某廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)部分整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案(文件)
【正文】 養(yǎng)魚(yú)”市場(chǎng)需要培育和調(diào)整，發(fā)展商最終讓投資客看見(jiàn)利益，并給商家營(yíng)造條件持續(xù)經(jīng)營(yíng)，給商家更大的生存空間，以多方合力做旺商場(chǎng)，給顧客越來(lái)越真實(shí)的商業(yè)前景，利于銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)招商同步進(jìn)行，物業(yè)的全部售出和高價(jià)售出水到渠成。發(fā)展商：以高的定價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，賺取利潤(rùn)。例如探討廣西區(qū)政府——廣西軍區(qū)“綠街”建設(shè)規(guī)劃。（三） 針對(duì)主力客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)工作引進(jìn)、穩(wěn)定主力客戶(hù)是吸引商場(chǎng)客源、做旺商場(chǎng)、促進(jìn)物業(yè)熱銷(xiāo)的重要前提；同時(shí)中庭南可能出現(xiàn)人氣不足的問(wèn)題也需引進(jìn)主客客戶(hù)或主力店來(lái)解決。物業(yè)銷(xiāo)售，媒體廣告是重點(diǎn)，以一級(jí)客戶(hù)為主要受眾。最大限度地與銀行進(jìn)行“捆綁”，利用銀行提供按揭業(yè)務(wù)，“借勢(shì)”表達(dá)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的極大支持和信任。兩大類(lèi)客戶(hù)需求各異，對(duì)大投資者和經(jīng)營(yíng)大戶(hù)要“渲染”南寧“新商業(yè)旗艦”魅力，對(duì)中小投資、經(jīng)營(yíng)者則要“渲染”巨頭們“搶灘”的態(tài)勢(shì)。考慮到本項(xiàng)目具有的“國(guó)際性”，電視、報(bào)紙（刊）廣告可適度在CCTV有關(guān)頻道和全國(guó)性報(bào)紙及香港的電視報(bào)紙上出現(xiàn)。★ 取得預(yù)售證至封頂階段，繼續(xù)銷(xiāo)售廣告宣傳，加大經(jīng)營(yíng)招商宣傳力度?！?“華星時(shí)代廣場(chǎng)”與“華星城”相互形成統(tǒng)一整體的VI視覺(jué)表現(xiàn)體系，向公眾傳達(dá)和強(qiáng)化項(xiàng)目特定的地位和形象。七、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及成本的控制方案 通過(guò)項(xiàng)目代理招標(biāo)的方式選擇最佳代理單位，起到控制代理費(fèi)用的作用。 掌握廣告投放時(shí)機(jī)，研究投放方式，提高廣告質(zhì)量，追求最大廣告效果，相對(duì)降低廣告投入。（3） 5F分布人氣好的商品類(lèi)，或引入餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目，努力提升5F人氣。（二） 物業(yè)價(jià)值 1F均價(jià)：約25000元/㎡ 2F均價(jià)：約15000元/㎡ 3F均價(jià)：約10000元/㎡ 4F均價(jià)：約8000元/㎡ 5F均價(jià)：約6000元/㎡（三） 主銷(xiāo)目標(biāo)方案 取得預(yù)售證時(shí)，完成1F85%、2F60%面積的預(yù)訂； 封頂時(shí)，完成1F、2F、3F85%面積的銷(xiāo)售； 竣工開(kāi)業(yè)時(shí)，完成1F、2F、3F、4F85%面積的銷(xiāo)售； 開(kāi)業(yè)后，商場(chǎng)預(yù)計(jì)須1年左右的培育期實(shí)現(xiàn)繁榮； 市場(chǎng)培育成熟后一年內(nèi)完成所有商業(yè)物業(yè)面積90%的銷(xiāo)售。 推出商業(yè)規(guī)劃，而后銷(xiāo)售物業(yè)；經(jīng)營(yíng)招商與銷(xiāo)售協(xié)同進(jìn)行，持續(xù)不斷，保持恒溫效應(yīng)。 市場(chǎng)培育及運(yùn)作成熟，基本銷(xiāo)完物業(yè)。 分步實(shí)施，層層推進(jìn)，推廣成熟一塊，銷(xiāo)售一塊。 取得預(yù)售證前完成銷(xiāo)售額的48%，銷(xiāo)售額300,276,960元； 主體封頂時(shí)完成銷(xiāo)售額的67%，銷(xiāo)售額419,241,250元； 竣工時(shí)完成銷(xiāo)售額的77%，銷(xiāo)售額484,147,250元； 第一年項(xiàng)目銷(xiāo)售額完成48%；銷(xiāo)售額300,276,960元； 第二年項(xiàng)目銷(xiāo)售額完成70%；銷(xiāo)售額437,903,900元； 市場(chǎng)培育成熟后，完成銷(xiāo)售額的90%。（5） 中庭南通過(guò)主力店或?qū)I(yè)市場(chǎng)解決可能出現(xiàn)的人氣不足問(wèn)題。八、 項(xiàng)目的物業(yè)布局、價(jià)值及項(xiàng)目主銷(xiāo)目標(biāo)方案（一） 物業(yè)布局 目前南寧市同類(lèi)商場(chǎng)一般業(yè)態(tài)分布（僅供參考）1F：化妝品、鞋類(lèi)、箱包皮具、小飾品、酒類(lèi)2F：女裝（職業(yè)裝、休閑裝）3F：男裝、童裝4F：金飾、珠寶、鐘表、工藝品、家電、小家電、視聽(tīng)、通訊器材、電腦、攝影器材5F：床上用品、家居飾品、體育用品、書(shū)店、文具、兒童用品 物業(yè)布局的思路與原則（1） 1F設(shè)計(jì)為全天候商業(yè)步行街，“街道”兩旁設(shè)置透明玻璃幕墻，布置強(qiáng)調(diào)整體性、通透性，共享25樓商場(chǎng)中央空調(diào)，沿街配備休閑景點(diǎn)、消費(fèi)場(chǎng)所，最大限度積聚人流，提升人氣。其中，以廣告費(fèi)用為主，控制廣告費(fèi)用是營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及成本控制的重點(diǎn)?！?參觀路線(xiàn)視覺(jué)影響?！?開(kāi)業(yè)前后，招商、市場(chǎng)培育廣告宣傳。（六） 初步廣告規(guī)劃★ 開(kāi)盤(pán)前，對(duì)這一引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)、帶動(dòng)城市發(fā)展、創(chuàng)造無(wú)限商機(jī)的巨型項(xiàng)目的橫空出世要有充分的媒體鋪墊，達(dá)到足夠的政府和社會(huì)認(rèn)同。各種媒體受眾不同，表現(xiàn)手法各異，效果差距明顯，軟硬廣告要合理安排。通過(guò)三個(gè)“最大限度”，增強(qiáng)投資者和經(jīng)營(yíng)戶(hù)的信心。（二） 廣告策劃創(chuàng)意定位打造“南寧新世紀(jì)商圈旗艦”、“引領(lǐng)現(xiàn)代生活櫥窗”、“走進(jìn)世界巨頭領(lǐng)地”，營(yíng)造世界級(jí)、國(guó)家級(jí)商業(yè)航母“登陸搶灘”的氛圍。與住宅銷(xiāo)售相比，營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)在商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售與招商中有著突出的作用。既宣傳達(dá)了項(xiàng)目又降低了廣告宣傳費(fèi)用。五、 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)方案（一） 政府公關(guān)，為大型項(xiàng)目營(yíng)造良好的外部環(huán)境 整合政府資源，利用政府的權(quán)威性和領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷充分展現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)潛能。如下圖：投資客：及時(shí)賺取實(shí)惠?！?銷(xiāo)售與招商同步進(jìn)行，商業(yè)前景是真實(shí)可靠的?！?南寧新世紀(jì)商圈旗艦的橫空出世，新商機(jī)出現(xiàn)，機(jī)不可失。★ 銷(xiāo)售與招商（經(jīng)營(yíng)）同步進(jìn)行，給顧客越來(lái)越真實(shí)的商業(yè)前景，以利持續(xù)銷(xiāo)售。強(qiáng)有力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。核心利益點(diǎn)：投資保障。亮麗景觀、城市景點(diǎn)形象全天候商業(yè)步行街和大規(guī)模主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心將成為現(xiàn)代都市生活的休閑地點(diǎn)，南寧市新的城市景觀及景點(diǎn)形象。（3） 擴(kuò)大客源群體策略：立足區(qū)域商業(yè)，拓展市場(chǎng)空間，使項(xiàng)目建立在更廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)上。
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