【正文】 優(yōu)惠政策位置好，配套成熟。l 小區(qū)綠化較差，除世紀(jì)家園、時(shí)代麗景、祥閣花園有簡(jiǎn)單的綠化設(shè)計(jì)以外，其他小區(qū)僅為簡(jiǎn)單種草植樹(shù)，更無(wú)從談起綠化的精美、觀賞性及參與性了。（5） 樓盤包裝推廣較初級(jí)，銷售理念落后，幾乎仍停留在原始狀態(tài)。（3）大冷小火，尤其出現(xiàn)在大戶型住宅上面，檔次高、面積大總價(jià)也高，讓很多人望樓興嘆。（3）居住氛圍要求清靜：從大慶人對(duì)家庭生活的理解和習(xí)慣上看，大慶人普遍傾向安靜的居住環(huán)境。除“鉑金時(shí)代”外，戶型面積多在120平米以內(nèi)，銷售情況良好，但“鉑金時(shí)代”銷售滯緩。生活配套項(xiàng)目四周生活配套十分完善，各種商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)完整，服務(wù)設(shè)施齊全，主要分布見(jiàn)下表：項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表業(yè)態(tài)類型數(shù)目集中地域百貨商店大型商場(chǎng)4市政廣場(chǎng)中型商鋪11市政廣場(chǎng)、義耕附近商店超市雜貨鋪64廣場(chǎng)周圍各小區(qū)附近商業(yè)街小商圈6廣場(chǎng)香榭麗義耕周圍餐飲大型餐飲店5各大商場(chǎng)下面中型餐飲店19各大商場(chǎng)下面商業(yè)街小型餐飲店64遍及各處路邊小攤63廣場(chǎng)周圍大型商場(chǎng)門口個(gè)性用品服裝品牌店15香榭麗、義耕周圍休閑服裝童裝34廣場(chǎng)香榭麗義耕周圍體育用品21體育一條街鞋類15香榭麗緯七路裝飾品時(shí)尚品禮品25義耕步行街居家用品家具床上用品24義耕商業(yè)街五金器具管材27新東方商場(chǎng)兩側(cè)義耕商業(yè)街糧油茶葉酒品22經(jīng)五街糧油批發(fā)市場(chǎng)文化用品報(bào)亭雜志14廣場(chǎng)及小區(qū)門口文具店17文化一條街音像圖書(shū)13比較分散生活服務(wù)汽車美容維修17經(jīng)四街維修家政干洗開(kāi)鎖刻章38各小區(qū)周圍通訊服務(wù)32廣場(chǎng)及義耕周圍攝影18香榭麗下面網(wǎng)吧15文化街商業(yè)街休閑娛樂(lè)娛樂(lè)按摩、歌城45緯五路經(jīng)六路義耕周圍美容43緯五路經(jīng)六路義耕周圍美發(fā)46散布各處化妝品店24緯五路經(jīng)六路義耕周圍其他政府機(jī)構(gòu)5不集中文教衛(wèi)生診所28散亂分布咨詢所事務(wù)所中介所21幾個(gè)寫字樓公交車5 27 35 225 325 355 375*注：以項(xiàng)目為中心，周圍半徑500米的距離為調(diào)查范圍開(kāi)發(fā)商 [藍(lán)海華庭]由大商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)。其他劣勢(shì)l 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)下崗職工較多，流動(dòng)人口多，居住環(huán)境的人文氛圍不好l 168套125平方米以上的戶型中有137套只有兩間臥室，不能滿足核心家庭的普遍性功能需求l 開(kāi)盤時(shí)無(wú)樣板房，不能有效展示出項(xiàng)目的戶型新穎和舒適的優(yōu)勢(shì)l “鉑金時(shí)代”“創(chuàng)意空間”的夸大炒作已經(jīng)給市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面影響，人們?cè)谫?gòu)房消費(fèi)中更趨理性，概念炒作將難以再打動(dòng)人心l 所有高層住宅的缺點(diǎn)：電梯擔(dān)憂、公攤大、立面、窗子清潔、由物管費(fèi)和采暖費(fèi)帶來(lái)的未來(lái)生活開(kāi)支大、電梯噪聲等。經(jīng)過(guò)多年努力，建成了東有中央商城、新村商貿(mào)、東風(fēng)商業(yè)廣場(chǎng)，南有萬(wàn)寶貨物集散中心，西有百貨大樓、秋林公司、金田商場(chǎng)、電腦商城、慶愛(ài)小商品批發(fā)城，北有草原、友誼裝飾材料市場(chǎng)的中區(qū)市場(chǎng)群，形成了覆蓋全區(qū)、輻射周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展新格局。因此，該區(qū)域住宅消費(fèi)特點(diǎn)大多為經(jīng)濟(jì)型的消費(fèi)，同時(shí)，近年來(lái)該域內(nèi)投資型購(gòu)房群體已悄然形成。目標(biāo)客戶群 目標(biāo)客戶群分為三類：一類是在東風(fēng)新村從事商業(yè)零售業(yè)的個(gè)體私營(yíng)企業(yè)業(yè)主；二類是有強(qiáng)烈投資意識(shí)的群體；三類是追求時(shí)尚生活的年輕一族。因此，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是衡量投資價(jià)值的首要因素。共分4個(gè)階段完成：第一階段：開(kāi)盤2個(gè)月內(nèi)銷售完成可銷售套數(shù)的30%；第二階段：開(kāi)盤5個(gè)月內(nèi)銷售完成可銷售套數(shù)的50%；第三階段：開(kāi)盤9個(gè)月內(nèi)銷售完成可銷售套數(shù)的70%；第四階段：開(kāi)盤12個(gè)月內(nèi)銷售完成可銷售套數(shù)的95%。同時(shí)，我們的樓盤價(jià)格基于國(guó)家宏觀調(diào)控價(jià)格的問(wèn)題和避免樓市滑坡帶來(lái)的不良后果的情況，建議樓盤定價(jià)低于其它樓盤價(jià)格，迅速贏取市場(chǎng)份額，給項(xiàng)目一個(gè)增值的空間。l 周邊樓盤價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目名稱位置銷售均價(jià)（元/ M2）祥閣花園薩區(qū)大慶大學(xué)西側(cè)2720時(shí)代麗景薩區(qū)文化街市政府旁2600南湖景苑薩區(qū)黎明湖南側(cè)2600學(xué)子嘉園薩區(qū)科技路(大慶大學(xué)旁)2700綠色家園薩區(qū)東風(fēng)新村北辰小區(qū)2200鉑金時(shí)代薩區(qū)大慶市藝術(shù)宮附近2750創(chuàng)意空間薩區(qū)經(jīng)九街2500香榭麗薩區(qū)經(jīng)六街緯七街2400世紀(jì)廣場(chǎng)薩區(qū)中央商城左側(cè)2400世紀(jì)家園讓區(qū)龍南醫(yī)院附近2700毅騰商都薩區(qū)世紀(jì)廣場(chǎng)旁,在本案附近現(xiàn)價(jià)格還未出臺(tái),但將與鉑金時(shí)代現(xiàn)行價(jià)格接近l [藍(lán)海華庭]與調(diào)查樓盤評(píng)估以上樓盤中，與本案最具可比性的項(xiàng)目為鉑金時(shí)代和毅騰商都。獨(dú)享零距離超大花園廣場(chǎng)，親近大自然多空間優(yōu)格局經(jīng)典戶型，享受自由生活√E8版整版廣告28周四主題: ！學(xué)子嘉園大學(xué)城精致花園社區(qū)僅400戶限量發(fā)售，17層純低密度陽(yáng)光板式小高層，品質(zhì)與生俱來(lái)！ 廣告詞:有的社區(qū)熱鬧非凡，有的卻顯示出寧?kù)o的力量√C16版整版廣告513周五主題及廣告詞:大學(xué)城自由寬居，120000平方米花園廣場(chǎng)，7月完工，極致美景即將呈現(xiàn)！√B9版1/2版廣告26周四主題: 95—249平米時(shí)尚寬居 廣告:大學(xué)城自由寬居，去學(xué)校的路只有5分鐘，我們急什么？部級(jí)認(rèn)證：精品住宅社區(qū)√E8版整版廣告27周五主題:七月份封頂,十一月份就可竣工! 廣告詞: 小區(qū)的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)介紹 優(yōu)惠條款:95249平米時(shí)尚寬居 √48版整版廣告63周五主題:8小時(shí)以外,學(xué)子嘉園,愛(ài)意彌漫. 廣告詞: 大學(xué)城自由寬居，學(xué)子嘉園地處大學(xué)城正中心周圍學(xué)校林立，讓你的孩子在耳濡目染中成長(zhǎng)?？梢哉f(shuō)媒體的功能僅僅發(fā)揮了三分之一。l 版面大?。簭囊陨蠘潜P廣告的大小上看，基本上都選擇了整版方式。同時(shí)，宣傳和廣告的思路單一、創(chuàng)意簡(jiǎn)單、方式簡(jiǎn)單，帶有一定程度的浪費(fèi)現(xiàn)象。 （5）投資型住宅典范，創(chuàng)意小戶型經(jīng)典。5萬(wàn)元新報(bào)：1萬(wàn)元8明日開(kāi)盤√√頭版1/2廣告晚報(bào)：2。5萬(wàn)元新報(bào)：1萬(wàn)元內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期18內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始（2）√√頭版1/2廣告晚報(bào)：2。（1）傳播媒體選擇報(bào)媒、電視、戶外、DM單（2）傳播方式報(bào)媒：新聞、軟文、廣告 傳播比率：6：4（軟文與廣告支出費(fèi)用比）電視：新聞戶外廣告：平面噴繪廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)包裝廣告（售樓中心和施工現(xiàn)場(chǎng)）DM單： 計(jì)劃6萬(wàn)份（三方案三次印制） 夾報(bào)發(fā)行（3）費(fèi)用投入總比率 報(bào)紙：戶外：DM單比率為： 7：2：1推廣主題 “不一樣的尊貴人生“；“鉆石地段，坐享帝王生活；空中別墅，撐起尊貴人生“第五部分 項(xiàng)目推廣及包裝方案 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)建議廣告語(yǔ)（1）彰顯時(shí)代個(gè)性，創(chuàng)意自我空間（2）領(lǐng)略都市風(fēng)情，享受成功人生。主要集中在：教育環(huán)境（如學(xué)子嘉園、祥閣花園）、產(chǎn)品特性（精裝修、別墅概念等，如時(shí)代明珠）。從兩張報(bào)紙的實(shí)際情況看，晚報(bào)之所以勝出新報(bào)，關(guān)鍵原因有幾點(diǎn)：一是晚報(bào)版面多，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。慶賀祥閣花園(二期)將于月底全面交樓, 祥閣花園(三期)已火熱動(dòng)工! 廣告詞:! 誠(chéng)聘銷售人員5名√E4版整版廣告31周二主題:材料采購(gòu)公告,另聘銷售人員5名√A8版整版1/4廣告16周三主題:材料采購(gòu)公告,另聘銷售人員5名√A16版整版1/4廣告17周四主題:材料采購(gòu)公告,另聘銷售人員5名√A9版整版1/4廣告18周五主題:材料采購(gòu)公告,另聘銷售人員5名√A8版整版1/4廣告19周六主題:材料采購(gòu)公告,另聘銷售人員5名√頭版1/4廣告415周五主題:牽手大學(xué)城 永抱搖錢樹(shù) 廣告詞:“帶租約發(fā)售”打造大慶頂級(jí)含金商鋪,帶租約發(fā)售即買即收租!√B9版整版廣告20周三主題:今天買鋪,當(dāng)月收租 廣告詞:“帶租約發(fā)售”打造大慶頂級(jí)含金商鋪,帶租約發(fā)售即買即收租!√B16版整版廣告21周四主題: 推出祥閣花園(三期) 廣告詞:小空間 大舞臺(tái) 距實(shí)驗(yàn)中學(xué)僅80米的中小戶型住宅√E5版整版廣告22周五主題:今天買鋪,當(dāng)月收租 廣告詞:“帶租約發(fā)售”打造大慶頂級(jí)含金商鋪,帶租約發(fā)售即買即收租!√E8整版廣告26周二主題: 推出祥閣花園(三期) 廣告詞:小空間 大舞臺(tái) 距實(shí)驗(yàn)中學(xué)僅80米的中小戶型住宅√B16版整版廣告27周三主題:今天買鋪,當(dāng)月收租 廣告詞:“帶租約發(fā)售”打造大慶頂級(jí)含金商鋪,帶租約發(fā)售即買即收租!√B9版整版廣告29周五主題及廣告語(yǔ):祥閣花園三期商服“吹響大慶新時(shí)代財(cái)富口號(hào)” 距離實(shí)驗(yàn)中學(xué)80米 天時(shí) 地利 人和√D16版整版廣告510周二主題:內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間可得到優(yōu)惠條件96折 廣告詞:成熟,決定影響力 距離實(shí)驗(yàn)中學(xué)80米的中小戶型住宅√B16版整版廣告11周三主題: 主題及廣告語(yǔ):祥閣花園三期商服“吹響大慶新時(shí)代財(cái)富口號(hào)” 距離實(shí)驗(yàn)中學(xué)80米 天時(shí) 地利 人和√D8版整版廣告12周四主題:內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間可得到優(yōu)惠條件96折 廣告詞:成熟,決定影響力 距離實(shí)驗(yàn)中學(xué)80米的中小戶型住宅√C8版整版廣告12周四主題:, 成熟,決定影響力 距離實(shí)驗(yàn)中學(xué)80米的中小戶型住宅生活報(bào)24版整版廣告13周五主題: 廣告詞: 成熟,決定影響力 距離實(shí)驗(yàn)中學(xué)80米的中小戶型住宅√D8版整版廣告20周五主題: C3正接受認(rèn)購(gòu)資格認(rèn)證,欲購(gòu)者請(qǐng)從速 廣告詞: 黎明湖畔罕有的高層水岸華宅√A8版整版廣告20周五主題: C3正接受認(rèn)購(gòu)資格認(rèn)證,欲購(gòu)者請(qǐng)從速 廣告詞: 黎明湖畔罕有的高層水岸華宅√C9版整版廣告23周一主題:新聞報(bào)道祥閣高層引爆大慶購(gòu)房熱√頭版小新聞新聞報(bào)道27周五主題:! 廣告詞: 黎明湖畔罕有的高層水岸華宅√B8版整版廣告27周五主題: ! 恭賀讀者新報(bào)創(chuàng)刊三周年廣告詞: 黎明湖畔罕有的高層水岸華宅√64版整版廣告61周三主題:!2600元每平米高而不貴! 廣告詞:好而不貴,才是真正的好房子! 黎明湖畔罕有的高層水岸華宅√B8版整版廣告2周四主題:!2600元每平米高而不貴! 廣告詞:好而不貴,才是真正的好房子! 黎明湖畔罕有的高層水岸華宅√A8版整版廣告時(shí)代明珠媒體推廣進(jìn)程表日期星期宣傳內(nèi)容（提綱）媒體安排版面見(jiàn)報(bào)形式月日晚報(bào)新報(bào)日?qǐng)?bào)電視臺(tái)大小127周四主題:時(shí)代麗景獲2004年龍江房地產(chǎn)十大創(chuàng)新名盤義耕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉小峰獲2004年房地產(chǎn)創(chuàng)新人物公眾獎(jiǎng)!√B15版1/2新聞專題31周二主題:為什么選擇有品牌的開(kāi)發(fā)商?強(qiáng)力推出時(shí)代明珠√A9版整版1/4軟文18周五主題:全新推出時(shí)代麗景升級(jí)版時(shí)代明珠 廣告詞:義耕賣給你的不僅僅是房子,最好的留到最后,敬請(qǐng)期待!√A8版整版廣告22周二主題:全新推出時(shí)代麗景升級(jí)版時(shí)代明珠 廣告詞:義耕賣給你的不僅僅是房子,好戲壓軸! 時(shí)代麗景升級(jí)版將超越你的想象!√A8版整版廣告24周四主題: 廣告詞: 義耕賣給你的不僅僅是房子全新推出時(shí)代麗景升級(jí)版時(shí)代明珠 精裝修小三居低總價(jià)!√A16版整版廣告29周二主題:時(shí)代明珠贈(zèng)送全套精裝修開(kāi)盤當(dāng)日反響強(qiáng)烈! 廣告詞:你猶豫一分鐘本該屬于你的那套時(shí)代明珠就可能已經(jīng)屬于別人了√A8版整版廣告47周四主題:贈(zèng)送全套精裝修! 廣告詞:錯(cuò)過(guò)開(kāi)盤 別再錯(cuò)過(guò)清盤!,保留機(jī)會(huì)有限,錯(cuò)過(guò)難以在遇!√A9版整版廣告15周五主題:買一送三 送花園 送精裝修 送地下室 廣告詞: 時(shí)代明珠推出首層庭院式精裝修小三屋√A8版整版廣告510周二主題:時(shí)代麗景,限量8席經(jīng)典首層庭院復(fù)式震世開(kāi)盤! 詞語(yǔ):大宅門,大戶人家的老少賢孫 大宅門大有道理:格調(diào)高雅的大戶型 幽雅別致的大環(huán)境 享受天倫之樂(lè)√A9版1/2軟文10周二主題:八席典藏,珍稀面世 廣告詞:大宅門 時(shí)代麗景首層別墅式樓中樓 每套贈(zèng)送花園洋房 私家花園 陽(yáng)光庭院√A8版整版廣告13周五主題:,僅限8套,機(jī)會(huì)有限,從速購(gòu)買! 廣告詞:大宅門 見(jiàn)享受三代同堂福中福20周五主題:熱賣不斷,孝心機(jī)會(huì)倒計(jì)時(shí)! 廣告詞:時(shí)代