【正文】 524總計(jì)9263物業(yè)服務(wù)成本明細(xì)一、 員工工資序號崗位人數(shù)測算依據(jù)月支出（元/月）1物業(yè)管理員1人（主人）1人1000元13月/12月10002物業(yè)秩序維護(hù)員3人3人700元13月/12月21003保潔員代綠化1人1人600元13月/12月6004維修工1人1人700元13月/12月700合計(jì)：（1－4項(xiàng)）4400二、 員工福利及社保費(fèi)用序號項(xiàng)目測算依據(jù)月支出（元/月）1員工福利44008%3522工會經(jīng)費(fèi)44002%883職教經(jīng)費(fèi)4400%664社保費(fèi)用6人1380合計(jì)：（1－4項(xiàng)）1886三、 公共水電費(fèi)序號項(xiàng)目測算依據(jù)月支出（元/月）1安防電費(fèi)24小時(shí)2142路燈電費(fèi)50個(gè)6小時(shí)3綠化用水10噸/月134公共能耗合計(jì)：（1－4項(xiàng)）232四、 服務(wù)裝備和低易耗品的拆舊/攤銷辦公設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價(jià)估計(jì)（元/每）金額（元）備注1電腦1臺30003000辦公設(shè)備2打印機(jī)1臺10001000辦公設(shè)備3電話座機(jī)1臺150150辦公設(shè)備4電話手機(jī)1部600600辦公設(shè)備5辦公桌椅1套350350辦公用品6接待業(yè)主專用桌椅1組500500辦公用品7保險(xiǎn)柜1個(gè)600600財(cái)務(wù)專用8鐵皮文件柜2組300600業(yè)主檔案資料存放9通造欄1個(gè)50050010交房資料及各類標(biāo)識牌制作500011管理員服裝6套50030003人，每人2套合計(jì)：（1－11項(xiàng)）15300按三年折舊后殘值25%測算月平均攤銷為：15300元（1－25%）247。四、法律依據(jù)，國務(wù)院第３79號令《物業(yè)管理?xiàng)l例》。：根據(jù)業(yè)主所需，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)。２、 效益定位社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧，充分利用本物業(yè)資源和投標(biāo)人的管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過有效的成本控制和多種經(jīng)營，從而實(shí)現(xiàn)各種效益大豐收。2綠化裸土率小于3%，成活率大于96%裸土面積/總綠化面積100%成活量/綠化植物總量100%１、 綠化制度、工作計(jì)劃行之有效且有執(zhí)行力度；２、 公共秩序管理員負(fù)責(zé)環(huán)境維護(hù)、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護(hù)環(huán)境；３、 主管人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)綠化問題并安排解決；４、 發(fā)動住戶熱愛綠地，提合理建議，參與管理。10 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100% 完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)100%１、 建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運(yùn)行操作規(guī)程；２、 重要設(shè)備責(zé)任到人；３、 認(rèn)真進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；４、 按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；５、 加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。物業(yè)服務(wù)部在財(cái)務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算。以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)的積極性。三、房屋及配套設(shè)施完好率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積100％≥98％質(zhì)量保證措施1．制訂詳細(xì)的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。，結(jié)果作為相關(guān)部門及個(gè)人的考核依據(jù)。垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。實(shí)行業(yè)主搬出／入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。九、年違章發(fā)生率與處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1％違章年發(fā)生率承諾指標(biāo)1％計(jì)算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)100％≤1％公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％違章處理率承諾指標(biāo)100％計(jì)算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)100％≥99％質(zhì)量保證措施加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)社區(qū)成員共同參與意識。暫時(shí)無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計(jì)劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。 協(xié)助、配合各部門搞好各項(xiàng)活動及完成領(lǐng)導(dǎo)交代的臨時(shí)性任務(wù)。 定期檢查消防工作，提高全體秩序維護(hù)員的消防意識。 帶領(lǐng)本班人員積極主動地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。 秩序維護(hù)員巡邏崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)巡邏轄區(qū)范圍，嚴(yán)防破壞及盜竊行為的發(fā)生。 秩序維護(hù)部門崗崗位職責(zé) 按規(guī)定上崗交接班，著裝整齊，佩帶工作證。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作任務(wù)。 按規(guī)定收取停車費(fèi)用，嚴(yán)禁收錢不給票和少給票。 每班交接班時(shí)各檢查一次，各類設(shè)備信號是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常，要立即查明原因。 值班期間必須保持高度警惕，嚴(yán)密注意責(zé)任區(qū)域的情況。 有與業(yè)主直通對講設(shè)施的值班崗位應(yīng)與住戶聯(lián)系，經(jīng)同意后才給予放行。 確認(rèn)無誤后給予放行，在《放行條》記錄欄注明搬出物品名稱、數(shù)量、日期及簽名確認(rèn)。 接班人員如發(fā)現(xiàn)交班人員在當(dāng)值期間應(yīng)處理而未作處理的問題時(shí)，有權(quán)拒絕接班，直至處理完畢。 簽到人須在卡上簽名并注明時(shí)間，檢查人發(fā)現(xiàn)不合格的記錄起來，作為考核依據(jù)。 對違規(guī)者，按公司有關(guān)規(guī)定處理。 按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入責(zé)任區(qū)內(nèi)。 提高警惕，防止壞人利用混亂偷拿財(cái)物。如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。 事主或在場住戶如有受傷的要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院搶救，并迅速報(bào)告公護(hù)機(jī)關(guān)。 攜帶物品繁多，如電視、音響、VCD等貴重物品，又無任何證明人的（搬家的有 服務(wù)中心出具的放行條）。(辦公室)治護(hù)、災(zāi)害事故處理作業(yè)規(guī)程 值班秩序維護(hù)迅速向秩序維護(hù)班長、服務(wù)部、公司保衛(wèi)部和公護(hù)機(jī)關(guān)報(bào)案，業(yè)主受侵害的財(cái)物投購保險(xiǎn)的還應(yīng)通知承保的保險(xiǎn)公司。 人員進(jìn)出管理 對熟悉的住戶進(jìn)入小區(qū)時(shí)：1)當(dāng)值秩序維護(hù)員立即起立，并主動問好；2)待住戶離開后，當(dāng)值秩序維護(hù)員方可坐下。 租客、來訪者攜帶物品離開小區(qū)時(shí)，當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)禮貌檢查放行手續(xù)。 停放好車輛，注意提醒車主必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。 停車場內(nèi)按要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由服務(wù)部定期檢查。 對持有停車卡車輛，應(yīng)核實(shí)停車卡的有效性、相符性，對卡與車輛不符或無效卡按規(guī)定收費(fèi)。 車輛進(jìn)出高峰段，秩序維護(hù)班長應(yīng)護(hù)排足夠人力采取措施控制車輛進(jìn)出秩序，防止車輛丟失。2） 在崗人員堅(jiān)守崗位，聽候調(diào)遣。 各值班人員按此程序或上級下達(dá)的指令處理突發(fā)事件。 遇急癥病人的處理1） 發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有業(yè)主（住戶）或其他人員突然暈倒、摔傷、肚痛等情況，應(yīng)主動給予熱情幫助和護(hù)理，在有可能的情況下，通知其家人或單位。② 因漏電造成有人觸電時(shí)，附近有電源開關(guān)的應(yīng)立即關(guān)閉電源，不能關(guān)閉電源的，嚴(yán)禁用手直接對觸電者進(jìn)行救護(hù)。2） 及時(shí)通知醉酒者或精神病人的家屬，讓他們派人領(lǐng)回。3） 如果水浸現(xiàn)場情況復(fù)雜，應(yīng)立即用對講機(jī)呼叫工程組派人處理或向班長、主任報(bào)告。 目的確保發(fā)生突發(fā)事件或異常情況時(shí)，能迅速、果斷、妥善地進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主、住戶和公司人員的生命財(cái)產(chǎn)護(hù)全，防止危害事件再擴(kuò)大，維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常工作和生活秩序。 停放車場的摩托車必須做好防盜措施，車輛遺失時(shí)，服務(wù)部概不負(fù)責(zé)。 對與記錄不符、無卡、可疑的車輛不予放行，報(bào)告主任或班長并采取有效措施阻止車輛強(qiáng)行離場。 不損壞停車場消防、通訊、電器、供水等設(shè)施。 不準(zhǔn)在道口、車行道、消防通道上停放車輛（摩托車和自行車按規(guī)定停放在各自的停放點(diǎn)）。 下班前，當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)收集所有放行條交班長，并由班長上交辦公室統(tǒng)一保管?！?)當(dāng)事人說明是業(yè)主/租客，但無攜帶有關(guān)證件時(shí)，當(dāng)值人員應(yīng)立即報(bào)告班長前來處理。4. 物品/人員出入小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的控制閑雜人員進(jìn)入封閉小區(qū)，規(guī)范物品出入管理，保障小區(qū)內(nèi)正常的生活和工作秩序。 神色慌張，行蹤詭秘，遇到秩序維護(hù)即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人，設(shè)法阻截，同時(shí)用對講機(jī)向上級報(bào)告，并通知鄰崗，提高警惕，封鎖有關(guān)通道，協(xié)同抓獲。如有二人在場，可一人上前將其帶到秩序維護(hù)員作進(jìn)一步盤查處理。 在執(zhí)勤中遇有公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶）強(qiáng)行掠取或毀壞公司和業(yè)主（住戶）財(cái)物的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行秩序維護(hù)員職責(zé)，立即進(jìn)行處理： 迅速制止犯罪，要保持鎮(zhèn)靜，密切注視事態(tài)的發(fā)展，見機(jī)行事，設(shè)法制服罪犯，并應(yīng)立即發(fā)出信號，召集附近的秩序維護(hù)員或群眾支援。 保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場，不能擅自讓他人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品。 對違反“治秩序維護(hù)理?xiàng)l例”的人，有權(quán)勸阻、制止和批評教育，但無處罰的權(quán)力。 對不稱職的秩序維護(hù)人員有權(quán)提出調(diào)離和辭退建議。 目的 為了切實(shí)做好治護(hù)保衛(wèi)工作，創(chuàng)造護(hù)全的工作、生活環(huán)境 內(nèi)容 服務(wù)部經(jīng)理、各服務(wù)部秩序維護(hù)(保護(hù))主任（副主任）為夜間查崗人。 交接班過程中由交接班班長組織進(jìn)行，并對交接班情況負(fù)責(zé)。 交班過程中若有人員、車輛出入，應(yīng)先由交班人員處理，接班人員需進(jìn)行配 合，等事情處理完后再交接工作。 對不按規(guī)定強(qiáng)行進(jìn)入人員必須立即阻止，報(bào)告班長、服務(wù)部主任，必要時(shí)報(bào) 轄區(qū)派出所或110報(bào)警中心。 發(fā)生意外情況時(shí)，值班人員應(yīng)保持沉著冷靜，及時(shí)有效處理問題。加強(qiáng)區(qū)域防范，同時(shí)要求工程組盡快找原因，及時(shí)修改設(shè)備，使之正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 中控室秩序維護(hù)員職責(zé) 消防中心秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)中心內(nèi)設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 發(fā)現(xiàn)車輛漏油，未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主。 嚴(yán)格控制對外來人員/出入物品的管理及停車場收費(fèi)管理，嚴(yán)禁收錢不給票或少給票。 負(fù)責(zé)檢查治護(hù)情況及消防設(shè)備、設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告、處理。 熟悉本崗位的任務(wù)和工作程序。 負(fù)責(zé)對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。 協(xié)作其他部門搞好本花園的物業(yè)管理工作。 協(xié)助、配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)治護(hù)、暫住人口管理，確保小區(qū)正常工作秩序和良好的生活環(huán)境。十四、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100％≥98％質(zhì)量保證措施建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，配備專職培訓(xùn)員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由服務(wù)部經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。保持業(yè)主和服務(wù)部之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時(shí)改進(jìn)服務(wù)部工作中存在的問題和缺點(diǎn)。小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動火登記手續(xù)。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。四、房屋零修、急修及時(shí)率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)100％≥99％質(zhì)量保證措施1．建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實(shí)行24小時(shí)值班，設(shè)立業(yè)主報(bào)修專線電話。二、商業(yè)用房出租率及租金收取率承諾指標(biāo)出租率第三年達(dá)95％以上租金收取率98％測定依據(jù)出租率已出租的商業(yè)用房面積/商業(yè)用房總面積100％≥95％租金收取率實(shí)收租金額/應(yīng)收租金總額100％≥95％質(zhì)量保證措施，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)行操作和維護(hù)：——負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞，定期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；——負(fù)責(zé)業(yè)主、住戶以及各崗位提出的服務(wù)申請，受理投訴與處理，并定期進(jìn)行住戶意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計(jì)分析工作；——負(fù)責(zé)組織物業(yè)服務(wù)部內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的貫徹落實(shí)。第三章 總體管理方案第一節(jié)　整體設(shè)想與機(jī)構(gòu)設(shè)立一、 物業(yè)管理整體設(shè)想我公司接管蒲江廣場佳苑的物業(yè)管理后，將吸收國際上先進(jìn)的管理思想并運(yùn)用我公司多年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合蒲江廣場佳苑項(xiàng)目的實(shí)際情況和本地人文特點(diǎn)，制定出該小區(qū)管理目標(biāo)，力爭在服務(wù)期內(nèi)達(dá)到區(qū)、市級優(yōu)秀住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，使居住在小區(qū)內(nèi)的居民享受到高品位的服務(wù)，使物業(yè)保值增值。6化糞池、雨、污水井完好率98%完好化糞池、雨、污水井量/化糞池、雨汅水井總數(shù)量100%１、 每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；２、 化糞池每半年清理一次；３、 雨水井、污水井每年全面檢修一次。三、管理目標(biāo)遵循“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，增收節(jié)約, 廣開門路，多種經(jīng)營”的經(jīng)營方針，嚴(yán)格按照中國物業(yè)管理協(xié)會制定的往宅三級物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行規(guī)范管理和運(yùn)作，全面提升“蒲江廣場佳苑”整體形像，提高服務(wù)水平，開源節(jié)流，實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值、增值，并為自身長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。，團(tuán)結(jié)互助樂觀的團(tuán)隊(duì)精神，愛護(hù)公物，正確使用各類辦公設(shè)備用具，防止物品人為損壞，增加物品使用壽命。：代購代訂車票、飛機(jī)票、火車票、國內(nèi)旅游、機(jī)動車保養(yǎng)、清洗、維修、裝飾等。（312）月＝109元/月保潔綠化設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價(jià)估計(jì)（