拆遷談判策略分析-文庫吧在線文庫
【正文】 談，夜長夢多，避免反復。一方面，一旦有動遷戶開始騰房，應立即組織拆房工程隊進場“開拆”，用眼前的事實說明不拆是不行了。J、利益帶動。簽約后，仍要對其思想進行引導，增強他的公正、公平感，給他算賬對比，讓他知道拆遷的利益所在，增強滿足感，促使其盡快騰房。這幾乎是命令式的，如果換一個說法：如果你方便的話，這幾天中由你安排一個時間進行評估，你看如何？后者體現(xiàn)了平等與尊重。和諧拆遷不是一句空話，在細微處給被拆遷戶予關(guān)懷，才能創(chuàng)造一個溫馨和諧的拆遷環(huán)境，推動拆遷工作的有序開展。而人的行為是由人的思想、性格、經(jīng)驗、社會背景、認知水平、情感、情緒等多種因素綜合作用的結(jié)果，所以對人的行為控制的變量很多，很復雜，也很難。引導他們維護自己的合法權(quán)益要在法律法規(guī)的框架內(nèi)進行。也可以是政府利用媒體來灌輸，形成正確的輿論導向。當然，在接觸交談過程中，拆遷工作人員要有意識地作情感成本投入，雙方你來我往，情感交流發(fā)生正反饋作用，很快建立起一種情感通道。但關(guān)鍵的控制力還是利益，就是要讓拆遷戶在拆遷中得到實惠，否則，拆遷戶可能沒有這么高的覺悟，純粹為了城市建設白忙活一場，就是所謂的要“雙贏”。在規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)被限制的建房權(quán)利，實際上是宅基地享受權(quán)利，在拆遷中，無論你是何種原因，未能足額享受的宅基地面積及建房面積都能得到相應的補償。例如：無用地手續(xù)的養(yǎng)殖場、小企業(yè)小加工場、出租的無證房等這些雖然屬于灰色地帶的既得利益，但畢竟是他們賴以生存的“飯碗”，在實際操作中也給予合理的補償，以增強控制力，否則，需要動用強制，導致系統(tǒng)震蕩的風險。在安置面積方面，在合法面積或人口享受面積以外，多層12平方米、高層18平方米的優(yōu)商價，再超面積，則多層20平方米、高層30平方米商品價（僅有市場價的三分之一）的優(yōu)惠等措施，實施激勵，在給予拆遷戶更多實惠以提高他們拆遷積極性的同時，拆遷控制方也獲得了更強的控制力。整體控制策略要遵循以下原則：一是補償與安置相結(jié)合的原則。試想，假如那些遺產(chǎn)房、空房、享受政策紅利多的先簽先選房了，剩下的拆遷戶就可想而知了！選擇控制點就是選擇重點工作對象，這在制定整體控制策略時一并進行。在拆遷執(zhí)行系統(tǒng)控制中，反制是經(jīng)常發(fā)生的。三是威脅。凡次種種手段，只要著了他的一個道，就有可能被反制。2. 若不是心寬似海，哪有人生風平浪靜。你必須努力，當有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。既糾結(jié)了自己，又打擾了別人。盡管中央政府出臺種種措施，不斷加大控制力，企圖控制房價，控制征地拆遷速度，雖已取得了顯著效果，但由于地方政府發(fā)展資金的匱乏，開發(fā)資本的逐利沖動，使得征地拆遷熱情依然高漲。五是挖溫柔陷阱。反制的手段通常有：一是抱團對抗。有威望的“領(lǐng)頭羊”，這些人具有凝聚力；兇悍強橫的話語領(lǐng)袖，這些人有一定的鼓動性，容易把水攪渾；享受政策紅利少的人，這些人拆遷積極性不高；住宅環(huán)境好、質(zhì)量高、裝修好的人，他們對拆遷抗拒心理強；精明世故的人，精于算計，步步為營，謹防他得隴望蜀；窮困的人，他們對生活失去希望，指望拆遷翻身。三是主動控制原則。首先要認清一個地塊上的拆遷戶不是一個個孤立的點，他們之間有著很復雜的關(guān)系，所以要把他們看成一個整體，是有某種結(jié)構(gòu)的面。而且這種負反饋調(diào)控是在拆遷控制中經(jīng)常發(fā)生的常用手段。三是對于特困戶的扶持。集體土地上的房屋俗稱小產(chǎn)權(quán)房，通過拆遷置換政府提供的商品房俗稱大產(chǎn)權(quán)房，合法面積基本上拆一還一，貼補少些成新差價，或者按同類區(qū)位的商品房價格貨幣安置。與拆遷戶建立情感雖然不能帶有功利目的，但是要十分理性，不可以是庸俗的。兩個人相處的過程中，情感不僅可以影響自身的行為，還可以影響他人的行為。四是要增強對政府的信任感。說服教育好像是老掉牙的手段，但現(xiàn)場拆遷人員大多數(shù)時間無不是在說服教育拆遷戶，問題是有沒有針對性、效果如何而已。例如：請朋友的車送老人進養(yǎng)老院；到殘聯(lián)申請一輛殘疾車送去；辦個低保；幫他把農(nóng)產(chǎn)品賣了…。記住，尊重是相互的，尊重源于一言一行。拆遷過程中，雖然拆遷主體雙方是平等的，但被拆遷戶心理上錯誤地認為自己面對的是強大的政府，潛意識中存在弱勢的感覺。這
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