【正文】 報(bào)為主、羊城晚報(bào)為輔 特約稿及報(bào)花：廣州日?qǐng)?bào) 新聞繕稿：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)為主，新快報(bào)、南方都市報(bào)為輔 雜志廣告：航空雜志、汽車雜志、財(cái)經(jīng)雜志 電視廣告：以 30”、 60”為主，強(qiáng)銷期在無線臺(tái)、本港臺(tái)、明珠臺(tái)黃金時(shí)段 7:00— 11:30 每晚 6 次，并且明珠臺(tái)廣告以英文配音，目的的吸引列多的外籍人仕參觀認(rèn)購。 本階段為項(xiàng)目決勝階段，能否聯(lián)合酒店式管理服務(wù)、一流的尊貴會(huì)所會(huì)籍等軟、硬件進(jìn)行全面宣傳炒作，對(duì)項(xiàng)目綜合形象及 前期的市場口碑的確定尤為重要；故敝司認(rèn)為前期的規(guī)劃、園林的設(shè)計(jì)、示范單位的裝修，甚至乎現(xiàn)場的包裝都必須給人耳目一新的感覺方能在蕓蕓豪宅中脫穎而出，并且能成為城中的第一豪宅。 宣傳推廣： 以炒作全城最 尊貴會(huì)所會(huì)籍“ XX 鉆石卡”為切入點(diǎn)，為本項(xiàng)目引入真正“泛會(huì)所”的概念，以較低的價(jià)格吸引城中貴胄、名流、新貴入會(huì)，以塑造本項(xiàng)目最頂級(jí)的尊貴享受，彰顯項(xiàng)目的與眾不同及唯一性；宣傳主要以《廣州日?qǐng)?bào)》的頭版及全版的廣告作為主要宣傳渠道，并且配合每周一期的新聞繕稿作深入介紹，從感性與理性的角度讓客戶了解本項(xiàng)目。銷售鋪墊期 ： 工程進(jìn)度： A 棟基本竣 工， C 棟建至 15 層，并在 A 棟首層完成售樓中心 宣傳推廣： 形象導(dǎo)入期，主要以軟性新聞稿及新聞發(fā)布會(huì)的形式炒作凱旋會(huì)的唯一性，吸引目標(biāo)客戶的注意。 精英置業(yè)酒會(huì) 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 24 ⒊健康管家中心建議 建議設(shè)立“健康管家中心”，為業(yè)主提供健康管理、養(yǎng)生保健、體適能測試等健康照顧、咨詢服務(wù)。 ⑶可視對(duì)講門鈴 此裝置容許室內(nèi)用戶和室外訪者作雙向?qū)χv，監(jiān)視器可清楚顯示來訪者，如果確認(rèn)來訪者身份，只需按一下開門鍵，即可讓來訪者進(jìn)入。 電氣： 客飯廳及所有房間均裝有燈、燈掣及電源插座，全部電線均入墻安裝。 天花： 住宅單元內(nèi)所有天花均髹 ICI 高級(jí)涂料，廚房及浴室則為優(yōu)質(zhì)塑料扣板吊頂。 門扇： 大門用飾面 實(shí)心木門連大門鎖，陽臺(tái)門為高級(jí)鋁質(zhì)全落地水綠玻璃推拉門。 ⑶在售樓部上做觀景平臺(tái)，并且布置得象江邊的露天咖啡廊，讓客戶能一迪面對(duì)平靜如鏡的江面、精雕細(xì)琢的園林，一邊品味紅酒與咖啡的香醇，對(duì)生活在“凱旋會(huì)”產(chǎn)生無數(shù)暇想。 如圖示：全通透玻璃會(huì)所外的泳池其景觀性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)用性，在泳池中央設(shè)立噴泉及泛光燈，使室內(nèi)外的燈光連成一片，成為夜色下的“點(diǎn)睛品”。 如圖示：通過不同水體與燈光的配合，營造出充滿高貴、神秘、浪漫的歐洲皇室園林。 —— 喜歡投資、喜歡挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)。讓本項(xiàng)目給客戶極為高貴豪華的第一印象。 ★市場競爭激烈，附近定位為豪宅的項(xiàng)目眾多，象珠江新城板塊已有或在建項(xiàng)目、中海錦苑、麗景灣、海珠半島都是具備相當(dāng)實(shí)力的項(xiàng)目。 ☆“三梯一戶”、“全復(fù)式”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，大房大廳，大廚大廁，彰顯豪宅風(fēng)范。 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 2 一、項(xiàng)目理解 ㈠項(xiàng)目概況 ⒈地理位置 本項(xiàng)目位于五羊新城凱旋 華美達(dá)酒店及頤景軒中間的地塊，南面一線臨江且正對(duì)二沙島大型綠化草坪，與高級(jí)別墅區(qū)隔江相望，是 東山區(qū)最后一塊臨江豪宅用地 。 珠 江 新 城 高級(jí)商住區(qū) CBD 高檔住宅區(qū) 二沙島別墅區(qū) 廣 州 大 橋 綠翠園沿江 高尚住宅區(qū) 廣州新領(lǐng)事館區(qū) 琶洲會(huì)展中心區(qū) 珠江 珠江 頤景軒 凱旋會(huì) 華美達(dá) 酒店 海心沙公園 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 3 ⒉項(xiàng) 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ⑴規(guī)劃總用地： 14427m2 ⑵總建面積： 103495m2 ⑶容積率： ⑷停車位： 498 個(gè) ⑸規(guī)劃人口： 907 人 ⑹規(guī)劃戶數(shù)： 259 戶 ⑺綠化率： 41% ⒊戶型比例 主力戶型 250 ㎡ — 450 ㎡ 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 4 ㈡項(xiàng)目周邊配套 ： 小學(xué)：五羊第一小學(xué)、五羊第二小學(xué)（培正小學(xué)、梅花村小學(xué)、水均崗小學(xué)）廣鐵一小 中學(xué)：培正中學(xué)、執(zhí)信中學(xué)、育才中學(xué)、五羊中學(xué)、七中、廣鐵一中 幼兒園：省兒童幼兒園、未來教育實(shí)驗(yàn)幼兒園、省供銷總社幼兒園、 東山區(qū)兒童福利幼兒園 ： 廣州市第十二人民醫(yī)院、東山區(qū)人民醫(yī)院門診院、廣州市中醫(yī)院門診部 ： 寺右北郵局、明月二路郵局 ： 工行：寺右南一街一巷、寺右新馬路 48 號(hào) 中行：五羊支行、寺右南 2 街 18 號(hào) 建行：寺右新馬路 7 號(hào)、寺右新馬路 81 號(hào)、明月二路 17 號(hào) 交行：五羊新村別墅區(qū) 4145 號(hào) 招行：五羊新城匯美大廈 ： 起鳳臺(tái)魚翅海鮮酒家、北京飯莊、臨江酒樓、紅高梁酒樓、月亮灣酒店、新月灑家、上海灘菜館 ： 蓬萊茶藝館、春雅源茶藝館、新城休閑俱樂部、 SOHO 俱樂部、保齡球館、健身中心、寫區(qū)體育館 ： 蒙地卡羅西餐廳、澳光蘭西餐廳、臺(tái)北西餐廳、綠茵閣 ： 惠佳貨倉、順民城貨倉、 seven eleven 便利店、越秀超級(jí)市場、美居中心 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 5 ㈢項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 ⒈項(xiàng)目優(yōu)勢分析： ☆本項(xiàng)目位于五羊新城，緊臨珠江，正對(duì)二沙島，盡覽珠江美景。 解決方法： 珠江水質(zhì)的綜合治理是廣州市政府的重點(diǎn)工程，隨著力度的不斷加大，日前珠江的水質(zhì)已得到較大的改善；而且江水的臭味只會(huì)給較低的樓層帶來影響，可通過綠籬等人造屏障進(jìn)行處理。 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 7 二、市場定位 ㈠項(xiàng)目形象定位 ⒈主題概念設(shè)定 根據(jù)本項(xiàng)目“臨江、唯一、超豪華、標(biāo)志性建筑”的特點(diǎn)，結(jié)合目標(biāo)顧客層的居住需求品位，敝司以 “南中國最高的住宅” 作為項(xiàng)目的形象訴求，并且以此項(xiàng)目名稱作為切入點(diǎn)，并根據(jù)項(xiàng)目主題設(shè)計(jì)極具唯一性的“歐洲皇家園林”、“凡爾賽宮銷售中心”、“帝王之家示范單位”等景點(diǎn)，構(gòu)筑本項(xiàng)目的原創(chuàng)主題概念： 360176。 —— 追求高品位的生活享受。 本項(xiàng)目市場價(jià)格比較法系數(shù)修正表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 本項(xiàng)目 相對(duì)售價(jià) 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 景觀 戶型 小計(jì) 1 新世界棕櫚苑 15000 1 4 +6 100/101 2 1 100/100 14851 2 新世界花園別墅 27000 1 4 +6 100/101 1 0 100/101 26468 3 花城苑 11899 1 4 +5 100/100 1 0 100/101 11781 4 金亞花園 25000 1 3 +6 100/102 2 1 100/103 23796 5 白云堡豪苑 15236 5 2 +3 100/104 1 +2 100/101 14505 6 頤景軒 11089 0 0 0 100/100 0 +1 100/101 10979 7 新大廈 10278 +1 3 4 100/94 5 +2 100/97 11272 8 中海錦苑 10307 0 3 0 100/97 1 +2 100/101 10521 9 海珠半島 8671 4 3 +1 100/94 1 +1 100/100 9224 利用加權(quán)平均數(shù)得出： 14822 元 /㎡ 敝司有信心在貴司工程進(jìn)度、園林規(guī)劃、項(xiàng)目配套等支持下，將凱旋會(huì)的銷售均價(jià)達(dá)到 20200 元 /m2 以上 。 如圖示：層次豐富、以歐式廊柱及雕塑為裝飾的建筑物將給外 籍人仕帶來親切感，給本地客戶帶來新鮮感。