某廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)部分整合營(yíng)銷企劃方案-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成持久競(jìng)爭(zhēng)力。四、 營(yíng)銷策劃思路及方案（一） 目標(biāo)客戶分析 一級(jí)客戶：投資客 二級(jí)客戶：商家（經(jīng)營(yíng)戶）、自用兼經(jīng)營(yíng)戶 終端客戶：商場(chǎng)顧客根據(jù)目標(biāo)客戶群的不同角色與需求展開營(yíng)銷策劃工作，前兩者與發(fā)展商之間的關(guān)系與核心利益如下圖：核心利益點(diǎn)：售價(jià)是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。發(fā)展商商 家投資客一級(jí)客戶是物業(yè)銷售的重點(diǎn)對(duì)象，因此所有的營(yíng)銷策劃工作以此為中心層層展開?！?劃時(shí)代意義的綜合性商業(yè)中心的地位，人流如潮、人潮就是錢潮。同時(shí)，用自己買鋪的錢去放水養(yǎng)魚，做旺商場(chǎng)。 吸引眼球資源：不定期舉辦、參與各種公益活動(dòng)、演出等活動(dòng)，吸引公眾目光，為物業(yè)營(yíng)銷奠定良好的基礎(chǔ)。（三） 借船揚(yáng)帆，乘風(fēng)破浪最大限度地和巧妙地“借用”世界級(jí)商業(yè)巨頭的形象進(jìn)行“捆綁”與炒作。上述廣告媒體都將酌情選用。（七） 項(xiàng)目的VI策劃方案 延展華星城VI系統(tǒng)。 有效整合各種促銷宣傳手段，避免單一媒體廣告做法；在經(jīng)營(yíng)招商中尤其要突出營(yíng)銷公關(guān)、人員招商作用，以增強(qiáng)工作效果，減少資金投入。（6） 在商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布上，強(qiáng)調(diào)“專業(yè)”與“品牌”。 根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，靈活采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、促銷、競(jìng)價(jià)等多種銷售方式。（二） 銷售策略方案： 人員推銷相當(dāng)關(guān)鍵，培訓(xùn)專業(yè)銷售人員短兵相接，公關(guān)媒體炒作推動(dòng)，形成一拉一推的銷售合力。（2） 2F、3F、4F由專業(yè)商街與國(guó)內(nèi)外知名品牌商業(yè)（家）經(jīng)營(yíng)為主。 整合實(shí)力廣告公司資源，提出VI策劃方案?！?開盤前后以銷售為重點(diǎn)的廣告宣傳。（四） 受眾分類，有的放矢本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分的目標(biāo)客戶，可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者兩大類，投資者中又細(xì)分為大投資者（機(jī)構(gòu)投資者等）和中小投資者（中小公司、個(gè)人），經(jīng)營(yíng)者中也細(xì)分為經(jīng)營(yíng)大戶（國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭）和中小經(jīng)營(yíng)戶（中小公司和個(gè)體戶）。六、 廣告的策劃與項(xiàng)目的ＶＩ策劃方案（一） 廣告溝通目的策劃要兼顧銷售與經(jīng)營(yíng)，以一級(jí)客戶和二級(jí)客為目標(biāo)客戶。例如通過(guò)邀請(qǐng)政府權(quán)威主管部門參與專家論證會(huì)、項(xiàng)目決策研討會(huì)等方式確認(rèn)：★ 項(xiàng)目在全區(qū)市場(chǎng)中的商業(yè)地位；★ 確認(rèn)項(xiàng)目是南寧市ＣＢＤ的重要組成部分；★ 確認(rèn)項(xiàng)目在南寧城市規(guī)劃建設(shè)中的地位和作用；★ 探討重新規(guī)劃、提升該地段商業(yè)、人文、生態(tài)水準(zhǔn)，提升地段價(jià)值，突出廣場(chǎng)的中心、峰點(diǎn)地位，同時(shí)解決新民路南端商業(yè)人氣不足問(wèn)題；爭(zhēng)取若干政策方便等?！?持續(xù)不斷地經(jīng)營(yíng)、招商廣告的宣傳，推拉并用?！?以經(jīng)營(yíng)組織的成功，為商業(yè)物業(yè)的全部和高價(jià)售出創(chuàng)造充分的條件。升值空間或穩(wěn)定回報(bào)。（4） 準(zhǔn)確進(jìn)行功能定位，營(yíng)造物業(yè)綜合優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)文化，使項(xiàng)目融購(gòu)物與商業(yè)文化等于一體，提高美譽(yù)度和知名度，增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)力。所以項(xiàng)目策劃的核心是：（1） 全方位、多角度的挖掘、提升、創(chuàng)造項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 軟件（即商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃）（1） 包括：品種、布局、管理、服務(wù)等。 硬件產(chǎn)品分析（1） 項(xiàng)目地塊臨街面寬，縱深小，這是地塊的一大優(yōu)勢(shì)。 抗 性：（1） 項(xiàng)目有較多的高層商鋪，為促進(jìn)銷售，導(dǎo)致市場(chǎng)培育工作、商業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的壓力進(jìn)一步增加；而大多數(shù)發(fā)展商不具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)本身的業(yè)態(tài)與制態(tài)無(wú)時(shí)不刻地處于發(fā)展與變化中，強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)。（2） 商業(yè)物業(yè)的高價(jià)值意味著更高的、更復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。二、 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品的策劃（一） 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu) 勢(shì)：（1） 位于南寧市成熟市區(qū)的優(yōu)越地段、南寧市由來(lái)已久的精品商圈內(nèi)，地塊周邊擁有成熟的商業(yè)氛圍支持，區(qū)域內(nèi)具有不可替代性。因此，本項(xiàng)目的商業(yè)前景將無(wú)限廣闊。 業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)。從這個(gè)意義上說(shuō)，新興商圈對(duì)消費(fèi)者的吸引力要遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)商圈。（2） 新興商圈由夢(mèng)之島購(gòu)物中心、七星路、夢(mèng)之島百貨、永嘉名店廣場(chǎng)和“華星時(shí)代廣場(chǎng)”等地帶組成，以經(jīng)營(yíng)中、高檔商品為主，顧客群體多為城市白領(lǐng)和高收入階層。（2） 除了新萬(wàn)通和WTO世貿(mào)商城兩個(gè)樓盤經(jīng)營(yíng)慘敗之外，其余樓盤的銷售狀況均比較好。廣西要按照大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造開放、通暢、高效的商品流通體系，南寧市將形成立足廣西、輻射西南、聯(lián)網(wǎng)華南及全國(guó)的商流、物流中心?？偨ㄖ娣e48,322㎡（已扣除中庭面積），各層建筑面積分布如下：1F建筑面積：10,061㎡2F建筑面積： 9,572㎡3F建筑面積： 9,812㎡4F建筑面積： 9,545㎡5F建筑面積： 9,332㎡特征： 商業(yè)臨街面310米，縱深50—60米，是典型的“金角銀邊”型地塊；單層建筑面積9,000平方米以上，屬大型、長(zhǎng)條形商業(yè)建筑，這是布局設(shè)計(jì)考慮的重要因素。規(guī)模：占地面積17,300㎡，總建筑面積153,000㎡。（2） 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠的外部經(jīng)營(yíng)投資環(huán)境。交通堵塞及周邊商業(yè)檔次較低是根德唯一不足之處，只有通過(guò)嚴(yán)密的策劃及后期的經(jīng)營(yíng)才能把投資客給吸引過(guò)來(lái)。③ 新興商圈它代表的是一種新的商業(yè)氛圍，一個(gè)向上的、
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