【正文】 及活動內(nèi)容具體播報為主。 信息保存性差，信息駐留時間短 手機短信 費用低，受眾面廣，受眾可選擇性強。 ◆ 尾盤期： 宣傳上強調(diào)項目處于城市中 心，該地段產(chǎn)品的稀缺性以及項目的投資增值潛力，結(jié)合一定的促銷手段加以清盤。 （ 2） 樣板房包裝 ◆ 由于此期小戶型為不帶精裝修銷售，針對此期目標客戶群年輕化的特點，將 4 種不同風格樣板房對應幾 種不同人物性格，以不同故事的形式進行包裝，使其在講解時趣味性強，引發(fā)客戶的共鳴和購房后的憧憬，以促進項目銷售。 確定整體營銷階段過程 活動營銷主線 —— SP體驗 SOHO 一族 吸引沖動型的過渡性自住客戶 吸引少量冒險型的投資客 樹立時尚、故事性十足的“ SOHO”形象 彰顯項目大品牌、大社區(qū)、大配套、個性產(chǎn)品 吸引觀望型的過渡性自住客戶落定 吸引觀望型的投資客落定 自住客戶基本消化完畢 通過價格優(yōu)惠、付款方式靈活等手段吸引最后一部分投資客落定 營銷第一階 段 ? 客戶：過渡性自住型為主 ? 主推賣點：生活方式 /概念 營銷第二階段 ? 客戶：自住、投資并重 ? 主推賣點：品牌、配套、產(chǎn)品 升值潛力 營銷第三階段 ? 客戶：投資客為主 ? 主推賣點：升值潛力 投資回報率 結(jié)合項目形象開展 系列極具時尚青春感的系列 SP 活動：如“樣板房開放暨新思路模特 T 臺秀”、“不同的角度—— 0 點 15 分青春攝影展”、“對話：健康宣言 —— 關(guān)上電腦 一起來運動”、“尋找 SOHO 之星”金域名都形象大使評選活動、“高能 10 年”業(yè)主答謝暨圣誕假面舞會、“歡樂 SOHO 狂歡節(jié)”等。（ 如舍棄金域名都，另立案名，一則要花費更多的資金用于項目形象品牌地建立，事倍功半；二則由于新政對未取得預售許可證項目的宣傳限制，將不利于我項目的營銷推廣與銷售時機的把握。被訪者對小區(qū)整體規(guī)劃與發(fā)展商實力普遍關(guān)注不夠。 概念戰(zhàn)：針對玉河明珠項目產(chǎn)品概念不清晰，突出本項目 SOHO 時尚個性 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本 項目臨近青山湖、體育公園，打環(huán)境牌 高氏音樂花園 占地面積： 畝， 總建筑面積： 平方米 地址：陽明東路以南，京九鐵路以東 項目狀況： 122 層、 228 層、 311+1 層 共 550 套 1樓為小戶型， 2樓為 120 ㎡大戶型 預計開盤時間： ： 2020 年 11月底 開發(fā)商：江西高氏置業(yè)發(fā)展有限公司 項目點評：臨近青山湖、相思林，項目規(guī)模小、產(chǎn)品雜、開發(fā)商知名度低、鐵路對其有較大負面影響、 本項目相應對策略 ： 品牌戰(zhàn)： 推廣過程中強化高能及金域名都兩金字招牌以品牌取勝 規(guī)模戰(zhàn)：強化此次推出項目“大社區(qū)、 小 SOHO”特點 概念戰(zhàn)：針對其小項目、產(chǎn)品雜，突出本項目獨立區(qū)位 SOHO 產(chǎn)品 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本項目臨近青山湖、體育公園，反襯其鐵路 筑城奧斯卡 總建筑面積： 26000 平方米 項目狀況： 2 棟 13層雙塔樓 面積 38— 80平方米 地址：陽明東路與文教路交匯處 預計開盤時間： 2020 年 10 月底 開發(fā)商：江西省四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （筑城地產(chǎn)背景） 項目點評：科技 概念濃厚（新風系統(tǒng)、 5A智能、 860M 有線、數(shù)字電視、自辦奧斯卡電影有線頻道） 項目周邊配套較好、項目規(guī)模小、開發(fā)商知名度低、 鐵路對其有較大負面影響 本項目相應對策略 ： 時尚戰(zhàn)：結(jié)合此次“金域名都杯”新思路模特大賽，塑造項目時尚、 充滿故事的鮮明形象，以時尚應對科技 品牌戰(zhàn)：推廣過程中強化高能及金域名都兩金字招牌以品牌取勝 規(guī)模戰(zhàn)：強化此次推出項目“大社區(qū)、 小 SOHO”特點 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本項目臨近青山湖、體育公園，反襯其鐵路 青山湖香寓（ 此項目對 金域名都沖擊力最強 ） 總建筑面積： 40000 平方米 項目狀況： 1 棟塔樓 精裝修 30— 80㎡ 地址：洪都中大道 體育公園對面 預計開盤時間： 2020 年 10 月底 開發(fā)商：江西威達匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目點評： 70 年產(chǎn)權(quán)，對市場有一定吸引力、戶型面積、區(qū)位、周邊景觀、配套等同本項目基本相似、大單體樓（爛尾樓改造、歷史形象差）、開發(fā)商品牌度弱、規(guī)模小、無任何園林 本項目相應對策略 ： 強調(diào)金域名都大社區(qū)，豐富的項目園林景觀及內(nèi)部配套（會所、泳池 、商業(yè)）等應對其空白點 依托金域名都強大市場品牌號召力應對其爛尾樓改造的歷史形象，迅速樹立新推產(chǎn)品 SOHO時尚形象 第四章 小戶型客戶群體分析 一、 客戶年齡 從調(diào)查的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，客戶多以 3045 歲之間的中青年人為主，這部分人群正處于事業(yè)顛峰，經(jīng)濟相對寬余，而 30 歲以下的人群中部分購房人是向父母、親戚借款買房自住或作為一種長線投資。 通過市場調(diào)研及數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)：帶精裝修公寓價格相對未帶精裝修價格高出 1000元 /㎡左右，地段是影響公寓價格的主要因素。由于我項目此次推出單位較多， 開發(fā)企業(yè)或銷售代理機構(gòu)發(fā)放 VIP 卡或其它預購憑證的數(shù)量不得超過可售房 源的數(shù)量的限制要求對本項目影響不大。 謹呈：江西高新能源開發(fā)有限公司 金域名都 SOHO 營銷總綱 二 00 七年八月 安佳（ 中國 ）置業(yè)顧問有限公司 深圳市安佳置 業(yè)顧問 有限公司 目 錄 第一章、 南昌地產(chǎn)新政解讀 ?????????????????????????????? 3 第二章、 南昌小戶型市場分析 ????????????????????????????? 6 第三章、 項目分析 ?????????????????????????????????? 9 第四章、 小戶型客戶群體分析 ????????????????????????????? 15 第五章、 項目定位 ??????????????????????????????? ??? 21 第六章、 項目營銷推廣策略 ?????????????????????????????? 26 第一章 南昌地產(chǎn)新政解讀 最近新出臺的商品房預銷售管理辦法摘要（摘自南昌市人民政府辦公廳洪府廳發(fā)【 2020】 119 號印發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場依法整治工作、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的實施意見》的通知，以下均簡稱為通知一；南昌市房產(chǎn)管理局、南昌市工商行政管理局洪房字【 2020】 49 號關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房預銷售行為的通知，以下簡稱為通知 2） 一、（通知 1 第十條）統(tǒng)一全市商品房預售形象進度要求。 第二章 南昌小戶型市場分析 一、 南昌代表性小戶型一覽 項目名稱 位置 體量 銷售面積 均價 裝修標準 入市時間 銷售狀況 天佑國際公寓 解放西路 26號 1棟 16層 112套， 60－70平 5300 毛坯 在售 80％以上 精英匯 北京東路 1462號 2棟 6層公寓樓 260 套 5100－ 5300 精裝修 預計 2020年 6月左右對外銷售 —— 天使領(lǐng)寓 洪城路與月池路交匯處 1棟 180套 6300 毛坯 預計十一開盤 —— 萊茵半島花園 洪城大市場建設(shè)西 路 1棟 550套 6200 帶裝修 認籌中 —— 玉河明珠 解放西路天佑對面 3棟公寓 900多套 6500 帶裝修 預計十一開盤 —— 世紀風情 北京東路 1588號 3棟高層 46— 66平方 3600 毛坯 06． 8 90％以上 卓品驕陽 撫生路高專旁 4棟高層 100套左右 4200 毛坯 06． 8 95％以上 海航 .白金匯 南昌紅谷灘中心區(qū)紅谷大道 20200㎡ 384套 38— 92平方 6000 精裝修 07． 8． 10 當日推出 116套銷售率 100% 經(jīng)緯府邸 四經(jīng)路與五緯路交匯處 2棟 共 592戶， 30多平 50005300 毛坯 07年 4月下旬 90％ 尚東大道 北京東路高新大道 2棟 15層 51平方，剩 11套 3800 毛坯 可選套餐 5月底 50％ 鉑金特區(qū) 解放西路 298號 66742㎡ 960套 4850－ 5200 精裝修 預計 8月 90％ 東方百靈 西湖區(qū)洪城路 12215㎡ 186套 6800 精裝修 8月 18號開盤 90％ 高氏音樂花園 東湖區(qū)陽明東路以南 51335㎡ 3棟， 550套 未定 精裝修 11月底推出 —— 筑城奧斯卡 陽明東路與文教路交匯處 26000㎡ 2 棟， 416 套 未定 精裝修 10月底開盤 —— 青山湖香寓 青山湖區(qū)洪都北大道 396號 40000㎡ 1棟 未定 精裝修 10月底開盤 —— 二、 南昌小戶型市場整體分析 南昌小戶型公寓主要集中洪城路 解放路沿線、北京路沿線及紅谷灘新區(qū)，洪城路 解放路沿線公寓項目個數(shù)占南昌公寓項目的 47%。 南昌公寓市場放量較大，今年下半年市場放量將在 3000 套左右，但市場總體供需兩旺，項目解籌率較高。 50 歲以上購房的人員大部分為金融、行政事業(yè)單位人員，他們沒有后顧之憂，買套房子來進 行長期投資。通過科學的分析，我們可以對 10 種影響因素按由主到次依次排列：價格 — 地段 — 戶型 — 周邊環(huán)境 — 建筑質(zhì)量 — 小區(qū)環(huán)境 — 生活配套 — 物業(yè)管理 — 整體規(guī)劃 — 發(fā)展商實力。 ） SOHO 既是一種時尚 、輕松、自由的生活方式和生活態(tài)度，又代表了自由、開放、彈性的工作方式。以活動為營銷主線，通過這些活動，不斷塑造并提升項目的時尚形象，營造并使目標客戶 SOHO 一族未來生活方式，在打造項目閃亮品牌的同時并促進目標客戶的購買，將項目推廣與營銷不斷掀起高潮。 ◆ 配置專職樣板房管理人員，工作人員要求年輕，服裝要求具有 活力，體現(xiàn)年輕活力； 樣板房管理員要時刻保持樣板房的衛(wèi)生 清潔，同時能達到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時，提 供熱情周到的服務，使客戶在參觀過程中能體會到專業(yè)、熱情 的物管服務，以促進項目銷售。 （ 2） 不同銷售階段的媒體的組合決策 ◆ 各媒體