【正文】 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ；所有公共配套服務(wù)設(shè)施不隨意改變?cè)O(shè)計(jì)用 途 。 、花木建筑小品 養(yǎng)護(hù)和管理 綠化完好率 95%以上 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 施工技術(shù)規(guī)范 、正常使用。 滲漏 、空 鼓脫落 。 每周二檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 路面修繕標(biāo)準(zhǔn)。景觀建筑小品 養(yǎng)護(hù) 每日養(yǎng)護(hù)、急時(shí)修補(bǔ)、修復(fù)。 6 溝渠 池井 雨水 井 、 口污水井、化糞池、閥門井。 。 隨壞隨修 .2.每年夏季和秋季對(duì)消防帶涼曬一次 。 1．由管理處負(fù)責(zé)人組織實(shí)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 組織架構(gòu) 崗位設(shè)置及工作時(shí)段 ① 管理處主任： 1 人 工程 部主管 綜合維修工 （水電管理體制） 前臺(tái)接待、物管員 資產(chǎn)管理員（社活策劃） 保潔員、綠化管理員 護(hù)衛(wèi)隊(duì)員 車管員 管理處主任 內(nèi)勤 護(hù)衛(wèi)部主管 客戶中心主管 護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2． 大廈管理方式：專業(yè)管理與業(yè)主、住戶自治管理相結(jié)合。 11 （ 2）以服務(wù)為基礎(chǔ)與業(yè)主、住戶建立良好的感情紐帶，通過廣泛的 宣 傳讓各項(xiàng)物業(yè)管 理法律規(guī)章家喻戶曉，深入人心，使廣大業(yè)主、住戶理解支持各項(xiàng) 管理規(guī)章，變被動(dòng)接受管理為自覺遵守，主動(dòng)配合，以實(shí)現(xiàn)管理行為的良性互動(dòng)。 （ 4）安全是大廈管理的核心重點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。建立業(yè)主回訪制度，每月回訪業(yè)主 至少 10 戶，特別是問題戶要作好（公用電表用量 +輸差分?jǐn)傠娏浚╇妰r(jià)（元 /戶 ） 小區(qū)、 大廈已入住戶數(shù) （水景綠化水表量 +輸差分?jǐn)偭浚┧畠r(jià) 小區(qū)、 大廈已入住總數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 g． 客戶部負(fù)責(zé)對(duì)外接家政、鐘點(diǎn)服務(wù)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 b． 隨時(shí)清潔地面上垃圾，要求地面無雜物垃圾、無積水、無痰跡、無煙頭、墻面無亂貼廣告、無蜘蛛網(wǎng)，樓梯扶手、窗臺(tái)、玻璃無灰塵，污物。 j． 污水井、污水管道：每季末的一周進(jìn)行 檢查，要求無堵塞、無污物。無蜘蛛網(wǎng)，扶手、窗臺(tái)、窗戶無灰塵、污物、保潔率 98%以上 座椅、樓道、 玻璃、路燈 每天早上 5： 00— 10： 00 每天下午 14： 00— 16： 00 無灰塵、污物、保持外觀清潔、無塵、保持完好。 雨污水井及下水管道 每月 15 日檢查一次，按規(guī)定清掏。 每周四對(duì)消防系統(tǒng)，安防系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)，監(jiān)護(hù)運(yùn)行情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。管理處全體員工將認(rèn)真貫徹公司 “ 三不 ” 與 “ 三嚴(yán) ” （不講客觀、不講私情、不搞下不為例；嚴(yán)而公正、嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有情。 兩不準(zhǔn) : 辦事不準(zhǔn)推諉 ； 重大疑難問題匯報(bào)不準(zhǔn)過夜。 ： （ 1） 小區(qū)、 大廈工作周會(huì)：每周一召開，傳達(dá)上級(jí)文件，會(huì)議精神，總結(jié)上周工作 ,布置工作 ， 討論決定本 小區(qū)、 大廈重大問題。 （三）管理處檢查制度 ： 日檢 ：前期 9： 00— 9： 30 后期每周一次 ａ．早上 9： 30— 10： 00召開管理處碰頭會(huì)，檢查昨天的工作情況， 安 排今天的工作及需要注意的問題。 19 客房服務(wù)部主管 日檢： 對(duì)客戶服務(wù)部各崗位的工作進(jìn)行一次檢查，并進(jìn) 行審核簽字，對(duì)違反公司規(guī)定的行為作好考核記錄，加強(qiáng)裝修工作的檢查，對(duì)管理員、保潔員工作進(jìn)行抽檢二次。 周檢： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。檢查設(shè)備運(yùn)和臺(tái)時(shí)統(tǒng)計(jì)工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，統(tǒng)一發(fā)布廣告信息。 22 代辦銀行開戶 代購(gòu)飛機(jī)、車船票 代訂送水服務(wù) 代收郵件服務(wù) 代訂報(bào)刊、雜志 代訂牛奶 臨時(shí)代為保管小件物品 代訂酒店客房 雨天外借雨具 禮儀服務(wù) 組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 喜事慶典建議 代為聯(lián)系禮儀公司 大廈內(nèi)代訂禮品、鮮花 咨詢 服務(wù) 本物業(yè)簡(jiǎn)介，物管部門電話、樓層引導(dǎo) 黃頁(yè)電話薄、交通時(shí)刻表、本市地圖備查 專業(yè)裝修公司提供裝修設(shè) 計(jì)咨詢服務(wù) 來訪登記服務(wù) 建立詳盡的業(yè)主檔案，為業(yè)主提供溫馨式特別服務(wù) 文化娛樂 服務(wù) 義務(wù)檢查燃?xì)夤艿缆馇闆r，宣傳消防知識(shí) 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí) 建立中青年活動(dòng)，組織青年交誼活動(dòng) （二） 星級(jí)酒店式便民服務(wù)項(xiàng)目（特約服務(wù)） 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 日常 維修服務(wù) 疏通下水管道 安裝燈具、門鈴、廚柜 修理、更換水表、電表（不含材料） 修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料） 修理洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料） 修理窗簾、拉窗等（不含材料） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 24 休閑娛樂吧：休閑水吧：仕 女聊天室、網(wǎng)友沖浪吧 休閑茶餐：棋牌室 家居樂園：家政服務(wù) 愛犬護(hù)理中心 理財(cái)中心： 租售代理、保險(xiǎn)代理、抵押手續(xù)代理 小區(qū) 局域網(wǎng)絡(luò)：在線影視平臺(tái)：在線播放，及時(shí)更新。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 十 一 、主要依據(jù)和遵循的法規(guī)； 中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例； 重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例； 渝價(jià)（ 1999） 398 號(hào)文件； 渝價(jià)（ 2020） 778 號(hào)文件； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部（ 2020） 1864 號(hào)文：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》； 公安部屬 61 號(hào)令：《機(jī)關(guān)團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防管理規(guī)定》； 建設(shè)部隊(duì)建設(shè) 110 號(hào)令：《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》； 建設(shè)部《住宅共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》； 建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》； 建設(shè)部 46 號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》等。 3． 組建大廈健身、 健美項(xiàng)目業(yè)余表演隊(duì)伍，開展活動(dòng)。 23 清洗安裝排 風(fēng)扇、油煙機(jī) 安裝分體式空調(diào)、窗式空調(diào) 清洗安裝空調(diào)過濾器、空調(diào)加氟利昂 家用電器維修、鐘表維修 家裝維修 家政服務(wù) 提供家庭勞務(wù)服務(wù) 鐘點(diǎn)家庭服務(wù) 洗衣接送服務(wù)、自動(dòng)洗衣、干衣服務(wù) 住宅室內(nèi)及商務(wù)辦公室清洗地毯、室內(nèi)清潔、地板和大理石打蠟 電話訂餐、購(gòu)物、購(gòu)買半成本菜肴、 24 小時(shí)送餐、辦繽紛生活卡 看護(hù)病人、老人 商務(wù) 服務(wù) 代辦房屋租售 保安隨行服務(wù) 出租影視碟、書刊 開辦健美操、美術(shù)、音樂、電腦等培訓(xùn) 打字、復(fù)印、傳真、 Email 公 用 電話 攝影、攝像 醫(yī)療 健康服務(wù) 健康檢查 協(xié)助建立兒童計(jì)劃免疫檔案 社區(qū)健康服務(wù) 其它醫(yī)療項(xiàng)目 園藝 租賃鮮花、盆景 服務(wù) 室內(nèi)園藝綠化、設(shè)計(jì) 文化 娛樂服務(wù) 組織業(yè)主郊游活動(dòng) 開展社區(qū)文體活動(dòng) 小區(qū) 局域網(wǎng) 維護(hù)及管理 業(yè)主與物管公司之間的信息交流 （三）特別項(xiàng)目組合 時(shí)尚引導(dǎo)項(xiàng)目組合 健康時(shí)尚吧：健身中心：瑜伽、健美操、器械、國(guó)標(biāo) 體訓(xùn)中心：網(wǎng)球、游泳、蘭球、形體 美體中心：美容美體、化妝、人體裝飾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4）房產(chǎn)物業(yè)投資回報(bào)分析 九、綜合服務(wù)項(xiàng)目組合設(shè)計(jì) （一） 星級(jí)酒店式便民服務(wù)項(xiàng)目（無償服務(wù)） 類別 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 家政服務(wù) 提供留言、叫醒服務(wù)，重要事件的備提醒服 務(wù)等 代理聯(lián)系搬家公司 配備急救藥箱 代召出租汽車 代為聯(lián)系家教 代辦旅游服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 代辦保險(xiǎn)服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。讓承租人享受到比在別的 小區(qū)、 大廈更好服務(wù)。 (2)設(shè)備設(shè)施及電梯管理 小區(qū)、 大廈的設(shè)備設(shè)施和電梯是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，各種設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是物業(yè)增值保值的根本保證，為保證全體業(yè)主的房屋資產(chǎn)得到增值保值，除管理處工程部的日常維護(hù)外， 紳帝 物業(yè)特委派下屬專業(yè)電梯維保分公司和公司總部設(shè)備設(shè)施部強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以公司技術(shù)平臺(tái)專家為依托，根據(jù) 小區(qū)、 大廈設(shè)施設(shè)備的不同特性，進(jìn)行專業(yè)化，科學(xué)化，規(guī)范化的管理，達(dá)到使大廈物業(yè)增值保值的目的。 20 每周對(duì)大廈內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次大檢查（消防系統(tǒng)、管網(wǎng)系統(tǒng)、運(yùn)載系統(tǒng)、公共照明、車庫(kù)收費(fèi)、安保、門禁、風(fēng)機(jī)、柴發(fā)系統(tǒng)等），并將檢查結(jié)果作好記錄。 月檢： 每月 5日前將安全消防檢查情況報(bào)管理處主任，配合公司安全檢查，并對(duì)通報(bào)提出的問題落實(shí)整改措施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，熟悉每一位業(yè)主的名字，并掌握每一位業(yè)主家庭基本情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 管理處全體員工必須強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提倡微笑服務(wù)的工作作風(fēng)，倡導(dǎo) “ 做業(yè)主朋友、真誠(chéng)為業(yè)主服務(wù) ” 的服務(wù)理 念，推行熱情、周到、耐心、仔細(xì)的服務(wù)方式，以業(yè)主需求為工作出發(fā)點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升業(yè)主滿意度。 17 （ 1） 建立規(guī)范而人性化的全員管理模式：用公司優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工，用全面實(shí)操性的 作業(yè) 文件指導(dǎo)，規(guī)范每一位員工，從而實(shí)現(xiàn)工作環(huán)節(jié)程序化，工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)工作 優(yōu)質(zhì)化，工作監(jiān)督規(guī)范化，運(yùn)作管理科學(xué)化，經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)（成本）化 的具有紳帝 物業(yè)管理模式?？蛻舨吭陂_出維修單時(shí)，應(yīng)填寫清楚地點(diǎn)、開單時(shí)間，并對(duì)該問題進(jìn)行跟蹤，直到整改完畢業(yè)主滿意為止，并將整個(gè)情況作好記錄。 b． 維修班每月 25 日提交維保計(jì)劃給工程部審核，較大的檢 修 工作或需要材料，需提出計(jì)劃，報(bào)管理處主任審核；工程部負(fù)責(zé)安排每周的維保工作，負(fù)責(zé)每月的水、電費(fèi)用的計(jì)算并報(bào) 管理處主任；檢查對(duì)設(shè)備的維保情況；負(fù)責(zé)特約維修、維保業(yè)務(wù)并報(bào)管理處主任審核。 4．要求工程維修服務(wù)中做到： a． 積極配合公司 項(xiàng)目檢查，按時(shí)完成維修計(jì)劃，保證 小區(qū) 、 大 廈設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。 標(biāo)志、宣傳欄 每日 5： 00— 10： 00 清洗一次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 f． 垃圾清運(yùn)：每日夜間 24： 002： 00 清運(yùn)一次，要求無臭味、無污跡、無污水，清運(yùn)垃圾 時(shí)發(fā)出聲音要小。并作好記錄 ，業(yè)主回家時(shí)，提醒業(yè)主檢查處理。 d． 在每天的巡樓檢查中，嚴(yán)格 按 照巡更路線，乘坐電梯上行到頂層，從頂層徒步檢查到底層，特別注意檢查 死角部位，檢查內(nèi)容：設(shè)施設(shè)備、防火門、強(qiáng)電井門、弱點(diǎn)井門、管道井門、消防設(shè)施、安全標(biāo)識(shí)、樓道照明、清潔衛(wèi)生等，檢查時(shí)發(fā)出的聲音要小，動(dòng)作要輕，避免影響業(yè)主休息。 13 記錄。根據(jù)商業(yè)、辦公實(shí)際核定的人數(shù)進(jìn)行核算： 計(jì)算公式：電梯費(fèi) =計(jì)算人數(shù) *（ 10 元 +0． 3 元 *（ N3））（元 /戶）式中： N 為樓層數(shù) 具體工作中： 要求物管人員在服務(wù)中做到： a． 每天在巡樓檢查中（巡樓時(shí)間：上午 9： 3010： 30 分，下午 15： 3016： 30 分）遇見業(yè)主應(yīng)主動(dòng)招呼，遇有不認(rèn)識(shí)的人員要主動(dòng)有禮貌地詢問，確定不是業(yè)主時(shí)應(yīng)通知護(hù) 衛(wèi) 隊(duì) 員將其帶出 小區(qū)、 大廈，每天巡樓時(shí)檢查每棟樓的意見本，將業(yè)主提的