(biāo)。銷售利潤(rùn)率 =4200/20230=21%第一，企業(yè)業(yè)務(wù)不僅包括營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)，還包括營(yíng)業(yè)外業(yè)務(wù)，盡管通過(guò)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率可以揭示營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的獲利水平，但要揭示企業(yè)在一定時(shí)期總的獲利水平，就必須通過(guò)能包含所有企業(yè)收支因素在內(nèi)的稅前業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率的分析。由于產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)是企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，它的獲利多少和獲利水平的高低對(duì)企業(yè)的總盈利能力有著舉足輕重的影響；第二，它與毛利率相比，在于它考慮了與主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)有直接關(guān)系的所有收支因素；第三，在銀行界，對(duì)這個(gè)比率的重視有助于突出主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在還款來(lái)源中被視為第一還款來(lái)源的觀念。 銷售毛利率銷售利潤(rùn)率資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)分析73o 1．銷售利潤(rùn)率o 銷售利潤(rùn)率是企業(yè)利潤(rùn)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（銷售收入）的比率。702．固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2存貨周轉(zhuǎn)期（天數(shù)） = 計(jì)算期天數(shù) 247。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)假定企業(yè)當(dāng)年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中賒銷部分均占 30%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)） 賒銷收入凈額 247。65 在工商企業(yè)中，反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況的主要是流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，因?yàn)椋潭ㄙY產(chǎn)是形成企業(yè)生產(chǎn)能力的，真正周轉(zhuǎn)的是流動(dòng)資產(chǎn)。 =interest充裕的流動(dòng)性為公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和未來(lái)的發(fā)展提供了重要的保障。500247。在這種背景之下，通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張成為了企業(yè)擴(kuò)張的捷徑。如果企業(yè)不舉債，或該比率很小，說(shuō)明企業(yè)畏縮不前，對(duì)前途信心不足，利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力很差萬(wàn)科融資渠道2023年至 2023年初，萬(wàn)科使用了 5種規(guī)模擴(kuò)張的方式，整體并購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)、合作拿地開(kāi)發(fā)、以萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為基礎(chǔ)對(duì)外成立合資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。它表明企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供資金所占的比重，以及企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。++1300） 247。482．速動(dòng)比率速動(dòng)比率是企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。對(duì)其他行業(yè)的企業(yè)來(lái)講，忽略這一因素倒也無(wú)妨，然而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于有不少企業(yè)將持有開(kāi)發(fā)