【正文】 多年前， 古稱瑯 琊郡， 為山東省歷史文化名城。 前言： 本次提報(bào)內(nèi)容，主要由市場(chǎng)部分和產(chǎn)品定位組成。 組 團(tuán) 南坊作，心 閱 臨沂深?，F(xiàn)在，袁紹有十?dāng)?，主公有十勝，袁紹兵力雖然強(qiáng)大，是不值得懼怕的。 公路方面： 京滬高速、日東高速、長(zhǎng)深高速、棗臨嵐高速、臨沂城區(qū) 4 環(huán)繞城 高速 等多條高速遍布臨沂各地。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。 中部城市經(jīng)濟(jì)圈： 以蘭山、羅莊、河?xùn)|三區(qū)和臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為核心區(qū)，突出臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的帶動(dòng)作用，積極吸納費(fèi)縣、臨沭、沂南、莒南、郯城相鄰區(qū)域納入中心城市經(jīng)濟(jì)圈 。規(guī)模以上工業(yè)制造業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 996 億 元，增長(zhǎng) % ，其中裝備制造業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) % ； 食品、機(jī)械、建材、木業(yè)、醫(yī)藥、化工、紡織服裝、冶金 八大支柱行業(yè)完成增加值 億 元，增長(zhǎng) % 。全市實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 億美元。 結(jié)論三： 臨沂目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較一線城市處于起步階段，需要真正意義的高端產(chǎn)品來(lái)提升臨沂的城市品位，形成臨沂獨(dú)有的高端居住區(qū)。 省內(nèi)外大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，帶動(dòng)了區(qū)域板塊人氣，產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量急劇增加，催生出新的購(gòu)房需求。恒 大華府、海爾 三、城市規(guī)劃 1 、城市規(guī)劃： 北上、東進(jìn)、南優(yōu)、西連、中疏 “北上”指北城向北，一期優(yōu)化升級(jí)，二期規(guī)劃啟動(dòng)。受政策調(diào)控因素影響， 2020 到 2020 年 年政府土地供應(yīng)略顯謹(jǐn)慎，全年居住和商服用地供應(yīng)計(jì)劃為 萬(wàn)平米，較 2020 年大幅減少。 6. 成交區(qū)域分析 2020 到 2020 年，臨沂市土地成交 最大的區(qū)域?yàn)楸背切聟^(qū) ，成交面積 萬(wàn)平米，占總成交面積的 29% ；其次為蘭山區(qū)，成交面積 萬(wàn)平米，占總成交面積的 22% ；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、羅莊區(qū)位列第三、第四，成交面積分別為 萬(wàn)平米、 萬(wàn)平米；河?xùn)|區(qū)成交面積為 萬(wàn)平米，高新區(qū)成交最少，僅為 萬(wàn)平米。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)本年度樓面地價(jià)漲幅高達(dá) 69% ，一躍達(dá)到 元 / 平米；河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)和高新區(qū)成交土地樓面地價(jià)漲幅較低，樓面地價(jià)分別為 元 / 平米、 元 / 平米和 元 / 平米。 2020 年全市商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) % 。 3 、別墅市場(chǎng) 2020 到 2020 年是臨沂別墅市場(chǎng)爆發(fā)的一年， 北城新區(qū)及濱河板塊集中放量，別墅總供應(yīng) 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) % ； 新增供應(yīng) 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) % ；成交 萬(wàn) 平米，同比增長(zhǎng) % 。全年商業(yè)整體供 應(yīng) 萬(wàn) 平米，同比增長(zhǎng) % ；其中新增供 應(yīng) 萬(wàn) 平米，同比增長(zhǎng) % ；成交 萬(wàn) 平米，同比下降 % 。 1 、各套型供應(yīng)情況 從各套型供應(yīng)情況看， 市場(chǎng)以三居室的供應(yīng)量最大，供應(yīng) 14339 套， 萬(wàn)平米，占到總供應(yīng)（面積）的 59% ； 二居室其次 ，供應(yīng) 5697 套、 萬(wàn)平米，占到總供應(yīng)（面積）的 16% ；四居室和一居室供應(yīng)量相當(dāng)，分別供應(yīng) 2643 套、 萬(wàn)平米和 2293 套、 萬(wàn)平米；其余套型供應(yīng)量較少。河?xùn)|板塊由于配套不完善等因素的影響，開(kāi)發(fā)檔 次一直較低，價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他板塊。 十一、區(qū)域均價(jià) 北城新區(qū)： 高層整體成交均價(jià) 5000 元 /㎡ ，花園洋房均價(jià) 6193 元 /㎡ ；濱河陽(yáng)光高層價(jià)格位居高層單價(jià)榜首。北城高端生活區(qū)依托未來(lái)發(fā)展?jié)摿臻g及祊河、沂河景觀資源。 2 、板塊概述： 北城新區(qū)板塊為臨沂未來(lái)的行政中心， 受到新市政府進(jìn)入?yún)^(qū)域影響， 土地供應(yīng)量，項(xiàng)目規(guī)模都比較大， 隨著商業(yè)配套的完善，潛力不可估量。區(qū)域價(jià)格和消費(fèi)群體屬于臨沂市第二梯 度。 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)結(jié)論 臨沂隨著城市化進(jìn)程快速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)眾多，競(jìng)品項(xiàng)目多數(shù)集中在蘭山區(qū) 和北城新區(qū)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 區(qū)域隨著央企的進(jìn)入，從品質(zhì)及性價(jià)比均有較大提升； 區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)只注重產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo) , 在故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方面相對(duì)缺乏； 高層住宅產(chǎn)品均以改善型、舒適型物業(yè)為主，面積區(qū)間為 120150 平米； 高層住宅產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)方面，注重居住功能，但相對(duì)于舒適度及全功能表現(xiàn)相對(duì)較弱； 別墅型物業(yè)其產(chǎn)品同樣存在注重居住 , 忽略功能及舒適度的問(wèn)題； 購(gòu)買(mǎi)人群對(duì) 自然景觀資源有深厚的情節(jié)，樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)河景樓盤(pán)； 區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)中擁有河景資源樓盤(pán)，均比非河景樓盤(pán)貴 10002020 元 / 平米； 購(gòu)買(mǎi)人群多數(shù)以區(qū)域內(nèi)外來(lái)經(jīng)商的人群為主 , 其購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)； 代表項(xiàng)目分析 1 、恒大華府 臨沂 社區(qū)的北面是臨沂市政廣場(chǎng)，臨沂市政府所在地；西面是文化長(zhǎng)廊，規(guī)劃建設(shè)有臨沂市博物館、臨沂市科技館、臨沂市大劇院、臨沂市文化館；東面僅一河之隔就是臨沂市植物園、陽(yáng)光沙灘、雕塑廣場(chǎng)以及目前山東省最高的電視轉(zhuǎn)播塔，是臨沂市的地標(biāo)性建筑；南面就是水域面積達(dá)上千畝的三江交匯的無(wú)限風(fēng)光 和在建的瀾泊灣大廣場(chǎng)以及臨沂唯一的瀾泊灣游艇碼頭。 項(xiàng)目戶型分析 三、旅游業(yè)及酒店市場(chǎng)調(diào)研 根據(jù)攜程旅游網(wǎng)數(shù)據(jù)，全市國(guó)家 A 級(jí)旅游區(qū)達(dá)到 55 家，其中 4A 級(jí)旅游區(qū) 15 家， 3A 級(jí)旅游區(qū) 21 家；國(guó)家工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) 8 家，省工農(nóng)業(yè)示范點(diǎn) 21 家；旅行社 95 家，其中國(guó)際旅行社 2 家；星級(jí)酒店 61 家，其中四星級(jí) 4 家，三星級(jí) 28 家；星級(jí)餐館 26 家，其中五星級(jí) 3 家，四星級(jí) 6 家。 頤高 酒店式公寓 重點(diǎn)案例分析 臨沂酒店式公寓市場(chǎng)小結(jié) 臨沂現(xiàn)階段酒店式公寓項(xiàng)目還處于初級(jí)階段，認(rèn)知度相對(duì)較弱； 在售項(xiàng)目多數(shù)集中在人民廣場(chǎng)及商務(wù)、辦公、購(gòu)物相對(duì)繁華的區(qū)域； 戶型面積區(qū)間以 3060 平米的戶型為主，個(gè)別項(xiàng)目賦予酒店支撐； 裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，但檔次受銷(xiāo)售價(jià)格影響相對(duì)較低； 銷(xiāo)售價(jià)格基本在 50006000 元 / 平米之間，區(qū)域內(nèi)租賃價(jià)格為 1100 元 / 月； 租賃市場(chǎng)租金相對(duì)較低，如通過(guò)租賃形式需要 15 年才能收回成本； 酒店支撐的公寓 10 年回報(bào)率僅為 6%8% ，購(gòu)買(mǎi)人群以投資客為主； 另外，受區(qū)域內(nèi)商務(wù)、旅游人士及四星以上酒店綜合影響，其市場(chǎng)占有率及出租率會(huì)相對(duì)較低，未來(lái)很難 實(shí)現(xiàn) 8 年收回總成本的最終目標(biāo)； 第四回：系出名門(mén)（ 產(chǎn)品價(jià)值 ） 一、項(xiàng)目概況 交通情況：道路環(huán)境便捷，但公共出行條件較差。 2 、項(xiàng)目介紹 3 、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目主體已經(jīng)封頂，對(duì)于項(xiàng)目整體改造處在一定程度的限制； 本項(xiàng)目西側(cè)緊鄰鼎峰別墅區(qū)，造成項(xiàng)目西側(cè)道路出行條件受限； 項(xiàng)目變更及改造勢(shì)必造成項(xiàng)目成本增加。 2 、自然環(huán)境 國(guó)際雕塑公園，陽(yáng)光沙灘，沿濱河景區(qū)一側(cè)規(guī)劃建設(shè)的精品樓盤(pán)像一顆顆明珠散落祊河岸畔，構(gòu)成一幅秀美的生態(tài)濱水城市景觀。 霞公府： 集商業(yè)、酒店和服務(wù)式公寓、會(huì)議中心、高檔公寓、綜合配套設(shè)施等為一體的高檔綜合類(lèi)物業(yè) . 公寓部分由南、北兩棟 7 層樓座組成 占地面積： 萬(wàn)平米 建筑面積： 萬(wàn)平米 主力戶型 ： 440590 平方米的三居和四居 均價(jià)： 10 萬(wàn) / 平米 內(nèi)部配置： 電梯 : 三梯兩戶、智能身份識(shí)別，上海三菱 門(mén)窗 : 鋁合金斷橋隔熱雙層窗 , 比利時(shí) 瑞那斯系 門(mén)禁系統(tǒng)： 指紋密碼識(shí)別 空調(diào)系統(tǒng) : 集中中央空調(diào) 安防系 統(tǒng) : 智能安防系統(tǒng) 戶型： 大戶型，配有酒窖、視聽(tīng)室等休閑設(shè)計(jì)，電梯直接入戶，主臥帶有衣帽間，合并戶型帶有超大觀景露臺(tái) . 北樓 C 戶型 350 ㎡ 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 北樓七層合并戶型 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 2 廚 配有酒窖、視聽(tīng)室； 主臥衛(wèi)生間較大，并兩個(gè)衣帽間； 次主臥帶有衛(wèi)生間； 電梯直接入戶； 主臥衛(wèi)生間較大，并帶有大衣帽間； 配有視聽(tīng)室及洗衣房； 北向有 270 度超大觀景露臺(tái)； 雙電梯直接入戶； 配套設(shè)施： 國(guó)外進(jìn)口建材及智能系統(tǒng) 外立面為定制西班牙原裝進(jìn)口法奧通 陶板；窗戶為比利時(shí)原裝進(jìn)口瑞納斯窗，玻璃為內(nèi)側(cè)雙層中空 LOWE 鋼化玻璃；大堂門(mén)為德國(guó)原裝進(jìn)口博思水晶自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門(mén)。 提供私人管家式服務(wù)，私人管家由具備豐富酒店與會(huì)所服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，來(lái)自國(guó)際高端酒店一線 的資深經(jīng)理級(jí)人員組成，提供包括美食顧問(wèn)管家、康體顧問(wèn)管家、生活配套管家、設(shè)施顧問(wèn)管家的私人管家服務(wù)。對(duì)產(chǎn)品的要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，自我意識(shí)、圈層封閉、眼界開(kāi)闊是主要特征。 明半居 明半居 戶型設(shè)計(jì)建議 暗半居做步入式衣帽間或者儲(chǔ)藏間或工作空間，提升使用效率和居住品 質(zhì)。 干濕分區(qū)互不干擾 戶型設(shè)計(jì)建議 居家型 —— 臥室放大 功能齊全的臥室系列， 一般除套內(nèi)衛(wèi)生間外， 還 應(yīng)包括步入式衣帽間， 書(shū)房、陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)等功能區(qū)。 豪宅客群定位 由于區(qū)域市場(chǎng)上沒(méi)有真正成功的具有第二居所的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以造成消費(fèi)者對(duì)第二居所的改善性居所，經(jīng)濟(jì)型度假功能理解比較簡(jiǎn)單，選擇面狹窄。 外立面： 紅磚、石材、原銅、鈦鋅板 電梯： 日本原裝三菱電梯， 3 梯 2 戶 空調(diào)： 中央空調(diào)，埃迪士中央吸塵系統(tǒng) 位置： 中央政務(wù)區(qū)核心地帶，地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館 配套： 國(guó)家機(jī)關(guān)部位聚集地，是國(guó)家和城市的核心行政辦公區(qū)。 定位思路： 濱水豪宅 、酒店公寓、特色酒店 誰(shuí)會(huì) 為我們項(xiàng)目買(mǎi)單？ 現(xiàn)在，根據(jù)本案自身?xiàng)l件，我們姑且將入場(chǎng)座位分為： VIP 包間 貴賓尊席 大堂卡座 三類(lèi)，他們所對(duì)應(yīng)的觀眾分別是 —— VIP 包間 —— 豪宅客群 第二居所，同家人享受自然追求品位，進(jìn)行商務(wù)接待，特殊用途。 上?！捌謻|新區(qū)” 廣州“天河新區(qū)” 深圳“福田新區(qū) ” 今天臨沂，北城新區(qū)！ 隨著區(qū)域的建設(shè)與發(fā)展，認(rèn)知度逐步提升； 隨著沂河隧道的建設(shè)與使用，將縮短北城新區(qū)與老城區(qū)的道路距離； 河景資源作為本項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)。 1 、區(qū)域條件分析 本案 沂悅海喜來(lái) 項(xiàng)目 地處臨沂市北城新區(qū) 的“三河”交匯處 。 酒店式公寓 重點(diǎn)案例分析 魯商 酒店擁有各類(lèi)豪華客房 450 余間，床位 600 余個(gè)，房型主要有豪華雙人間、普通單人間、豪華單人間、商務(wù)套房、行政單人間、行政套房、行政復(fù)式套房和總統(tǒng)套房。 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ 146 平米） 方正通透，全明格局。 定位：“北城央?yún)^(qū)，百萬(wàn)御湖尊邸” 的臨沂頂級(jí)生態(tài)豪宅形象。 在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 戶型配比： 產(chǎn)品體量較大，主要以高層和別墅為主。 但多層依然在消費(fèi)者心中占有重要地位，成為不少 購(gòu)房者的首選。河?xùn)|板塊由于配套不完善等因素的影響，整體均價(jià)僅為 3614 元 / 平米，低于市場(chǎng)整體均價(jià) 1000 元 / 平米。 河?xùn)|板塊： 多數(shù)項(xiàng)目處于尾盤(pán)階段，多層產(chǎn)品價(jià)格多在 37004350 元 /㎡ 之間，高層產(chǎn)品價(jià)格在 38004300 元