房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度培訓(xùn)課件-免費(fèi)閱讀
【正文】 一、建立土地國家管理制度的客觀必要性 二、土地國家管理的內(nèi)容 ? 土地的權(quán)屬管理 ? 土地的利用管理 權(quán)屬管理的任務(wù) 社會(huì)主義土地公有制 土地關(guān)系 土地和使用者的合法權(quán)益 土地征收 國有土地 有償使用 國有土地轉(zhuǎn)讓 維護(hù) 調(diào)整 保護(hù) 產(chǎn)生 （ 一 ） 土地權(quán)屬管理：國家確認(rèn)和保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益及調(diào)整土地所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的一種管理 。 ? 我國土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移主要是集體土地所有權(quán)的單向轉(zhuǎn)移 ——土地征收 （ 用 ） 。 ? 從下而上自發(fā)地漸進(jìn)式地進(jìn)行的 ? 通過國家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進(jìn)的 。 提問：迄今人類經(jīng)歷哪五種土地制度？ 三、土地制度的客觀性和有效性 ? 客觀性 判斷土地制度是否切合客觀實(shí)際，是否有良好作用和結(jié)果，要考慮： ◆是否有利亍土地資源的充分而合理利用； ◆是否有利亍促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展； ◆是否有利亍保障土地所有者和使用者的基本利益； ◆是否能兼顧國家的利益； ◆是否有利亍穩(wěn)定社會(huì)秩序。通俗地說，就是調(diào)動(dòng)人們的積極性。制度在發(fā)揮作用的群體中，通常是共同的知識(shí)。 （ 3） 公民個(gè)人所有房屋所有權(quán) 公民個(gè)人所有的房屋所有權(quán)是國家保護(hù)公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)在法律上的表現(xiàn) 。 33 ? 二 、 房屋所有權(quán) ? 1． 概念 房屋所有權(quán)是 完全物權(quán) ， 屬亍自物權(quán)范疇 ， 是 房屋 所有人在法律限定的范圍內(nèi) ， 對(duì)其所有的 房屋 享有占有 、 使用 、 收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利 。 ? 相鄰權(quán)是由法律直接規(guī)定的權(quán)利 ， 只要在行使法律規(guī)定的權(quán)利時(shí)不給他人造成損失 ， 則是無償?shù)?， 地役權(quán)時(shí)通過協(xié)商而產(chǎn)生的 。 ? 地役權(quán)概念 ： 指為了使用 、 經(jīng)營(yíng)自己土地 （ 需地役 ） 的方便而使用他人土地 （ 供地役 ） 的權(quán)利 。 地上權(quán)是一種用益物權(quán) 。 兩方面： 法律意義上 的土地所有權(quán)和 經(jīng)濟(jì)意義上 的土地所有權(quán) 。 產(chǎn)權(quán)的演變 演變的性質(zhì) ， 公共產(chǎn)權(quán)向私有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變 ， 私有產(chǎn)權(quán)向混合產(chǎn)權(quán) ， 社會(huì)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變 。 當(dāng)其中一戶牧民將放牧的數(shù)量增加到 55頭牛時(shí) ， 將會(huì)導(dǎo)致資源的過度使用 。 ? 產(chǎn)權(quán)的讓渡對(duì)資源的有效配置和利用具有極為重要的意義 。不同產(chǎn)權(quán)這些特性的表現(xiàn)程度和方式與不一樣 。 產(chǎn)權(quán)不是一個(gè)權(quán)利 ， 而是一束權(quán)利 ， 一般包括所有權(quán) 、 占有權(quán) 、 使用權(quán) 、收益權(quán) 、 轉(zhuǎn)讓權(quán)等 。 資產(chǎn)的不同屬性 ， 可以分解和界定為不同權(quán)利 。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 一 ） 排他性 產(chǎn)權(quán)界定的基本目的和要求 ， 就是要區(qū)分人們之間的權(quán)利 ， 就是要確定排他性 。 張五常： “ 產(chǎn)權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性確保了使用是最有價(jià)值的 ” ? 私有產(chǎn)權(quán)的可讓渡性有時(shí)可能會(huì)受到限制 ， 從而出現(xiàn) “ 所有權(quán)的殘缺 ” 。 但這戶牧民得到了所增加放牧 5頭牛的全部收益 ， 而其受到的損失僅僅為全部損失的1/100。 如土地產(chǎn)權(quán) 、 知識(shí)產(chǎn)權(quán)等 ， 基本上遵循以上規(guī)律 。 土地所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能 ? 土地 占有權(quán) ： 指對(duì)土地的實(shí)際 占有 、 控制的權(quán)利 ； ? 土地使用權(quán) ：按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用； ? 土地收益權(quán) ： 指從土地上獲得收益的權(quán)利 ， 土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能 ； ? 土地處置權(quán) ： 指在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利 。 ? 地上權(quán)人的權(quán)利一般包括：對(duì)其建筑物及竹木有占有 、 使用 、收益和部分處分權(quán)能 ， 可以設(shè)定地役權(quán) ， 還可以讓與他人或作為抵押權(quán)的標(biāo)的物 。 其 特征表現(xiàn)為：地役權(quán)可以有償也可以無償 ， 由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定 。 因而可以有償 ， 也可以無償 。 換句話說 ， 房屋 所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對(duì)其所有的 房屋 享有完全的 、 排他的控制和支配權(quán) 。 （ 4） 外產(chǎn)所有權(quán) 外產(chǎn)所有權(quán)是指外國政府 、 企業(yè) 、 社團(tuán)及外國僑民在我國境內(nèi)所有的房產(chǎn) 。制度為一個(gè)共同體所共有，并總是依靠某種懲罰或激勵(lì)而得以貫徹，由此將人類行為導(dǎo)入可合理預(yù)期的軌道。 （ 5）提供保險(xiǎn)功能。 三、土地制度的客觀性和有效性 ? 有效性 有效性是指土地制度能夠適應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)條件和其他條件，從而能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮其應(yīng)有的功能。 即在一個(gè)國度內(nèi) （ 或地區(qū)內(nèi) ） 普遍進(jìn)行的土地財(cái)產(chǎn)制度改革 （ 革命 ） 。 即國家通過對(duì)土地集體所有者的一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 ， 將集體土地轉(zhuǎn)為國家所有 。 權(quán)屬管理的內(nèi)容 確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán) 管理土地權(quán)屬的變更 調(diào)處土地權(quán)屬糾紛 查處土地權(quán)屬方面的違法行為 集體土地的征收 國有土地的劃撥 國有土地的出讓與轉(zhuǎn)讓
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