深圳地塊市場分析報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 平，在實(shí)際操作中，對不同的戶型、朝向進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，甚至在同一期即對暢銷型房號的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘瑸槲脖P的促銷提供較大的空間，但調(diào)價(jià)的頻率不可過高；（3） 隨著銷售的進(jìn)一步推進(jìn)，樓盤優(yōu)勢已經(jīng)得到了客戶的深層次上的認(rèn)識(shí)，樓盤形象已經(jīng)樹立，也有了良好的市場口碑，在后期對價(jià)格再次進(jìn)行提升，其價(jià)格水平可略高于市場價(jià)格水平200300元/m2，在逐期提價(jià)的過程中，讓客戶產(chǎn)生“先到先得”搶購思想，對物業(yè)保值升值有很強(qiáng)的信心；（4） 銷售中前期，價(jià)格要保持堅(jiān)挺的走勢，其間采用適當(dāng)?shù)拇黉N方法，如贈(zèng)送電器等，在最后的尾盤期，方采取價(jià)格上的直接讓利的方式，如推出“特價(jià)房”。目前鹽田區(qū)三個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平呈現(xiàn)三個(gè)檔次，最低為鹽田新區(qū)，平均價(jià)格為3500元/㎡，沙頭角物業(yè)均價(jià)在40006500元/㎡不等，東部物業(yè)價(jià)格最高，價(jià)格水平達(dá)7000元/㎡以上。 本次拍賣，相比前幾次，我們能夠發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商參與的熱情略有下降，這一方面和拍賣時(shí)間有關(guān)系，安排在年底的拍賣令開發(fā)商有無所適從的感覺，大部分開發(fā)商在此之前都已經(jīng)完成了土地的原始積累，如富通，鴻榮源，中海等企業(yè)，所以參與的熱情降低在所難免。中海出席此次拍賣并不意外，因?yàn)椋瑤缀趺看未笮团馁u都能看到他的身影。借此良機(jī)，加大開發(fā)力度，爭取更大勝利當(dāng)然在所難免?！ 〉谝晃?，百士達(dá)地產(chǎn)：百士達(dá)地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)，以打造精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界?！ 毎查_發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開發(fā)商尚未看好該地塊?！ 】商娲栽瓌t 對于寶城市場來說，別墅價(jià)格一般不會(huì)低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場上普通住宅最高價(jià)7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場上別墅的最高價(jià)也不應(yīng)該高于12000元/平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場的別墅而選擇市區(qū)的別墅。威脅點(diǎn)： 市場不確定性因素較多，土地供應(yīng)計(jì)劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。對于尖岡山來說，其目標(biāo)客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會(huì)決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)對尖岡山土地出讓起到非常重要的推動(dòng)作用。 配套較差。 交通方便 尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會(huì)十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對較低（塞車的機(jī)率較?。?。如何規(guī)避噪音污染將會(huì)成為該地塊尤其是南部區(qū)域的關(guān)鍵所在。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來越小，則無論對于本宗地還是對于整個(gè)寶城其它區(qū)域的土地來說，都會(huì)相應(yīng)的得到增值。由于需求所在，本宗地算是政策擦邊球?！ 《?、計(jì)價(jià)依據(jù) 由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計(jì)價(jià)依據(jù)?！ ∧甑着馁u，財(cái)務(wù)吃緊 本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對于一般的公司來說，年底公司財(cái)務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)?！ 【C合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場價(jià)格。但是，值得注意的是，保利地產(chǎn)的背景，中國保利集團(tuán)，乃國務(wù)院計(jì)劃單列的大型企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)遍及北京，上海，廣州等大中城市，深圳保利公司在成功開發(fā)保利城之后，急需別的項(xiàng)目已證明自己的存在，因此，保利地產(chǎn)在此次拍賣中有可能成為最大的黑馬。所以，沙河參加此次拍賣，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經(jīng)營狀況，但是如果說企業(yè)績表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實(shí)的，沙和股份的在股票市場的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也。但是，龍崗地塊的獲取，使其
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