【正文】 使用權批準文件的內容之一 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在簽訂土地使用權出讓合同或者取得劃撥土地使用權批準文件后的 15日內，到建設行政主管部門備案，領取 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 》 。請計算各種付款方式下的名義價格和實際價格。房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格 ?樓面地價是土地上建筑物面積均攤的土地價格。④標準廠房。內容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、基礎設施情況、公共配套設施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚集度等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ?[解 ]選取的該可比實例成交價格為： 126158 = 49 市場法的計算應用 ?建立比較基準 ?統(tǒng)一付款方式 ?需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積 120平方米，成交總價 240萬元人民幣，分三期付款，首付款 100萬元人民幣，第二期于半年后付 70萬元人民幣，余款 70萬元人民幣于 1年后付清。統(tǒng)一采用建筑面積表示： 甲單價 =（元人民幣 /平方米建筑面積） 乙單價 = =（元人民幣 /平方英尺建筑面積） ?統(tǒng)一面積單位。請計算該宗房地產(chǎn) 2022年 10月 1日的價格。本宗房地產(chǎn)評估的可比交易實例為 A、 B、 C，依據(jù)比準價格 =可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 實物狀況因素修正系數(shù)，相應計算如下： ?利用算術平均數(shù)法計算評估對象的最終比準價格為： 平方米）（元 / ?????AV平方米）（元 / ?????CV平方米）（元 / ??????? CBA VVVV66 二、收益法 第二部分：房地產(chǎn)評估理論與實務 67 收益法 ?定義 ?收益法是指預計評估對象未來正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率將其轉換為價值，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。請以收益法計算該宗房地產(chǎn)的價格。房屋保險費率一般按 ? 計算。如果預計未來收益保持穩(wěn)定不變，該值按 0計算 ?若干年后的價格（ Vn） ?在計算若干年后的價格（ Vn）時，要依據(jù)實際情況合理預測。 ?采用成本法求得的房地產(chǎn)價格又稱為積算價格 ?成本法的理論依據(jù) ?生產(chǎn)費用價值論：商品的價格依據(jù)其生產(chǎn)所花費的必要費用而決定 ?替代原理：同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格 88 成本法的基本原理 ?適用范圍 ?只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。 ?重新購建價格是客觀的價格。具體包括：①土地補償費。⑨政府規(guī)定的其它有關稅費 92 成本法 —— 重新購建價格的確定 ?房地產(chǎn)價格的構成 ?土地取得費用 ?⑵通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎設施建設費。 ?銷售費用：銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。采用本方法的前提條件是該房屋建筑物的賬面原值比較合理，賬面原值中沒有與該建筑物無關的費用。 ?S一建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額； ?N一建筑物的經(jīng)濟壽命； ?R一建筑物的凈殘值率，是凈殘值與其重新購建價格的比率。 ?2．選擇計算公式。故： 估價對象建筑物的折舊總額＝ 850 20/60 ＝ (萬元 ) 估價人員到現(xiàn)場觀察，認為該專用倉庫建筑物的折舊程度也為三成，即將近七成新，與上述計算結果基本吻合 ?6．求取積算價格。 106 假設開發(fā)法的基本原理 ?假設和前提條件 ?假設開發(fā)法主要是從開發(fā)商的角度進行分析的，在分析測算時，必須遵循以下前提和假設條件： ?必須假設土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強度、建筑物的設計等； ?售價的預測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關政策，包括稅收政策； ?正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場中的有關數(shù)據(jù)信息，正確預測售價和開發(fā)成本； ?假設在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入； ?開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。 ?假設開發(fā)法的基本思路可以通過模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的思想活動反映出來。現(xiàn)時 (在估價時點 2022年 7月 30日 )與估價對象建筑物類似的不包括土地價格在內的建筑物的造價為每平方米建筑面積 1000元 (含合理利潤、稅費等 )，以此作為估價對象建筑物的重新購建價格，即每平方米建筑面積也為 1000元。 ?例：某建筑物，評估人員實地觀察判定其成新率為 80%，直線折舊法計算成新率為 60%，分別取權重 ，則該建筑物的成新率為： q=80% ＋ 60% =72% 101 成本法的應用 ?成本法運用舉例 ?[例 ]本估價對象是一個專用倉庫；坐落在某城市建成區(qū)內；土地總面積 2500㎡ ，總建筑面積 8500㎡ ；土地權利性質為出讓土地使用權；建筑物建成于 1990年 7月底，建筑結構為鋼筋混凝土結構。 ?折舊的求取方法 ?求取建筑物折舊的方法，最常用的是直線折舊法、成新折扣法和實際觀察法。 ?開發(fā)利潤：應以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。 ?⑷公共配套設施建設費。 ?⑶通過市場 “ 購買 ” 取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。⑤占用耕地的耕地占用稅?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為 “ 復制 ” 。 ?形成資產(chǎn)價值的耗費應體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平 ?操作步驟 ?搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、開發(fā)利潤等資料。一層于 2022年 4月 1日租出，租賃期限為 5年，可出租面積的月租金為 160元 /平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。 80 收益法的指標說明 ?房地產(chǎn)的報酬率（ Y） ?市場提取法 ?搜集三宗類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出每個可比交易實例的報酬率（ Yi） ,算術平均或加權平均后，得出評估對象的報酬率 ?風險累加法 ?Y=安全利率＋風險調整值。 ?[解 ]該寫字樓以收益法計算的價值為： )/(%)101(%)61(30000]%)101(11[%10%7036513)1()1(331平方米元?????????????? ??tntiiiYVYAv78 收益法的指標說明 ?未來第 i年的凈收益（ Ai） ?基于房地產(chǎn)出租的凈收益的計算。請以收益法計算該宗房地產(chǎn)的價格。 ?[解 ]對該交易實例的交易日期修正為： 期數(shù)價格變動率）（的價格可比實例在其成交日期價格可比實例在評估時點的 ??? 1)/( 4 6 7%)21(%)(8 0 0 0 72 平方米元?????59 市場法的計算應用 ?市場狀況調整 ?市場狀況調整的價格變動率法 ?采用期內平均上升或下降的價格變動率進行市場狀況調整的公式為： ?可比實例在評估時點的價格 =可比實例在其成交日期的價格 （1177。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2022年 1月1日至 11月 1日的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， ,（以 2022年 1月 1日為 100）。 甲單價 =2340300247。 10000 ?平方米下的價格 =畝下的價格 247。權益狀況調整的內容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素 45 評估對象及比較案例 比較因素 評估對象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 交易價格 100 交易情況 100 市場狀況 100 區(qū)位狀況 道路通達度 100 基礎設施情況 100 距區(qū)域中心距離 100 距公交站和地鐵距離 100 住宅聚集度或產(chǎn)業(yè)聚集度 100 自然人文環(huán)境 100 公共服務設施 100 市場法 ?指標取值范圍 ?單項因素修正不能超過 20% ?綜合因素修正不能超過 30% ?因素修正超出范圍的，應更換其他可比交易實例 ?現(xiàn)場勘查 :比較因素條件指數(shù)表 46 評估對象及比較案例 比較因素 評估對象 案例 1 案例 2 案例 3 XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) XXX房地產(chǎn) 實物狀況 成新度 100 室內裝修 100 建筑結構 100 建筑類型 100 樓層情況 100 房間朝向 100 戶型面積 100 公共部分裝修 100 建筑外觀 100 設備設施 100 物業(yè)管理 100 車位情況 100 景觀綠化 100 權益狀況 出租狀況 100 容積率與規(guī)劃限制 100 計算結果 比準價格 三個案例的比準價格之和算術平均 按市場法公式計算比準價格 按市場法公式計算比準價格 按市場法公式計算比準價格 47 市場法的計算應用 ?建立比較基準 ?統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?針對某些評估對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例，只能選取 “ 主干 ” 相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例。例如國有土地與集體土地權利性質不同，出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質不同，商品住宅與經(jīng)濟適用房、房改所購住房權利性質不同 ?交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等交易類型。 ?房地產(chǎn)價值評估主要使用市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價系數(shù)修正法等評估方法以及這些評估方法的綜合運用。在第（ 4）中付款方式下，實際價格為： 50+50/（ 1+10%） =元。即只在該評估日期，評估對象才有該評估價值 ?一般應為完成評估對象實地查勘之日，但評估委托合同另有約定的除外。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費。職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承 16 房地產(chǎn)押品權利層面的基本知識 ?土地使用權轉讓 ?土地使用權轉讓條件 ?土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設用地使用權。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房 7 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的種類 ?按的結構類型和材料劃分 ?磚木結構建筑 ?磚混結構建筑 ?鋼筋混凝土結構建筑 ?鋼結構建筑 8 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)押品勘查知識 ?房地產(chǎn)的位置 ?坐落：房地產(chǎn)所在具體地點。 ?毛地：是指具有一定的城市基礎設施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補償?shù)耐恋亍? 房地產(chǎn)押品價值評估培訓班 培訓講義 1 課程內容 ?第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 ?第二部分：房地產(chǎn)押品價值評估理論與實務 ?市場法 ?收益法 ?成本法 ?基準地價系數(shù)修正法 ?假設開發(fā)法 ?評估程序 ?評估報告 ?第三部分：房地產(chǎn)押品價值評估操作模板應用 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 3 一、房地產(chǎn)基本知識 第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎知識 4 房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識 ?房地產(chǎn)的含義 ?指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。 ?熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 ?方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。其他建設用地使用權主要有出資、入股等形式的建設用地使用權。 ?土地使用者依出讓合同約定進行開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設用地。 ?綠地率，指規(guī)劃地塊內各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：綠地率 =綠地面積／土地面積 綠地率通常以下限控制。因特殊需要，評估時點可定為過去或未來的某個日期 27 房地產(chǎn)評估要素 ?價值類型 ?評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式 ?農業(yè)銀行房地產(chǎn)價值評估的價值類型為房地產(chǎn)抵押價值，即抵押房地產(chǎn)在評估時點的市場價值。 29 房地產(chǎn)評估要素 ?價值類型 ?總價格、單位價格和樓面地價 ?總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內房地產(chǎn)整體價格 ?單位價格簡稱單價。評估人員應熟知、理解并正確運用這些方法，根據(jù)實際情況選擇適宜的評估方法進行評估 33 房地產(chǎn)評估要素 ?評估程序 ?評估