【正文】 四級反應(yīng)力量最遲10分鐘當(dāng)班維修人員最遲10分鐘（6）狀態(tài)類別、反應(yīng)力量類別與指揮體系的關(guān)系狀態(tài)類別監(jiān)控中心指揮現(xiàn)場指揮反應(yīng)力量類別一級狀態(tài)值班人員二級狀態(tài)秩維主管當(dāng)班秩維班長一級力量上陣二級力量戒備三級狀態(tài)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理相關(guān)部門主管二級力量上陣三級力量戒備必要時四級力量戒備四級狀態(tài)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理助理（相關(guān)主管協(xié)助）四級力量上陣八、車輛管理九、消防監(jiān)控設(shè)施管理十、消防管理十一、突發(fā)事件處理程序第六章 工程管理思路組織架構(gòu)： 人工程主管1 工程領(lǐng)班綜合維 修 工2電梯維修工1給排水2弱電 維 修 工2強(qiáng) 電 維 修 工2 提要：設(shè)備維護(hù)、管理做到“三好”、“四會”、“五定”。同時制定各崗位人員的崗位責(zé)任制度、各設(shè)備機(jī)房管理制度等文件。序號設(shè)備或系統(tǒng)名稱完好標(biāo)準(zhǔn)備注1水泵1．技術(shù)性能（流量、揚(yáng)程、電流、功率）效率達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或有關(guān)規(guī)定要求。2．開關(guān)接觸良好，無過熱現(xiàn)象，操作機(jī)構(gòu)靈活，聯(lián)鎖裝置齊全可靠。2．接線柱、母排連接頭緊固。2． 器件完好無損，接頭無過熱現(xiàn)象，無異常音響。輔助開關(guān)動作正確無誤，聯(lián)鎖裝置可靠。6．母排油漆完整，相位標(biāo)志明顯、正確。2．2各繼電保護(hù)器件完好、動作正常。5．轎廂、選層器5．1各傳動機(jī)構(gòu)靈敏可靠，張緊裝置正常。6．防雷保護(hù)裝置完好，執(zhí)行規(guī)程，憑證操作，定期開展安全用電教育。自來水公司管理12水泵房，符合設(shè)計規(guī)范。設(shè)備管理人員和操作人員在操作新設(shè)備前接受崗位培訓(xùn)，各主要設(shè)備包機(jī)到人（即定人定機(jī)），操作人員憑證操作，設(shè)備操作人員掌握“三好、四會、五定”的基本要求，遵守“五項紀(jì)律”。消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，清潔整理設(shè)備機(jī)房。同時，作好事故損失計算，遵循“三不放過”（事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任人及相關(guān)人員未受教育不放過；沒有防范措施不放過）的原則，分清責(zé)任，做出事故處理結(jié)論，完成處理記錄。通過設(shè)備中修，我們避免了定期維修（主要是大修）時，單純依據(jù)設(shè)備累計運(yùn)行時間，而忽略設(shè)備原始質(zhì)量、運(yùn)轉(zhuǎn)條件、負(fù)荷率、維護(hù)保養(yǎng)優(yōu)劣程度，按照常規(guī)經(jīng)驗(yàn)或統(tǒng)一的修理周期結(jié)構(gòu)及時間間隔安排大修造成的過剩修理（某些零部件技術(shù)狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換）或設(shè)備失修（某些零部件技術(shù)狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換）“帶病”運(yùn)行的狀況。在物業(yè)管理中設(shè)備運(yùn)行成本管理又以能耗的經(jīng)濟(jì)核算為重，為此，我們將著重進(jìn)行以下方面的工作：1. 制定具體措施做好能耗統(tǒng)計及計量工作各類能耗的使用要有正確可靠的計量儀表。c. 加強(qiáng)巡視檢查，對發(fā)現(xiàn)的管道、閥門及管道附件等跑、冒、滴、漏和損壞問題及時處理。房屋維修主要以恢復(fù)性維修為主，及時對因自然或人為造成損壞的房屋及其構(gòu)件進(jìn)行維修，以恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障房屋安全和正常使用，保持房屋外觀完好無損。非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，大、中修或更新改造由物業(yè)服務(wù)中心制訂修繕計劃，報建設(shè)單位（成立業(yè)主委員會后，報業(yè)主委員會）批準(zhǔn)后動用維修資金進(jìn)行修繕。綠化養(yǎng)護(hù)，維保期內(nèi)由綠化專員負(fù)責(zé)監(jiān)管維保單位，按照養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)完成綠化養(yǎng)護(hù)。 家政服務(wù)：根據(jù)項目特點(diǎn)和業(yè)主需求確定家政服務(wù)項目，編制家政服務(wù)的操作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供日常家政服務(wù)。排水溝無明顯污垢、泥沙、雜草、垃圾，排水暢通。宣傳欄、電氣箱等無灰塵、無污跡、無亂張貼、無膠跡、無蜘蛛網(wǎng)疊水池池內(nèi)無紙屑、雜物，水質(zhì)不渾濁、無青苔、無明顯沉淀物和漂浮物、無變色或異味；池邊無污跡，雜物標(biāo)識牌、路燈草坪燈無積塵，無亂張貼，無污跡。玻璃無污跡，距地面兩米以外目視無積塵；2米以下擦拭后用紙巾擦拭50CM無明顯灰塵。洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時。 物業(yè)管理的法律風(fēng)險216。物業(yè)公司每月以上兩項收入為xxx元。216。 物業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險。桌椅、文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。車庫地面、門窗、煙感、指示燈地面無垃圾、雜物、無積水、無油漬，地面呈本色；目視煙感、指示燈無灰塵。地上無3cm以上的石子；房屋陽臺下每100平方米煙頭在5個以內(nèi)，其它地面100平方米在1個以下垃圾箱和果皮箱無蚊蠅孳生，清運(yùn)及時、清運(yùn)率100%，無外溢，周圍無污垢，無積水，清運(yùn)后及時清洗，離箱2米沒異味，外表無污跡、油跡，里外擦拭干凈。草坪覆蓋率達(dá)到98%以上。收取時間暫定為早上，還需和環(huán)衛(wèi)溝通具體時間。（二）裝飾裝修管理流程和相關(guān)制度七、工程部崗位職責(zé)（一）工程部組織架構(gòu)（待定）（二）崗位主要工作職責(zé)第七章 環(huán)境管理一、 環(huán)境管理組織架構(gòu)環(huán) 潔 主 管員工 人綠化技工二、 崗位設(shè)置、負(fù)責(zé)區(qū)域及班次安排 保潔共設(shè)置 人，主管1人，采取輪休制。 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程：設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年；216。本小區(qū)屬居民小區(qū)物業(yè)，人員多而復(fù)雜，可能會出現(xiàn)一些人為無意識地對建筑物公共樓道、扶手、公共設(shè)施等的損壞，且各業(yè)主家的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料各不相同。,如:a. 供配電設(shè)施上采取提高功率因素的措施。安全性檢測試驗(yàn)是對動力設(shè)備和動力管線的要害部位和關(guān)鍵性能參數(shù)，按技術(shù)要求（規(guī)定的時間周期和性能參數(shù)指標(biāo)）采取各種試驗(yàn)、測量和測試措施，以掌握動力設(shè)備及其系統(tǒng)在相鄰兩次計劃修理期間運(yùn)行的可靠性和安全性，以及時發(fā)現(xiàn)隱患，預(yù)防事故發(fā)生。預(yù)防維修改善維修事后維修維修方式定期維修狀態(tài)維修1．設(shè)備維修方式2．維修方式的選擇為了保證用最經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用獲得最佳的設(shè)備維修效果，我們根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的可靠性要求、故障頻率、配置情況、運(yùn)行維修管理組織和人員等情況，靈活選擇合理的維修方式，在保證設(shè)備維修質(zhì)量和設(shè)備使用功能的前提下，追求設(shè)備維修的合理經(jīng)濟(jì)性。檢查電器元件、各分立電路板、傳感器和控制線路，更換不可靠件，檢查、核定全部運(yùn)行狀態(tài)的設(shè)定參數(shù)。 五項紀(jì)律：即包機(jī)到人，憑證操作；遵守安規(guī)、保持現(xiàn)場整潔狀態(tài)；保證 潤滑良好、嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制度和交接班制度；保管好工具、儀表、附件、常用備件和技術(shù)文件；發(fā)現(xiàn)異常，即刻報告并采取適當(dāng)措施。，泵房環(huán)境清潔，無二次污染源。，電氣設(shè)備絕緣符合要求。10變配電房1．各種技術(shù)檔案，圖紙技術(shù)資料齊全。3．2繩頭澆注合金連接部位無裂痕，開口銷完好。1．3超載報警保護(hù)靈敏可靠。2．避雷器安裝合理。6斷路器、隔離開關(guān)1．開關(guān)接觸良好，無過熱現(xiàn)象，無異常聲響。5．操作手柄靈活，柜殼接地良好，油漆良好。6．各母線油漆良好，相序標(biāo)志明顯正確。5．各閥門啟閉靈活、密封良好，無泄漏現(xiàn)象。1．設(shè)備使用初期管理在設(shè)備使用前期，我們重點(diǎn)培訓(xùn)各主要設(shè)備的操作運(yùn)行技術(shù)人員，在熟悉各系統(tǒng)設(shè)備組成和分布的前提下，掌握各設(shè)備性能特點(diǎn)和運(yùn)行參數(shù)、操作技能和狀態(tài)調(diào)節(jié)方法。我們注重設(shè)備管理的每一個環(huán)節(jié)，保證各系統(tǒng)設(shè)備安全、可靠、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，最大限度地提高設(shè)備服務(wù)周期。（4）各級狀態(tài)反應(yīng)力量分類狀態(tài)反應(yīng)力量類別力 量 范 圍一級反應(yīng)力量區(qū)域巡邏秩序維護(hù)員或固定崗二級反應(yīng)力量 一級反應(yīng)力量； 當(dāng)班巡邏崗和安全主管； 工程部。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。216。三、秩序維護(hù)管理目標(biāo)216。（五）嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)操作。a) 舉辦體育健身活動、科技知識活動、社會公益活動、節(jié)日慶祝活動和各類主題活動等，豐富住戶的業(yè)余文化生活。a) 社區(qū)文化專員：負(fù)責(zé)管理處各項社區(qū)文化活動的策劃、組織、實(shí)施等工作。 文化藝術(shù)活動216。每半年對服務(wù)轄區(qū)的所有客戶就物業(yè)公司的基礎(chǔ)服務(wù)的滿意程度及對服務(wù)的各項建議進(jìn)行溝通客戶滿意度調(diào)查每年第三方調(diào)查客戶滿意度調(diào)查不定時客戶投訴的處理客戶投訴的及時率達(dá)100％， 客戶投訴處理滿意率不低于92％。對客戶投訴及反映問題的處理結(jié)果的回訪對短時間內(nèi)無法處理完畢的應(yīng)將處理的過程告知客戶可視為溝通。服務(wù)區(qū)域劃分： F1112E910前臺H1516G1314B23A14B23分區(qū)服務(wù)面積及戶數(shù)崗位編號姓 名片區(qū)細(xì)分服務(wù)戶數(shù)(戶)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米物業(yè)服務(wù)中心各項費(fèi)用的催繳及收費(fèi)工作?？蛻糁泶髮Ｒ陨蠈W(xué)歷、品貌端正，有較強(qiáng)服務(wù)意識，具有一定的親和力和溝通能力、能熟練操作各類辦公軟件。 工程設(shè)備維護(hù)：負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)、工程配套完善、家政室內(nèi)維修、216。 合法定編：人員定編操作不得違反國家及當(dāng)?shù)貏趧臃ㄒ?guī)規(guī)定。六、項目保險策劃a) 公眾責(zé)任險b) 第三者責(zé)任險c) 財產(chǎn)一切險第三章 人力資源配備一、 物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)（共 人）客服主管1秩維主管1環(huán)潔主管1項目文員1客戶助理強(qiáng)電維修3弱電維修綜合維修給 排 水秩維領(lǐng)班地面固定地面巡視中控值班車場巡視強(qiáng)電維修物業(yè)經(jīng)理1工程領(lǐng)班 人客服領(lǐng)班 人環(huán)潔服務(wù)： 人電梯工 工程主管1二、 人員定編原則： 216。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。通過精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。五、主要措施（一）嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫仍谖飿I(yè)管理中，我們以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，通過反復(fù)策劃論證，制訂出規(guī)范科學(xué)的公司運(yùn)作體制。四、工作重點(diǎn)（一）整體形象本小區(qū)是大型住宅小區(qū)，建筑檔次高，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，塑造小區(qū)整體形象成為物業(yè)服務(wù)公司一項重要任務(wù)。（三）資源優(yōu)勢 —— 大連亞航物業(yè)管理部提供管理指導(dǎo)和協(xié)助大連亞航物業(yè)管理部為業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，我們將同其保持密切聯(lián)系與協(xié)作，充分借鑒各地兄弟公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成功作法。業(yè)主公攤部位明細(xì)對照商品房買賣合同確認(rèn)房屋承重結(jié)構(gòu)房屋主體結(jié)構(gòu)公共門廳公共走廊公共樓梯間風(fēng)井戶外墻面屋面；電梯機(jī)房設(shè)備用房1公共管理用房1 電梯井第二章 物業(yè)管理整體構(gòu)思一、項目管理定位 我們的物業(yè)服務(wù)追求“高品質(zhì)”的服務(wù)理念，在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時，更強(qiáng)調(diào)人性化和個性化，同時注重服務(wù)細(xì)節(jié)，追求“情感悉心服務(wù)”。物業(yè)服務(wù)方案本服務(wù)方案無基礎(chǔ)數(shù)據(jù)僅供參考目 錄l 第一章 項目概況及配套