房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度培訓(xùn)課件-文庫吧在線文庫
【正文】 方土地的權(quán)利。 ? 2． 法律特征 （ 1） 房屋 所有權(quán)是一種最充分的物權(quán) 。 （ 5） 中外合資房產(chǎn)所有權(quán) 中外合資的房產(chǎn)是我國企業(yè)戒經(jīng)濟(jì)組織與外國政府 、 企業(yè)戒個人合資建造 、購買的房產(chǎn) 。 制度的功能 （ 1）降低交易成本。這一保險機(jī)制的關(guān)鍵是能夠幫助人們形成他們對自己經(jīng)濟(jì)行為可以合理把握的預(yù)期。 ? 土地制度有效性的必要條件： 乊一：實(shí)際性。 土地所有制 一 、 土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展 二 、 土地所有制的法律形式 三 、 土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度 指 人們在一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定。 土地使用制 ? 土地使用制的概念 ? 土地所有制與土地使用制的關(guān)系 ? 土地使用制的分類 ? 土地租賃關(guān)系的性質(zhì) ? 土地使用制的法律形式 指 人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。 土地利用 土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù) 取得 最 好的效益 符合客觀規(guī)律 管理 采取法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)措施，對 土地利用 進(jìn)行計劃、組織、指揮和調(diào)控。 各部門利益不同 ， 國家在各部門間資源優(yōu)化配置 。 ? 國家確認(rèn)并保護(hù)土地所有制的法律文件是土地所有權(quán)證書 ， 如我國的集體土地所有權(quán)證書 。調(diào)動土地所有者、使用者和國家有關(guān)部門在土地的合理利用、經(jīng)營管理等方面的積極性。 土地關(guān)系 反映 社會生產(chǎn)力 的發(fā)展 形成和發(fā)展 取決于 一 、土 地制 度 二、土地制度的特點(diǎn) ? 地位的基礎(chǔ)性 ? 國度的差異性 ? 構(gòu)成的復(fù)雜性 三、土地制度的客觀性和有效性 ? 客觀性 土地制度的客觀性是指土地制度的形成、演變是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的，而取決亍客觀條件的（最主要是經(jīng)濟(jì)關(guān)系、生產(chǎn)力狀況）。 （ 4）提供激勵機(jī)制。 歷史上的任何制度，都是當(dāng)時人的利益及其選擇的結(jié)果。 （ 比如 ， 涉及 拆遷補(bǔ)償 問題 ） 鏈接 1：重慶釘子戶案例 34 ? 3． 房屋所有權(quán)的種類 （ 1） 國有房屋所有權(quán) 國有房屋主要包括 ， 國家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房 ， 國家授權(quán)機(jī)關(guān) 、 企業(yè) 、 事業(yè)單位自行管理的公房 ， 佛教道教等宗教用房 。 ? 廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)既包括土地本身及其所提供服務(wù)的所有權(quán) 、 使用權(quán) 、 租賃權(quán)等在內(nèi)的權(quán)利束 ， 又包括土地附著建筑物 、 構(gòu)筑物等土地改良物的所有權(quán) 、 使用權(quán) 、租賃權(quán)等在內(nèi)的權(quán)利束 。 地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別 ? 相鄰權(quán)是法律對于土地間利用關(guān)系的一種最小限度的調(diào)節(jié) ， 它無需當(dāng)事人約定和法律登記便可發(fā)揮作用；地役權(quán)則是這種最小限度外更廣泛 、 更有力的調(diào)節(jié) ， 是依當(dāng)事人協(xié)商而產(chǎn)生的 ， 并且必須經(jīng)過登記才有效 。 －抵押權(quán)人不申請地價評估及其確認(rèn) ， 或者要求不予評估 、 確認(rèn) ， 或者不按地價評估 、 確認(rèn)的結(jié)果控制抵押貸款的額度 。 ? 永佃權(quán)實(shí)質(zhì)上是土地用益權(quán) ， 是他物權(quán)的一種 。 土地產(chǎn)權(quán)制度 土地 產(chǎn)權(quán)的基本特性 （ 1）具有排他性； （ 2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值性； （ 3）合法性 ； （ 4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性 。 明晰產(chǎn)權(quán)對外部效應(yīng)及公地悲劇是一重要解決途徑 。 產(chǎn)權(quán)的特性 案例：公地的悲劇 近年來 ， 我國不少牧區(qū)出現(xiàn)過度放牧而導(dǎo)致草場無法維持正常的再生 ， 以致牧民的生活受到極大的影響 。 共有產(chǎn)權(quán)不具有可分割性 。 ?三 、 產(chǎn)權(quán)與交易 ? 產(chǎn)權(quán)制約市場交易 產(chǎn)權(quán)界定是交易的前提 交易本質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)的交易 權(quán)利的價值規(guī)定了商品的價值 ? 交易是產(chǎn)權(quán)價值實(shí)現(xiàn)的機(jī)制 市場交易是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)價值的條件 市場競爭是優(yōu)化產(chǎn)權(quán)安排的動力 (招拍掛 ） 產(chǎn)權(quán)的一般特性和要求：主要有 排他性 、 可分割性 、可讓渡性和明晰性和 社會性 。 你會怎么辦： 1—— 你是消費(fèi)者； 2—— 你是商人； 3—— 你是生產(chǎn)者 。 知識產(chǎn)權(quán) 、 無形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 、 肖像 、 名譽(yù)等都屬亍廣義的產(chǎn)權(quán) 。 “風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)、國王不能進(jìn)”，產(chǎn)權(quán)不可侵犯性！?。? 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 二 ） 可分割性 ? 產(chǎn)權(quán)的可分割性 ， 是指對特定財產(chǎn)的各項權(quán)利可以分屬于不同主體的性質(zhì) 。 ? 交易成本約束 （ 交易成本或交易費(fèi)用 ， 是指在產(chǎn)權(quán)交易過程中 ， 尋求買賣雙方談判 、 簽訂合同 、 履行合同等方面的費(fèi)用 。 當(dāng)所有人都這樣做時 ， 社會資源就處于低效配置狀態(tài) 。 ? 保護(hù)嚴(yán)格 ： 不受侵犯 。 （二）土地使用權(quán) （三）土地租賃權(quán) ? 通過契約從土地所有權(quán)人
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