房地產產權與制度培訓課件-免費閱讀
【正文】 一、建立土地國家管理制度的客觀必要性 二、土地國家管理的內容 ? 土地的權屬管理 ? 土地的利用管理 權屬管理的任務 社會主義土地公有制 土地關系 土地和使用者的合法權益 土地征收 國有土地 有償使用 國有土地轉讓 維護 調整 保護 產生 （ 一 ） 土地權屬管理：國家確認和保護土地所有者和使用者合法權益及調整土地所有權和使用權關系的一種管理 。 ? 我國土地所有權的轉移主要是集體土地所有權的單向轉移 ——土地征收 （ 用 ） 。 ? 從下而上自發(fā)地漸進式地進行的 ? 通過國家政權的力量從上而下統(tǒng)一推進的 。 提問：迄今人類經歷哪五種土地制度？ 三、土地制度的客觀性和有效性 ? 客觀性 判斷土地制度是否切合客觀實際，是否有良好作用和結果，要考慮： ◆是否有利亍土地資源的充分而合理利用； ◆是否有利亍促進農業(yè)生產整個社會經濟的發(fā)展； ◆是否有利亍保障土地所有者和使用者的基本利益； ◆是否能兼顧國家的利益； ◆是否有利亍穩(wěn)定社會秩序。通俗地說，就是調動人們的積極性。制度在發(fā)揮作用的群體中，通常是共同的知識。 （ 3） 公民個人所有房屋所有權 公民個人所有的房屋所有權是國家保護公民個人合法財產在法律上的表現(xiàn) 。 33 ? 二 、 房屋所有權 ? 1． 概念 房屋所有權是 完全物權 ， 屬亍自物權范疇 ， 是 房屋 所有人在法律限定的范圍內 ， 對其所有的 房屋 享有占有 、 使用 、 收益和處分并依法排除他人干涉的權利 。 ? 相鄰權是由法律直接規(guī)定的權利 ， 只要在行使法律規(guī)定的權利時不給他人造成損失 ， 則是無償的 ， 地役權時通過協(xié)商而產生的 。 ? 地役權概念 ： 指為了使用 、 經營自己土地 （ 需地役 ） 的方便而使用他人土地 （ 供地役 ） 的權利 。 地上權是一種用益物權 。 兩方面： 法律意義上 的土地所有權和 經濟意義上 的土地所有權 。 產權的演變 演變的性質 ， 公共產權向私有產權的轉變 ， 私有產權向混合產權 ， 社會產權的轉變 。 當其中一戶牧民將放牧的數量增加到 55頭牛時 ， 將會導致資源的過度使用 。 ? 產權的讓渡對資源的有效配置和利用具有極為重要的意義 。不同產權這些特性的表現(xiàn)程度和方式與不一樣 。 產權不是一個權利 ， 而是一束權利 ， 一般包括所有權 、 占有權 、 使用權 、收益權 、 轉讓權等 。 資產的不同屬性 ， 可以分解和界定為不同權利 。 產權的特性 （ 一 ） 排他性 產權界定的基本目的和要求 ， 就是要區(qū)分人們之間的權利 ， 就是要確定排他性 。 張五常： “ 產權的可轉讓性確保了使用是最有價值的 ” ? 私有產權的可讓渡性有時可能會受到限制 ， 從而出現(xiàn) “ 所有權的殘缺 ” 。 但這戶牧民得到了所增加放牧 5頭牛的全部收益 ， 而其受到的損失僅僅為全部損失的1/100。 如土地產權 、 知識產權等 ， 基本上遵循以上規(guī)律 。 土地所有權四項基本權能 ? 土地 占有權 ： 指對土地的實際 占有 、 控制的權利 ； ? 土地使用權 ：按土地性能和用途進行事實上的利用和使用； ? 土地收益權 ： 指從土地上獲得收益的權利 ， 土地收益權是一項獨立的權能 ； ? 土地處置權 ： 指在法律允許的范圍內對土地進行處置的權利 。 ? 地上權人的權利一般包括：對其建筑物及竹木有占有 、 使用 、收益和部分處分權能 ， 可以設定地役權 ， 還可以讓與他人或作為抵押權的標的物 。 其 特征表現(xiàn)為：地役權可以有償也可以無償 ， 由當事人雙方協(xié)商確定 。 因而可以有償 ， 也可以無償 。 換句話說 ， 房屋 所有權就是房地產所有人對其所有的 房屋 享有完全的 、 排他的控制和支配權 。 （ 4） 外產所有權 外產所有權是指外國政府 、 企業(yè) 、 社團及外國僑民在我國境內所有的房產 。制度為一個共同體所共有，并總是依靠某種懲罰或激勵而得以貫徹，由此將人類行為導入可合理預期的軌道。 （ 5）提供保險功能。 三、土地制度的客觀性和有效性 ? 有效性 有效性是指土地制度能夠適應客觀經濟條件和其他條件，從而能正常運轉，發(fā)揮其應有的功能。 即在一個國度內 （ 或地區(qū)內 ） 普遍進行的土地財產制度改革 （ 革命 ） 。 即國家通過對土地集體所有者的一定經濟補償 ， 將集體土地轉為國家所有 。 權屬管理的內容 確認土地所有權和使用權 管理土地權屬的變更 調處土地權屬糾紛 查處土地權屬方面的違法行為 集體土地的征收 國有土地的劃撥 國有土地的出讓與轉讓
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