【正文】 524總計9263物業(yè)服務成本明細一、 員工工資序號崗位人數測算依據月支出（元/月）1物業(yè)管理員1人（主人）1人1000元13月/12月10002物業(yè)秩序維護員3人3人700元13月/12月21003保潔員代綠化1人1人600元13月/12月6004維修工1人1人700元13月/12月700合計：（1－4項）4400二、 員工福利及社保費用序號項目測算依據月支出（元/月）1員工福利44008%3522工會經費44002%883職教經費4400%664社保費用6人1380合計：（1－4項）1886三、 公共水電費序號項目測算依據月支出（元/月）1安防電費24小時2142路燈電費50個6小時3綠化用水10噸/月134公共能耗合計：（1－4項）232四、 服務裝備和低易耗品的拆舊/攤銷辦公設備序號物品名稱數量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1電腦1臺30003000辦公設備2打印機1臺10001000辦公設備3電話座機1臺150150辦公設備4電話手機1部600600辦公設備5辦公桌椅1套350350辦公用品6接待業(yè)主專用桌椅1組500500辦公用品7保險柜1個600600財務專用8鐵皮文件柜2組300600業(yè)主檔案資料存放9通造欄1個50050010交房資料及各類標識牌制作500011管理員服裝6套50030003人，每人2套合計：（1－11項）15300按三年折舊后殘值25%測算月平均攤銷為：15300元（1－25%）247。四、法律依據，國務院第３79號令《物業(yè)管理條例》。：根據業(yè)主所需，依據協(xié)議提供特色服務。２、 效益定位社會效益、經濟效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧，充分利用本物業(yè)資源和投標人的管理運作經驗，通過有效的成本控制和多種經營，從而實現各種效益大豐收。2綠化裸土率小于3%，成活率大于96%裸土面積/總綠化面積100%成活量/綠化植物總量100%１、 綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)行力度；２、 公共秩序管理員負責環(huán)境維護、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護環(huán)境；３、 主管人員及時發(fā)現綠化問題并安排解決；４、 發(fā)動住戶熱愛綠地，提合理建議，參與管理。10 大型及重要機電設備完好率100% 完好的大型及重要機電設備/大型及重要機電設備總計100%１、 建立嚴格的設備管理及日常運行操作規(guī)程；２、 重要設備責任到人；３、 認真進行維護保養(yǎng)；４、 按計劃進行維護保養(yǎng)；５、 加強技術人員專業(yè)技能培訓，減少安全隱患。物業(yè)服務部在財務上實行獨立核算。以法規(guī)優(yōu)質服務促進業(yè)主交費的積極性。三、房屋及配套設施完好率國優(yōu)標準98％承諾指標98％測定依據完好、基本完好房面積/建筑物面積100％≥98％質量保證措施1．制訂詳細的房屋及配套設施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。，結果作為相關部門及個人的考核依據。垃圾日產日清，封閉轉運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。實行業(yè)主搬出／入登記制度，嚴格控制物料進出。九、年違章發(fā)生率與處理率公司內控標準1％違章年發(fā)生率承諾指標1％計算測定依據違章發(fā)生次數/入住總人數100％≤1％公司內控標準100％違章處理率承諾指標100％計算測定依據違章處理數/總違章數100％≥99％質量保證措施加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)社區(qū)成員共同參與意識。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，并將檢查結果作為園藝工的考核依據之一。采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現檔案資料儲存方式的多元化。 協(xié)助、配合各部門搞好各項活動及完成領導交代的臨時性任務。 定期檢查消防工作，提高全體秩序維護員的消防意識。 帶領本班人員積極主動地完成各項工作任務。 秩序維護員巡邏崗位職責 負責巡邏轄區(qū)范圍，嚴防破壞及盜竊行為的發(fā)生。 秩序維護部門崗崗位職責 按規(guī)定上崗交接班，著裝整齊，佩帶工作證。 完成領導交給的其他工作任務。 按規(guī)定收取停車費用，嚴禁收錢不給票和少給票。 每班交接班時各檢查一次，各類設備信號是否正常，并認真記錄，如有異常，要立即查明原因。 值班期間必須保持高度警惕，嚴密注意責任區(qū)域的情況。 有與業(yè)主直通對講設施的值班崗位應與住戶聯(lián)系，經同意后才給予放行。 確認無誤后給予放行，在《放行條》記錄欄注明搬出物品名稱、數量、日期及簽名確認。 接班人員如發(fā)現交班人員在當值期間應處理而未作處理的問題時，有權拒絕接班，直至處理完畢。 簽到人須在卡上簽名并注明時間，檢查人發(fā)現不合格的記錄起來，作為考核依據。 對違規(guī)者，按公司有關規(guī)定處理。 按照規(guī)定，制止未經許可的人員、車輛進入責任區(qū)內。 提高警惕，防止壞人利用混亂偷拿財物。如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。 事主或在場住戶如有受傷的要立即設法盡快送醫(yī)院搶救，并迅速報告公護機關。 攜帶物品繁多，如電視、音響、VCD等貴重物品，又無任何證明人的（搬家的有 服務中心出具的放行條）。(辦公室)治護、災害事故處理作業(yè)規(guī)程 值班秩序維護迅速向秩序維護班長、服務部、公司保衛(wèi)部和公護機關報案，業(yè)主受侵害的財物投購保險的還應通知承保的保險公司。 人員進出管理 對熟悉的住戶進入小區(qū)時：1)當值秩序維護員立即起立，并主動問好；2)待住戶離開后，當值秩序維護員方可坐下。 租客、來訪者攜帶物品離開小區(qū)時，當值秩序維護員應禮貌檢查放行手續(xù)。 停放好車輛，注意提醒車主必須鎖好車門，調好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內貴重物品須隨身帶走。 停車場內按要求設置消防栓，配備滅火器，由服務部定期檢查。 對持有停車卡車輛，應核實停車卡的有效性、相符性，對卡與車輛不符或無效卡按規(guī)定收費。 車輛進出高峰段，秩序維護班長應護排足夠人力采取措施控制車輛進出秩序，防止車輛丟失。2） 在崗人員堅守崗位，聽候調遣。 各值班人員按此程序或上級下達的指令處理突發(fā)事件。 遇急癥病人的處理1） 發(fā)現小區(qū)內有業(yè)主（住戶）或其他人員突然暈倒、摔傷、肚痛等情況，應主動給予熱情幫助和護理，在有可能的情況下，通知其家人或單位。② 因漏電造成有人觸電時，附近有電源開關的應立即關閉電源，不能關閉電源的，嚴禁用手直接對觸電者進行救護。2） 及時通知醉酒者或精神病人的家屬，讓他們派人領回。3） 如果水浸現場情況復雜，應立即用對講機呼叫工程組派人處理或向班長、主任報告。 目的確保發(fā)生突發(fā)事件或異常情況時，能迅速、果斷、妥善地進行處理，保護業(yè)主、住戶和公司人員的生命財產護全，防止危害事件再擴大，維護小區(qū)內正常工作和生活秩序。 停放車場的摩托車必須做好防盜措施，車輛遺失時，服務部概不負責。 對與記錄不符、無卡、可疑的車輛不予放行，報告主任或班長并采取有效措施阻止車輛強行離場。 不損壞停車場消防、通訊、電器、供水等設施。 不準在道口、車行道、消防通道上停放車輛（摩托車和自行車按規(guī)定停放在各自的停放點）。 下班前，當值秩序維護員應收集所有放行條交班長，并由班長上交辦公室統(tǒng)一保管?！?)當事人說明是業(yè)主/租客，但無攜帶有關證件時，當值人員應立即報告班長前來處理。4. 物品/人員出入小區(qū)管理標準作業(yè)規(guī)程 目的控制閑雜人員進入封閉小區(qū)，規(guī)范物品出入管理，保障小區(qū)內正常的生活和工作秩序。 神色慌張，行蹤詭秘，遇到秩序維護即轉身遠離或逃跑的人，設法阻截，同時用對講機向上級報告，并通知鄰崗，提高警惕，封鎖有關通道，協(xié)同抓獲。如有二人在場，可一人上前將其帶到秩序維護員作進一步盤查處理。 在執(zhí)勤中遇有公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶）強行掠取或毀壞公司和業(yè)主（住戶）財物的犯罪行為時，要切實履行秩序維護員職責，立即進行處理： 迅速制止犯罪，要保持鎮(zhèn)靜，密切注視事態(tài)的發(fā)展，見機行事，設法制服罪犯，并應立即發(fā)出信號，召集附近的秩序維護員或群眾支援。 保護案發(fā)現場，不能擅自讓他人觸摸現場痕跡和移動現場的遺留物品。 對違反“治秩序維護理條例”的人，有權勸阻、制止和批評教育，但無處罰的權力。 對不稱職的秩序維護人員有權提出調離和辭退建議。 目的 為了切實做好治護保衛(wèi)工作，創(chuàng)造護全的工作、生活環(huán)境 內容 服務部經理、各服務部秩序維護(保護)主任（副主任）為夜間查崗人。 交接班過程中由交接班班長組織進行，并對交接班情況負責。 交班過程中若有人員、車輛出入，應先由交班人員處理，接班人員需進行配 合，等事情處理完后再交接工作。 對不按規(guī)定強行進入人員必須立即阻止，報告班長、服務部主任，必要時報 轄區(qū)派出所或110報警中心。 發(fā)生意外情況時，值班人員應保持沉著冷靜，及時有效處理問題。加強區(qū)域防范，同時要求工程組盡快找原因，及時修改設備，使之正常運轉。 中控室秩序維護員職責 消防中心秩序維護員負責中心內設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 發(fā)現車輛漏油，未關好車門窗、未上鎖等現象及時處理并通知車主。 嚴格控制對外來人員/出入物品的管理及停車場收費管理，嚴禁收錢不給票或少給票。 負責檢查治護情況及消防設備、設施情況，發(fā)現問題及時報告、處理。 熟悉本崗位的任務和工作程序。 負責對本班人員的崗位培訓和軍體訓練及相關記錄的整理。 協(xié)作其他部門搞好本花園的物業(yè)管理工作。 協(xié)助、配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)治護、暫住人口管理，確保小區(qū)正常工作秩序和良好的生活環(huán)境。十四、管理人員專業(yè)培訓合格率公司內控標準98％承諾指標98％測定依據培訓合格人數/管理人員總數100％≥98％質量保證措施建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃，配備專職培訓員以及先進的培訓設施。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調查，由服務部經理主持對調查結果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調整和改進管理服務方案。保持業(yè)主和服務部之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務需求，及時改進服務部工作中存在的問題和缺點。小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現場進行指導、監(jiān)督和驗收。四、房屋零修、急修及時率國優(yōu)標準98％承諾指標99％測定依據已完成零修急修數/總零修急修數100％≥99％質量保證措施1．建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設立業(yè)主報修專線電話。二、商業(yè)用房出租率及租金收取率承諾指標出租率第三年達95％以上租金收取率98％測定依據出租率已出租的商業(yè)用房面積/商業(yè)用房總面積100％≥95％租金收取率實收租金額/應收租金總額100％≥95％質量保證措施，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關經營手續(xù)等?！撠熤悄芟到y(tǒng)的運行操作和維護：——負責小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計、分析和及時傳遞，定期形成日、月統(tǒng)計報表，為管理決策、質量分析提供依據；——負責業(yè)主、住戶以及各崗位提出的服務申請，受理投訴與處理，并定期進行住戶意見調查，回訪統(tǒng)計分析工作；——負責組織物業(yè)服務部內部質量審核、安全、質量大檢查，提出質量改進建議，負責糾正措施的貫徹落實。第三章 總體管理方案第一節(jié)　整體設想與機構設立一、 物業(yè)管理整體設想我公司接管蒲江廣場佳苑的物業(yè)管理后，將吸收國際上先進的管理思想并運用我公司多年的物業(yè)服務經驗，結合蒲江廣場佳苑項目的實際情況和本地人文特點，制定出該小區(qū)管理目標，力爭在服務期內達到區(qū)、市級優(yōu)秀住宅小區(qū)的標準，使居住在小區(qū)內的居民享受到高品位的服務，使物業(yè)保值增值。6化糞池、雨、污水井完好率98%完好化糞池、雨、污水井量/化糞池、雨汅水井總數量100%１、 每日記錄檢查情況，發(fā)現問題立即設計施工方案，疏通處理；２、 化糞池每半年清理一次；３、 雨水井、污水井每年全面檢修一次。三、管理目標遵循“獨立核算、自負盈虧，增收節(jié)約, 廣開門路，多種經營”的經營方針，嚴格按照中國物業(yè)管理協(xié)會制定的往宅三級物業(yè)管理服務質量標準，進行規(guī)范管理和運作，全面提升“蒲江廣場佳苑”整體形像，提高服務水平，開源節(jié)流，實現小區(qū)保值、增值，并為自身長期發(fā)展奠定基礎。，團結互助樂觀的團隊精神，愛護公物，正確使用各類辦公設備用具，防止物品人為損壞，增加物品使用壽命。：代購代訂車票、飛機票、火車票、國內旅游、機動車保養(yǎng)、清洗、維修、裝飾等。（312）月＝109元/月保潔綠化設備序號物品名稱數量單位單價估計（