【正文】 快 ， 能否進(jìn)入盈利期銀座股份 收購淄博銀座 、 建設(shè)濟(jì)南 M al l 項(xiàng)目 已實(shí)施 規(guī)模效應(yīng) 、 新門店的成長(zhǎng)重組增發(fā)重組定增：關(guān)注整合效應(yīng)和改善空間 資料來源：公司公告， 中金公司研究部 零售公司資產(chǎn)重組和增發(fā)概覽 26 商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值突出 主要百貨及相關(guān)公司持有物業(yè)情況 資料來源： 公司數(shù)據(jù)，中金公司研究部 公司 百貨門店數(shù)量 進(jìn)入省份 自有物業(yè)面積( 萬平米) 租賃面積 總面積A 股大商股份 79 5 150 168 318新百聯(lián) 34 3 120 37 157歐亞集團(tuán) 14 2 86( 部分門店處于非核心商圈或?yàn)樾麻_店 ) 0 86小商品城 3 1 77( 經(jīng)營(yíng)面積 ) 0 77( 經(jīng)營(yíng)面積 )重慶百貨 46 3 46 51 97王府井 22 13 38 77 114銀座股份 46 2 45 85 130鄂武商 9 ( 含收購十堰人商 3 家綜合商場(chǎng) ) 1 22 12 34上海新世界 1 ( 新世界城，含麗笙大酒店 ) 1 21 0 21合肥百貨 16 1 19 12 31豫園商城 豫園 1 13 （房地產(chǎn) 3 ） 0 16益民商業(yè) 陜西南路、淮海路等出租物業(yè) 1 16 0 16華聯(lián)股份 15 7 24 33 57天虹商場(chǎng) 40 7 7 91 97港股金鷹商貿(mào) 19 ( 另有管理門店 1 家 ) 5 45 22 68銀泰百貨 22 ( 另有管理門店 1 家 ) 4 35 52 87百盛集團(tuán) 39 ( 另有管理門店 7 家 ) 22 8 81 90香港新世界 28 ( 另有管理門店 8 家 ) 17 13 80 93春天百貨 9 ( 另有管理門店 8 家 ) 8 5 14 19 對(duì)沖基金 金融百科 27 第五章 估值方法 28 35%48%47%25%36%32%23%32%38%36%26%30%24%21%0%15%30%45%60%零售 服裝及家紡 食品飲料 酒店旅游 醫(yī)療保健 家電 大市2022 2022凈利潤(rùn)增速233028243214111721 211925119010203040零售 服裝及家紡 食品飲料 酒店旅游 醫(yī)療保健 家電 大市2022 2022市盈率消費(fèi)類子板塊估值 中金行業(yè)估值和盈利增速對(duì)比 資料來源：公司資料，萬德資訊，中金公司研究部 29 重點(diǎn)推薦組合：業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是持續(xù)動(dòng)力，估值平移 資料來源：彭博信息，中金公司研究部 重點(diǎn)推薦組合估值和盈利增速對(duì)比 2527 273026233343171928261612141720 20221918213013152220139110204060友好集團(tuán) 合肥百貨 鄂武商 王府井 重慶百貨 新百聯(lián) 大商股份 永輝超市 蘇寧電器 廣州友誼 中百集團(tuán) 銀泰百貨 聯(lián)華超市 京客隆 友誼B2022 2022中西部金花光彩依舊 商業(yè)物業(yè)富裕型公司 、 業(yè)績(jī)釋放意愿增強(qiáng) 特色定位 ， 良好的擴(kuò)張模式 市盈率港股和 B 股重點(diǎn)推薦75%37%27%32% 33%28%75%27%25%20%37%23%25%28%50%30%57%42%30%28%30%36%35%35%33%27%24%23% 30%0%20%40%60%80%100%友好集團(tuán) 合肥百貨 鄂武商 王府井 重慶百貨 新百聯(lián) 大商股份 永輝超市 蘇寧電器 廣州友誼 中百集團(tuán) 銀泰百貨 聯(lián)華超市 京客隆 友誼B2022 2022中西部金花光彩依舊 商業(yè)物業(yè)富裕型公司、業(yè)績(jī)釋放意愿增強(qiáng) 特色定位，良好的擴(kuò)張模式凈利潤(rùn)增速港股和 B 股重點(diǎn)推薦245%30 零售板塊 PE處于歷史較低水平 零售板塊歷史估值表現(xiàn) 資料來源：彭博資訊，中金公司研究部 01 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 05 0 0 , 0 0 02 0 0 6 0 1 2 0 0 7 0 1 2 0 0 8 0 1 2 0 0 9 0 1 2 0 1 0 0 1 2 0 1 1 0 1市值 1 0 x 2 0 x 3 0 x 4 0 x ( 百萬元 )31 NAV測(cè)算，舉例：新百聯(lián)資產(chǎn)價(jià)值和市盈率被雙低估 百聯(lián)股份門店資產(chǎn)大多在上海的核心商圈 新百聯(lián)股份 NAV測(cè)算 資料來源：公司數(shù)據(jù)，中金公司研究部 門店 面積（萬平米） 物業(yè) 備注東方商廈( 徐匯店) 3 . 2 租賃 都市型八佰伴（增發(fā)收購） 1 3 . 0 自有 都市型新華聯(lián) 2 . 6 自有 都市型東方商廈楊浦店( 華聯(lián)楊浦) 3 . 2 自有 都市型東方商廈南京東路店 5 . 5 自有 都市型東方商廈( 寧波店) 2 . 0 自有 都市型上海青浦百聯(lián)東方商廈 n . a . n . a . n . a .東方商廈嘉定店 1 . 0 租賃 都市型市百一店 2 . 5 自有 老字號(hào)時(shí)裝商店 0 . 6 租賃 老字號(hào)婦女用品商店 0 . 1 自有 老字號(hào)永安百貨 3 . 4 自有 老字號(hào)中聯(lián)商廈 0 . 6 自有 社區(qū)百貨上海一百松江店 0 . 3 自有 社區(qū)百貨華聯(lián)普陀 1 . 2 租賃 社區(qū)百貨華聯(lián)張揚(yáng) 0 . 9 自有 社區(qū)百貨青浦奧特萊斯名品折扣店 1 2 . 0 自有 名品折扣店杭州奧特萊斯名品折扣店 7 . 5 名品折扣店浦東華聯(lián)購物中心 2 . 0 自有 購物中心百聯(lián)中環(huán)購物中心 2 4 . 0 自有 購物中心上海又一城 1 2 . 0 自有 購物中心一百商城 4 . 2 自有 購物中心南上海購物中心 4 . 5 租賃 購物中心沈陽購物中心 1 0 . 3 自有 購物中心重慶南岸上海城購物中心 1 3 . 6 租賃 購物中心金山購物中心 8 . 6 自有 購物中心百聯(lián)南橋購物中心二期 6 . 6 租賃 購物中心友誼股份 7 家百貨店 3 1 . 9 自有/ 租賃 百貨/ 購物中心委托管理新百聯(lián)資產(chǎn)價(jià)值測(cè)算 單價(jià) ( 萬 / 平米 ) 面積 ( 萬平米 ) 資產(chǎn)價(jià)值自有商業(yè)物業(yè)價(jià)值 3 0 4 .3原友誼股份百貨店和購物中心1 8 .7 4 6 .7百聯(lián)股份百貨店和購物中心 9 2 .3 2 3 0 .8新增八佰伴股權(quán)面積 4 .7 1 1 .7物流基地 1 .0 1 5 .0 1 5 .0持有股票市值 ： 94聯(lián)華超市 (5 5 .2 % ) 69其它 ( 海通證券等 ) 25非上市公司投資 0銀行負(fù)債 32銀行存款 59NA V 合計(jì) 426每股 NAV 25 目前價(jià)格 19目前市值 321NA V 高出市值 33%2 .532 聲 明 一般聲明 ? 本文件由中國(guó)國(guó)際金融有限公司 （ 已具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格 ） 制作 。 過往的表現(xiàn)亦不應(yīng)作為日后表現(xiàn)的預(yù)示和擔(dān)保 。 有關(guān)本文件之任何查詢 ， 在新加坡獲得本文件的人員可向中金新加坡提出 。 對(duì)沖基金 金融百科 33 感謝您的關(guān)注和支持 ! Qamp。 ? 中金公司亦可依據(jù)其他國(guó)家或地區(qū)的法律法規(guī)和監(jiān)管要求于該國(guó)家或地區(qū)提供本文件 。 ? 中金公司的銷售人員 、 交易人員以及其他專業(yè)人士可能會(huì)因依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn) 、 采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本文件意見及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和 /或交易觀點(diǎn) 。 本文件中的信息 、 意見等均僅供投資者參考之用 ， 不構(gòu)成所述證券買賣的出價(jià)或征價(jià) 。 ?我國(guó)共擁有 31個(gè)省級(jí)行政區(qū)（不含港澳臺(tái)），截至 2022年底共擁有 651個(gè)城市（地級(jí)市 283，縣級(jí)市 368），城鎮(zhèn)人口占比 45%。 明星店“ 黃金數(shù)據(jù) 3個(gè) 10”：收入上 10個(gè)億 ， 同店增長(zhǎng)超越 10%， 凈利潤(rùn)率高于 10% 。零售行業(yè)概況 對(duì)沖基金 金融百科 1 1 2 主要關(guān)注的企業(yè)盈利指標(biāo)和預(yù)測(cè)模型 4 評(píng)價(jià)公司的主要標(biāo)準(zhǔn) 主要關(guān)注的宏觀數(shù)據(jù) 3 零售商四個(gè)典型特征 5 估值方法 對(duì)沖基金 金融百科 2 第一章 零售的四個(gè)核心特征 對(duì)沖基金 金融百科 3 零售商特殊盈利模式和投資吸引力的四個(gè)經(jīng)典概括 “消費(fèi)板塊的資源股”“明星店是城市核心商業(yè)的名片”“消費(fèi)市場(chǎng)的基金經(jīng)理”零售商盈利模式和投資吸引力的四個(gè)經(jīng)典概括“區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的最佳投資標(biāo)的”零售商對(duì)商品組合的主動(dòng)管理能力， 30 ％以上的凈利潤(rùn)增速有保障零售商內(nèi)在價(jià)值值得肯定，且自有物業(yè)存量高的公司能夠抵御租金上漲、保證利潤(rùn)率的持續(xù)提升明星店是資源積累和管理能力的綜合體現(xiàn)，也是店網(wǎng)擴(kuò)張的基石，其高盈利能力和難以復(fù)制性將提升公司估值水平 平區(qū)域?yàn)橥?，享受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的超額消費(fèi)增速對(duì)零售商有別于其它消費(fèi)公司的盈利模式和投資吸引力的四個(gè)經(jīng)典概括 資料來源：中金公司研究部 對(duì)沖基金 金融百科 4 消費(fèi)市場(chǎng)的基金經(jīng)理 近期百強(qiáng)零售商銷售增速更加顯著的快于社會(huì)消費(fèi)品零售總額 百貨業(yè)具有更強(qiáng)的對(duì) CPI和經(jīng)濟(jì)增速變化的主動(dòng)應(yīng)對(duì)能力 0%5%10%15%20%25%30%2022 2022 1 H 2 0 1 1百強(qiáng)零售總額增速 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2 0 0 7 0 4 2 0 0 7 1 1 2 0 0 8 5 / 6 2 0 0 8 1 2 2 0 0 9 0 74 %2 %0%2%4%6%8%10%12%食品零售額( 左) 消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(右)同店 15%同店 3 %1 5 %5 %5%15%25%35%45%2 0 0 7 0 4 2 0 0 7 1 1 2 0 0 8 5 / 6 2 0 0 8 1 2 2