【正文】 區(qū)” “一區(qū)”為當(dāng)前正在申報(bào)國(guó)家級(jí)新區(qū)的湘江新區(qū)；“一廊”即“長(zhǎng)沙東部開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)走廊”，由高鐵新城、長(zhǎng)沙空港城（長(zhǎng)沙臨空綜合保稅區(qū)）及金霞經(jīng)開(kāi)區(qū)組成，是長(zhǎng)沙市根據(jù)國(guó)家對(duì)外開(kāi)放全新格局及對(duì)湖南“一帶一部”（即東部沿海地區(qū)和中西部地區(qū)過(guò)渡帶、長(zhǎng)江開(kāi)放經(jīng)濟(jì)帶和沿海開(kāi)放經(jīng)濟(jì)帶結(jié)合部）的全新定位，依托長(zhǎng)沙臨鐵、臨空、臨港優(yōu)勢(shì)構(gòu)建的中國(guó)中部對(duì)外開(kāi)放發(fā)展經(jīng)濟(jì)新區(qū)；“其他片區(qū)”為省店新區(qū)、隆平新區(qū)等長(zhǎng)沙新共現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。與地鐵2號(hào)線共享西湖公園、體育公園兩座主變電站,與地鐵5號(hào)線共享地鐵2號(hào)線杜花路控制中心。? 一軸：湘江發(fā)展軸? 兩帶：北部發(fā)展廊帶和南部發(fā)展廊帶? 多中心：一個(gè)城市主中心、兩個(gè)城市副中心、五個(gè)組團(tuán)中心? 一主:城市主體? 兩次：岳麓片區(qū)、星馬片區(qū)? 五組團(tuán)：暮云組團(tuán)、金霞組團(tuán)、坪浦組團(tuán)、空港組團(tuán)、黃黎組團(tuán)區(qū)域市場(chǎng)解析我項(xiàng)目處望城普瑞大道與馬橋河路交界東南側(cè)，該區(qū)域處于國(guó)家建設(shè)湘江新區(qū)核心區(qū)位置，湘江新區(qū)是全國(guó)第12個(gè)、中部第1個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。雖然目前配套交通尚未形成氣候，但是由于價(jià)格較低，片區(qū)大盤(pán)較多，可預(yù)知未來(lái)發(fā)展前景較好，所以目前客戶(hù)群體也仍舊以剛需客戶(hù)為主，因而截流了相當(dāng)部分的長(zhǎng)沙導(dǎo)流客戶(hù)。表格3名稱(chēng)建面（萬(wàn)平米）容積率主力戶(hù)型所占比例均價(jià)正榮財(cái)富中心7075105平米/復(fù)試4600，平層4000。前11個(gè)月，%，降幅比前10個(gè)月繼續(xù)擴(kuò)大。在本區(qū)域內(nèi)大盤(pán)云集，雖然可以在營(yíng)銷(xiāo)上達(dá)到共贏，但存量多于已供應(yīng)量，在原本就客戶(hù)量有限的情況下，本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)白熱化。大拉近了武廣與中心城區(qū)的距離◆ 長(zhǎng)株潭城軌、地鐵2B號(hào)線、地鐵10號(hào)線開(kāi)發(fā)價(jià)值巨大的土地增量空間、大規(guī)模的開(kāi)發(fā)群、最具特色與成長(zhǎng)潛力的商圈u 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)存有較大的土地空間，在開(kāi)發(fā)、新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模一般都在50萬(wàn)方以上u 月亮島旅游休閑商圈、火車(chē)西站商圈、奧特萊斯商業(yè)、金橋國(guó)際商業(yè)集群，區(qū)域內(nèi)在未來(lái)510年將是商業(yè)高速成長(zhǎng)期，且因?yàn)槠洫?dú)具特色必然備受關(guān)注。216。山水藍(lán)天二期產(chǎn)品類(lèi)型559090120121145145以上面積區(qū)間/93120127136164256體量/3892547比例（%）/60%39%%去化率（%）/25%34%100%■ 說(shuō)明：山水藍(lán)天二期項(xiàng)目于2014年上半年面市，主要在售5棟電梯高層，面積以93120平米左右的3+1剛需戶(hù)型為主打，項(xiàng)目還單獨(dú)拿出一棟房源作為精裝房出售，精裝價(jià)格在4300元/平米左右，性?xún)r(jià)比較高，但由于項(xiàng)目所處位置偏離主干道較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施少，銷(xiāo)量比較低迷，去化率較低。84㎡ 88㎡ 97㎡等三房設(shè)計(jì)布局周正而得到市場(chǎng)青睞，該項(xiàng)目高層產(chǎn)品戶(hù)型最大不過(guò)114平，無(wú)四房設(shè)計(jì)，說(shuō)明產(chǎn)品定位為剛需。產(chǎn)品類(lèi)型60以?xún)?nèi)619091120121145145以上面積區(qū)間/87120163189/體量（套）/31631270/比例（%）/45%45%10%/去化率（%）/10%13%13%/中糧自然天成■ 說(shuō)明：中糧自然天成為中糧的高層產(chǎn)品，該項(xiàng)目主要以87平米的三房和120平米的4為主，依附別墅產(chǎn)品，以環(huán)境為市場(chǎng)推廣手段，價(jià)格與片區(qū)其它樓盤(pán)相較，價(jià)格偏高，整體的去化情況一般。■建議我項(xiàng)目洋房產(chǎn)品面積在80140平左右，相關(guān)設(shè)計(jì)融入馬橋河景觀概念、退臺(tái)、半地下空間等元素。 澳海通過(guò)項(xiàng)目品位宣傳成就品牌力，通過(guò)品牌影響力促進(jìn)銷(xiāo)售▲ 客戶(hù)：我們不單要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品大賣(mài)，同時(shí)要通過(guò)建立諸如“萬(wàn)科會(huì)”客戶(hù)關(guān)系管理體系，贏得一批追隨我公司品牌的忠誠(chéng)客戶(hù)▲ 價(jià)格：遵循“低開(kāi)高走”的定價(jià)原則，我們一期上市產(chǎn)品通過(guò)高性?xún)r(jià)比搶的市場(chǎng)空間同時(shí)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的深層發(fā)掘宣傳，取得區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的定價(jià)主動(dòng)權(quán)。所以建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)展示策略分以下幾個(gè)部分：推廣導(dǎo)客各媒體強(qiáng)勢(shì)推廣各外展點(diǎn)蓄客與各媒體的電商合作 展點(diǎn)帶客電商帶客市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)接待中心使用周期：建議一個(gè)季度一評(píng)估，及時(shí)對(duì)外展點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)接待中心選址要求：人流量大、周?chē)幼^(qū)集中、最好是商業(yè)中心或娛樂(lè)休閑中心、滿(mǎn)足城市CBD屬性板塊。有恒大華府等項(xiàng)目在此區(qū)域設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)中心?！e服務(wù)：著裝統(tǒng)一、莊重、形象氣質(zhì)佳，持健康證、無(wú)犯罪證明，佩戴工作證上崗；對(duì)所有銷(xiāo)售中心來(lái)賓敬禮、提供開(kāi)門(mén)、收放雨傘等服務(wù)。兼顧考慮市內(nèi)銷(xiāo)售中心與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心面積，考慮是否做兩組，一組適合運(yùn)輸、移動(dòng)的小尺寸模型，這組模型可用于市內(nèi)銷(xiāo)售中心及房交會(huì)、行銷(xiāo)推介會(huì)等外場(chǎng)展示用，一組根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心面積量身定做?！?wù)人員：著裝統(tǒng)一、氣質(zhì)、形象佳，持健康證、無(wú)犯罪證明，佩戴工作證上崗，為客戶(hù)提供茶水、果品服務(wù)，清潔洽談區(qū)域，引導(dǎo)客戶(hù)參觀樣板區(qū)。樣板區(qū)專(zhuān)人服務(wù)、鞋套及時(shí)清潔。▽市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)接待中心候選區(qū)域4芙蓉北居民密集區(qū)，附近有酒店、商場(chǎng)，直接通過(guò)銀盆嶺大橋過(guò)河到項(xiàng)目交通便捷。廣告合作、活動(dòng)合作雜志★★房產(chǎn)相關(guān)雜志、河西先導(dǎo)價(jià)值宣傳相關(guān)刊物——硬廣、軟文s——線下立體營(yíng)銷(xiāo)配合線上營(yíng)銷(xiāo)，線下宜全面出擊，線下推廣直接針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群，具體實(shí)施節(jié)點(diǎn)可根據(jù)競(jìng)品推出情況及重大工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，本著務(wù)實(shí)、高效原則既要起到高端調(diào)性的傳播，把握客戶(hù)盤(pán)點(diǎn)進(jìn)度，更要實(shí)現(xiàn)客戶(hù)截流。 爭(zhēng)取做一批90平以?xún)?nèi)三房，此類(lèi)產(chǎn)品深受首次置業(yè)與投資客追捧；216。戶(hù)型設(shè)計(jì)上融入空中花園、多陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗、落地窗等概念，通過(guò)面積贈(zèng)送（符合相關(guān)政策限制）、放大景觀點(diǎn)等增加產(chǎn)品附加值、提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。高層產(chǎn)品從一居室到5居室均有，當(dāng)前銷(xiāo)售產(chǎn)品主要為二房、三房，主力戶(hù)型面積在80110平之間。而與龍湖戶(hù)型配比上比較，100平以上戶(hù)型在金地自在城占比近3成。從產(chǎn)品去化情況可以看出，該項(xiàng)目能在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)迅速獲得一定市場(chǎng)空間，主要還是消化的也是此類(lèi)產(chǎn)品。區(qū)域價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值外在美內(nèi)在美地塊價(jià)值規(guī)劃價(jià)值產(chǎn)品環(huán)境資源根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，結(jié)合得天獨(dú)厚環(huán)境資源，將項(xiàng)目打造成一個(gè)集高檔住宅與商業(yè)裙樓的城市化中高端社區(qū)。 在滿(mǎn)足地塊容積率的前提下以高層建筑為主的格局，增加綠地面積，同時(shí)高層視野開(kāi)闊，直接眺望未來(lái)的馬橋河風(fēng)光帶，提升物業(yè)景觀性。▽客戶(hù)選擇本案，主要是基于對(duì)于本區(qū)域的價(jià)值認(rèn)可及對(duì)于本案產(chǎn)品的高度認(rèn)可，所以我們要打造經(jīng)典，高規(guī)格的項(xiàng)目規(guī)劃、特色園林、高附加值的差異化產(chǎn)品。商品房銷(xiāo)售額單月同比增速超過(guò)了20%。北緯28176。金橋國(guó)際城14年底首次開(kāi)盤(pán)為金橋國(guó)際市場(chǎng)集群家居建材城部分5060㎡商鋪（一樓均價(jià)10000元/㎡，二樓均價(jià)7000元/㎡）。另外交通配套的逐步完善，是一個(gè)區(qū)域快速成長(zhǎng)的重要條件，新地塊所處區(qū)域雖位長(zhǎng)沙西北部，在長(zhǎng)沙逐漸成為全國(guó)交通樞紐的大環(huán)境下，政府在交通建設(shè)方面投入也越來(lái)越大，于2010年長(zhǎng)株潭城際線直達(dá)新地塊所處區(qū)域，長(zhǎng)沙火車(chē)站以北段預(yù)計(jì)2017年竣工，對(duì)促進(jìn)該地區(qū)商業(yè)發(fā)展具有巨大影響力。? 項(xiàng)目所處河西新城是長(zhǎng)沙未來(lái)5～10年重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，市政府的西遷大力促進(jìn)了河西的發(fā)展。 　　? 地鐵2號(hào)線已于2014年5月正式運(yùn)營(yíng)，? 地鐵4號(hào)線一期工程計(jì)劃2014年年底前正式開(kāi)工建設(shè),2019年竣工通車(chē)。完成發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼總戶(hù)數(shù)8048戶(hù)，其中內(nèi)五區(qū)4595戶(hù)、四縣（市）3453戶(hù)。都市區(qū)總面積1930平方公里。望城是雷鋒的故鄉(xiāng)，被江澤民同志譽(yù)為“希望之城”，是歷史文化名城長(zhǎng)沙近郊一座正在崛起的新城。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。 df、排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。、電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，包裝后可立即使用。高層頂部線腳的處理使得整個(gè)小區(qū)有著豐富的屋頂天際線。服務(wù)用房位于小區(qū)的入口附近，同時(shí)與小區(qū)商業(yè)部分緊密相連，方便了居民生活。本小區(qū)為一商住小區(qū)，整個(gè)小區(qū)有73棟房子,住宅有高層和花園洋房、別墅等多種建筑形態(tài)，商業(yè)有底商和獨(dú)立商務(wù)樓兩種建筑形態(tài)。目前客戶(hù)群體主要為望城區(qū)域剛需客戶(hù)為主，各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般。 項(xiàng)目建設(shè)背景 “澳?！魇袌?chǎng)反應(yīng)根據(jù)地塊3容積率要求，我們將成為周邊最高容積率的商品房小區(qū)，做什么樣的產(chǎn)品能市場(chǎng)所追捧是一大難題。△項(xiàng)目規(guī)劃與周邊各個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比，宗地面積較小，項(xiàng)目建筑規(guī)模屬中等水平，且容積率高于周邊項(xiàng)目，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上如何體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)為一大課題。誠(chéng)信上榜樓盤(pán)2007年7月，鳴翠春天花園 榮獲07年寧夏銀川房地產(chǎn)交易博覽會(huì)參展優(yōu)秀樓盤(pán)2007年12月，鳴翠春天榮獲“宜居改變銀川”房地產(chǎn)十年巡禮地標(biāo)樓盤(pán)2011年1月，寧夏2010消費(fèi)者最認(rèn)可品質(zhì)樓盤(pán)湖南三江花中城：2007 最佳生態(tài)環(huán)境樓盤(pán)2007年度 十大名盤(pán)2007年 最值得期待的十大樓盤(pán)20072008 年度湖湘地產(chǎn)最具影響力國(guó)際人居樓盤(pán) 2008長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十年典范樓盤(pán)2002009年度中國(guó)湖南 網(wǎng)絡(luò)最具人氣樓盤(pán) 2009中國(guó)長(zhǎng)沙十大人氣社區(qū)澳海瀾庭amp。清河坊捐助十八小學(xué)教育發(fā)展。澳海瀾庭在區(qū)域內(nèi)乃至長(zhǎng)沙市內(nèi)都屬于熱銷(xiāo)樓盤(pán)，得其原因，有一下幾個(gè)方面：1. 澳海瀾庭位于城市副中心，其豐富的自然環(huán)境資源，便利的交通配套打造10分鐘生活圈、緊鄰名校，投資潛力大，周邊生活配套豐富，滿(mǎn)足業(yè)主日常需求。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市府北濱水新城銀星路999號(hào)，處于大河西先導(dǎo)核心板塊，是望城區(qū)迅速融入長(zhǎng)沙主城區(qū)的橋頭堡?；ㄖ谐恰表?xiàng)目，位于長(zhǎng)沙市重點(diǎn)發(fā)展的黃金地區(qū)——雨花區(qū)體育新城。整個(gè)社區(qū)建筑設(shè)計(jì)堅(jiān)持美國(guó)賴(lài)特草原住宅的講究以及對(duì)環(huán)境的尊重，不但具有美國(guó)文化的精神，更是一種現(xiàn)代住宅的典范。項(xiàng)目于2012年開(kāi)始銷(xiāo)售。澳海瀾庭”別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于富陽(yáng)西郊（昌東），距離富陽(yáng)城區(qū)13公里左右，占地近78000方，總建筑面積近10萬(wàn)方，小區(qū)規(guī)劃有聯(lián)體別墅、山景公寓。撫順“澳海?瀾庭”銀川“澳海瀾庭”。澳海瀾苑地處長(zhǎng)春市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于超強(qiáng)街以西，丙十二路以北，超強(qiáng)西街以東，總占地面積102433平方米，總建筑面積約為16萬(wàn)平方米。項(xiàng)目緊靠中央大街繁華主干道，毗鄰地鐵一號(hào)線，交通便利；熙湖公園與項(xiàng)目?jī)H一街之隔，更有6所中小學(xué)坐落于項(xiàng)目周邊，讓孩子的教育一步到位。小區(qū)北臨沈陽(yáng)世紀(jì)高爾夫球場(chǎng)，西靠熙湖公園，附近還有沈陽(yáng)化工學(xué)院、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府，人文薈萃、環(huán)境優(yōu)美、視野寬闊。目前項(xiàng)目正在熱銷(xiāo)中。目前已基本售罄。12010年，開(kāi)發(fā)X富陽(yáng)“文教路綜合樓”項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于富陽(yáng)市城區(qū)文教路，總規(guī)劃開(kāi)發(fā)建筑面積約4萬(wàn)平方米，已售罄。2006年，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙“花中城”樓盤(pán)凈用地面積約114畝，由28棟純板式住宅以及超市、會(huì)館等附屬設(shè)施組成，總建筑面積約20多萬(wàn)萬(wàn)，住宅已售罄，商鋪未售在出租，銷(xiāo)售收入8個(gè)億。1999年，在X富陽(yáng)市開(kāi)發(fā)“三江花園”，建筑面積約20萬(wàn)平方米，已售罄。經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展目前已形成別墅、類(lèi)別墅、多層公寓、高層公寓、寫(xiě)字樓、城市綜合體等廣為市場(chǎng)接受的高品質(zhì)產(chǎn)品系列。三、 公司發(fā)展理念與規(guī)劃公司在不斷開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)還積極開(kāi)展其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，從自有房產(chǎn)自營(yíng)酒店到園林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑設(shè)計(jì)、房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、智能電子監(jiān)控、物業(yè)管理等等，我們一直走著一條以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，其他產(chǎn)業(yè)為附的全方位有重點(diǎn)的發(fā)展模式，不僅為企業(yè)多方積累資金同時(shí)也為我們的企業(yè)培養(yǎng)了多方面的管理和技術(shù)人才，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位，由于多地區(qū)的發(fā)展我們可以從下屬企業(yè)中吸收不同的先進(jìn)的管理和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，為建立現(xiàn)代合本企業(yè)最大利益的發(fā)展方式。、撫順、懷化等地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)10多個(gè)主要城市。目前擁有員工2000多名。在多年的經(jīng)營(yíng)中，澳海堅(jiān)持實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)，依靠專(zhuān)業(yè)能力獲取公平回報(bào)的經(jīng)營(yíng)策略。在日常的經(jīng)營(yíng)中，澳海始終遵循“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的理念，努力將自己打造成為行業(yè)的排頭兵。2000年，開(kāi)發(fā)嘉善嘉河花苑. 該項(xiàng)目位于嘉興市嘉善縣，建筑面積約16萬(wàn) 平方米，已售罄。2007年12月，開(kāi)發(fā)“新桃源”項(xiàng)目，總占地面積69832平方米，總開(kāi)發(fā)建筑面積約13萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目已于2007年12月開(kāi)工建設(shè)，2010年6月完工結(jié)束。12011年6月，成功拍下長(zhǎng)春市高新區(qū)編號(hào)為92244地塊，總占地面積約為125,000平方米,由長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資11個(gè)億建設(shè)長(zhǎng)春“澳海瀾庭”小區(qū)，總建筑面積為32萬(wàn)平方米。在建項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： 重慶奉節(jié)“澳海瀾庭”。懷化“澳海?瀾庭”錦州“澳海?瀾庭” 。截止到2015年6月底，一期已全部完工交房。約20萬(wàn)方精粹規(guī)劃，花園洋房、高層與沿街商鋪相互交映，建筑面積約4095㎡精致花園洋房，定義洋房新標(biāo)準(zhǔn)，圓普通人的洋房夢(mèng)想。預(yù)計(jì)總投資7億。由子公司銀川先澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)的銀川“澳海瀾庭”項(xiàng)目，占地面積182890平米，規(guī)劃建筑面積31萬(wàn)方。整個(gè)小區(qū)分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)春“澳海?瀾庭”1長(zhǎng)春“澳海夢(mèng)想城”。產(chǎn)品規(guī)劃以多層電梯洋房、小高層與MINI墅為主。在長(zhǎng)沙市“西文東市”的整體規(guī)劃格局下，體育新城聚集了高橋大市場(chǎng)、上河國(guó)際街區(qū)、黎托商圈等黃金商業(yè)資源，吸引了眾多大規(guī)模、高潛力的投資，并將因武廣高鐵、長(zhǎng)沙地鐵、京珠高速、機(jī)場(chǎng)高速在這里匯集而成為新的交通樞紐。項(xiàng)目總占地面積約500畝，建筑面積達(dá)100萬(wàn)平米，建成后同時(shí)可容納居住約9000戶(hù)家庭，小區(qū)規(guī)劃有花園洋房、電梯高層、高端商務(wù)中心、特色商業(yè)街區(qū)、主題商業(yè)裙樓，是濱水新城板塊內(nèi)高品質(zhì)的復(fù)合型社區(qū)。 2. 區(qū)域內(nèi)稀缺花園洋房，南北通透采光好，戶(hù)型方正0浪費(fèi)，產(chǎn)品過(guò)硬，深受消費(fèi)者青睞。 2008年，為四川地震災(zāi)區(qū)人民捐款100萬(wàn)元。澳海月亮灣2013年度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)定金牌單位2013年第九屆地產(chǎn)奧斯卡長(zhǎng)沙房地產(chǎn)公園樓盤(pán)代表作2014