【正文】 告（3） 有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。（2）、證人、鑒定人、翻譯人在人民法院決定日期出庭的交通費(fèi)、住宿費(fèi)和務(wù)工補(bǔ)貼費(fèi)。除案件受理費(fèi)外的其他訴訟費(fèi)用，由人民法院根據(jù)具體情況，決定當(dāng)事人雙方應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額。公共分?jǐn)偛糠帜悴磺迦菀滓l(fā)糾紛：（1）、公建設(shè)施；（2）、俱樂(lè)部、會(huì)館（如已經(jīng)公攤，不應(yīng)再出租或銷售）；（3）、地下車庫(kù)（如已經(jīng)公攤，不應(yīng)再出租或銷售）。1室內(nèi)裝修設(shè)施不到位可能引起訴訟。然后向銀行申請(qǐng)住房貸款，經(jīng)銀行對(duì)周某的貸款資格審查，認(rèn)為周某不符合貸款條件，其兒子不是成年人，不為周某提供住房貸款。（3）、具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議。但是，該開(kāi)發(fā)公司由于內(nèi)部糾紛，致使自雙方結(jié)算之日起兩年多的時(shí)間，仍沒(méi)有為陳先生辦理玩房產(chǎn)證，恰在此時(shí)，陳先生因生意需要一筆短期資金，如果有該資金，陳先生能有非常豐厚的回報(bào)。對(duì)于房產(chǎn)證的班里人和辦理時(shí)間，建設(shè)部在1992年頒發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的通知》中規(guī)定：山商品房屋的購(gòu)買方必須在購(gòu)買商品房屋3個(gè)月內(nèi)（期貨交易的在結(jié)算之日 起3個(gè)月內(nèi)），持能證明交易行為合法性的有效證件到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)。又因?yàn)榇蠖鄶?shù)的承購(gòu)人在合同中沒(méi)有詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)辦理房產(chǎn)證的責(zé)任，因此，即使承購(gòu)人將開(kāi)發(fā)商告上法庭，但由于沒(méi)有詳細(xì)的約定，給法官的審理帶來(lái)很大的難度。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為李先生無(wú)權(quán)所要該證書(shū)，拒絕提供。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。按照國(guó)家建設(shè)部制定的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1） 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)。裝修工程為2年?！蔽覀兘ㄗh承購(gòu)人在合同中約定開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房實(shí)行三包，這是因?yàn)椤断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定：對(duì)國(guó)家規(guī)定或者經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者約定保修，包換，包退的商品，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修理，更換或者退貨。人民法院在審理過(guò)程中，調(diào)查得知該開(kāi)發(fā)商因沒(méi)有辦理一些必要的手續(xù)，至今沒(méi)有取得預(yù)售許可證，判決雙方簽訂的購(gòu)房合同為無(wú)效合同。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售徐許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。4月20日，由于該房屋項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，售樓人員要求吳先生再來(lái)簽訂正式的房屋購(gòu)銷合同。雙方為此出現(xiàn)了比較大的糾紛，吳先生訴至法院?！庇纱丝梢?jiàn)，本案中的舊合同是無(wú)效的，且從合同簽訂時(shí)起就無(wú)法律效力。這種關(guān)系是獨(dú)立的，并非是原有舊合同的延續(xù)，哪怕是新舊合同中部分條款完全一樣。楊某遂要求房產(chǎn)公司退房，承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，但房產(chǎn)公司說(shuō)售樓廣告不是合同的內(nèi)容，根本不存在違約。正是由于房產(chǎn)公司的欺詐行為，使楊某對(duì)這份購(gòu)房合同的內(nèi)容發(fā)生了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而與之簽約。1999年投資金額已完成工程建設(shè)總投資額的40%以上，交付使用日期已經(jīng)確定為2000年1月31日向北京市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)預(yù)售。耿某不服一審法院的裁定，以其與原市房管局頒發(fā)《商品房外銷預(yù)售許可證》的行政性我i有利害關(guān)系，具有原告主體資格為由，上訴到第二中級(jí)人民法院，請(qǐng)求撤銷一審法院裁定，重新審理。原告耿某要求確認(rèn)該預(yù)售許可證無(wú)效，缺乏事實(shí)的法律依據(jù)。行政訴訟的原告，只能從行政管理關(guān)系中產(chǎn)生。近兩年來(lái)，由于普法的深入發(fā)展，老百姓的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，民告官的行政案件呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。一、 社會(huì)因素社會(huì)因素的內(nèi)容十分廣泛，即包括相關(guān)群體和家庭，還包括人們?cè)诟鞣N群體中的角色地位。任何一個(gè)顧客，在樓盤現(xiàn)場(chǎng)看了樓后，如果發(fā)現(xiàn)樓盤品質(zhì)、設(shè)計(jì)、環(huán)境等等各方面都很好或者售樓人員素質(zhì)高服務(wù)態(tài)度好，回去后，他會(huì)自動(dòng)向其親朋好后推薦。（三）、為顧客著想積極地站在顧客一邊為顧客著想，幫顧客出謀劃策。由于家庭不同成員對(duì)各類型產(chǎn)品認(rèn)知程度的不同，在進(jìn)行產(chǎn)品購(gòu)買決策時(shí)他們所起的作用也是不盡相同的。廣義的文化是指人類社會(huì)歷史實(shí)踐過(guò)程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的總和。一是不同文化之間的交流與融合，你中有我，我中有你，一是不同文化之間有鮮明的特征。亞文化對(duì)人們消費(fèi)的影響也是潛移默化的，每一種文化均包含若干個(gè)較小的分支，稱為亞文化。同一階層內(nèi)個(gè)人的消費(fèi)行為要比處于兩個(gè)階層的人消費(fèi)行為更相似，因而社會(huì)階層不僅是判斷社會(huì)地位的標(biāo)準(zhǔn)，更是確定消費(fèi)層次的依據(jù)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的人購(gòu)房時(shí)對(duì)房屋品質(zhì)考慮較多，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的家庭而言，價(jià)格不得不成為選房時(shí)所重點(diǎn)考慮的因素。以上分類方法，對(duì)于分析消費(fèi)者的購(gòu)買行為是極其重要的。隨著銀行消費(fèi)信貸的發(fā)展，那些受過(guò)良好教育、有穩(wěn)定收入的消費(fèi)者可以通過(guò)按揭超前消費(fèi)住宅產(chǎn)品，他們對(duì)住宅的需求，則明顯與個(gè)人將來(lái)的預(yù)期有關(guān)。在人生的不同階段，欲望、興趣、愛(ài)好、需要等方面都存在較大的差異，因此購(gòu)買決策就有明顯的差異，因此購(gòu)買決策就有明顯的差異。比如，有些中國(guó)人特別是廣東人，很重視住宅的“風(fēng)水。對(duì)于有老人的家庭來(lái)說(shuō)，考慮最多的住宅結(jié)構(gòu)是否方便老年人的生活。文化被稱為“人類欲望和行為組基本的決定因素”。隨著網(wǎng)絡(luò)的深入生活，人們可在網(wǎng)上獲得大量信息，家庭成員之間信息分布結(jié)構(gòu)將發(fā)生變動(dòng)，相應(yīng)地也將改變家庭決策結(jié)構(gòu)。（四）、多問(wèn)候客戶顧客看完樓回去，銷售人員要每隔一些時(shí)日就給顧客一個(gè)問(wèn)候的電話，與顧客閑侃。那么在樓盤本身無(wú)法改變的情況下，要想達(dá)到讓顧客告訴顧客的謎底，就應(yīng)該樹(shù)立自身的良好形象，形成良好口碑。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，實(shí)際上普通消費(fèi)者對(duì)該種產(chǎn)品并不十分熟悉，因而相關(guān)群體往往是影響消費(fèi)者的一項(xiàng)主要因素。讀者可以詳細(xì)參考相關(guān)的營(yíng)銷書(shū)籍，在實(shí)踐中舉一反三，大膽、靈活地運(yùn)用。行政機(jī)關(guān)就會(huì)陷入無(wú)窮無(wú)盡的干擾之中，沒(méi)辦法進(jìn)行行政管理，勢(shì)必消弱國(guó)家的行政權(quán)力，法院也將疲于奔命，無(wú)法應(yīng)付。原告沒(méi)有資格提起行政訴訟。原審法院裁定駁回耿某的起訴是正確的，應(yīng)予維持。2002年期間耿某以A公司在土地使用權(quán)抵押期間出售房屋，且不能按合同規(guī)定為其所購(gòu)房屋辦理權(quán)屬證件為由，先后向北京市西城區(qū)人民法院、北京市第一中級(jí)人民法院提起民事訴訟，要求法院確認(rèn)其與A公司簽訂的購(gòu)房契約無(wú)效，由A公司返還房?jī)r(jià)款并支付利息?，F(xiàn)實(shí)生活中，由于輕信房產(chǎn)公司的不實(shí)廣告而與之簽約的案例很多。在本案中，房產(chǎn)公司提供的房屋雖美歐廣告上承諾的內(nèi)容，但楊某不能要求其承擔(dān)違約責(zé)任。這就不能理解為意見(jiàn)表示真實(shí)，應(yīng)該說(shuō)客戶是在一定的誤導(dǎo)下簽訂合同的。所以吳先生無(wú)權(quán)同時(shí)要求房地產(chǎn)公司支付違約金和雙倍返還定金。依據(jù)我國(guó)《合同法》，違反法律和行政法規(guī)的合同無(wú)效。他提出，房子已經(jīng)逾期一個(gè)月交付，按原合同規(guī)定，自己有權(quán)退房并要求雙倍返還定金。案例五：在有預(yù)售許可者之前簽證的合同無(wú)效吳先生2001年底欲購(gòu)買某房地產(chǎn)公司的預(yù)售商品房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)該公司未取得預(yù)售許可證，沒(méi)有市房管局統(tǒng)一格式的預(yù)售商品房購(gòu)銷合同，于是雙方協(xié)商議定了一份房屋購(gòu)銷合同。很多消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)，心里總是提心吊膽的，生怕辛辛苦苦賺的錢一下子打了水漂。提醒讀者千萬(wàn)注意的是：因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損失要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期限為一年，時(shí)間自當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)起計(jì)算。保修期從交付之日計(jì)算。2000年6月30日，建設(shè)部發(fā)布《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1） 地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為實(shí)際文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。同時(shí)，該辦法還規(guī)定了建設(shè)工程的保修期限：（1） 民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、建筑物的土建工程為1年，其中屋面防水工程為3年。分析：在1999年，我國(guó)出現(xiàn)大量的建筑質(zhì)量事故，其結(jié)果觸目驚心。美國(guó)的一位律師曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，在房地產(chǎn)中，每一根鋼筋里面都存在著法律！然而，消費(fèi)者過(guò)于寬容的態(tài)度，甚至根本不了解房屋的質(zhì)量就匆匆付款，待出現(xiàn)糾紛時(shí)才叫苦不已。但是，一些開(kāi)發(fā)商由于開(kāi)發(fā)手續(xù)不完全，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門不予頒發(fā)房產(chǎn)證，結(jié)果受害者只能是承購(gòu)人。在幾次督促開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證不成的情況下，陳先生憤而起訴該開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商立即辦理房產(chǎn)證并賠償損失。貸款銀行自收到貸款申請(qǐng)及符合要求的各種資料之日起，在3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，向申請(qǐng)人做出正式答復(fù)。分析：由于銀行提供住房貸款，使很多本來(lái)沒(méi)有足夠資金購(gòu)買商品房的居民有機(jī)會(huì)提前搬進(jìn)滿意的住房。但是，我們不能不看到，并不是任何消費(fèi)者都適宜選擇銀行按揭方式購(gòu)房，銀行對(duì)此有一定研究，對(duì)比自身情況，正確評(píng)估自身的支付能力，并且在合同中約定。1遇有重大事件或惡劣天氣等不可抗力情況時(shí)，開(kāi)發(fā)商達(dá)不到合同中規(guī)定的條款要求，引起糾紛。已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人。依據(jù)《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)糾紛訴訟（民事案件）的案件受理費(fèi)，按財(cái)產(chǎn)案件的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納：不滿1千元的，每件交50元；超過(guò)1千元至5萬(wàn)元的部分，按4%繳納；超過(guò)5萬(wàn)元至10萬(wàn)元的部分，按3%繳納；超過(guò)10萬(wàn)元至25萬(wàn)元的部分，按2%繳納；超過(guò)25萬(wàn)元至50萬(wàn)元的部分，%繳納，超過(guò)50萬(wàn)元至100萬(wàn)元的部分，按1%繳納；超出100萬(wàn)元的部分，%繳納。案件受理費(fèi)是指人民法院經(jīng)審查并決定受理當(dāng)事人的起訴后，依法向當(dāng)事人收取的費(fèi)用；其他訴訟費(fèi)用是指人民法院在審理案件及處理有關(guān)案件的其他事項(xiàng)時(shí)實(shí)際支出的費(fèi)用。包括房屋修繕的工程項(xiàng)目及安全檢查的鑒定，各項(xiàng)工程費(fèi)用的承擔(dān)等。房地產(chǎn)仲裁的受理范圍（1）房屋買賣的爭(zhēng)議。本書(shū)主要談些仲裁和訴訟方面的問(wèn)題。（九）物業(yè)管理粗暴無(wú)理城市小區(qū)住宅須有物業(yè)管理。為了謀取不正當(dāng)利益，故意在簽訂合同的時(shí)候多或少寫房屋的面積，然后再交付房屋的時(shí)候，另行結(jié)算費(fèi)用。（四）購(gòu)房人逾期交款出現(xiàn)購(gòu)房人逾期交款的情況主要有以下幾種：購(gòu)房人本來(lái)購(gòu)房資金不夠，擔(dān)心自己喜歡的房子被別人先買走，就先簽合同。一、 常見(jiàn)房地產(chǎn)糾紛的種類“購(gòu)房陷阱”到底是怎么樣產(chǎn)生的？ 國(guó)家建設(shè)部在2000年9月13日下發(fā)的關(guān)于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知中指出：“近年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)商品房投訴較多，投訴的主要問(wèn)題有廣告虛假、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、延期交房、產(chǎn)權(quán)糾紛等。 客戶想通過(guò)挑毛病來(lái)退房，以逃避因違法而承擔(dān)的賠償責(zé)任。（4）不能滿足要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋為何有不同的折讓，盡請(qǐng)諒解。（