【正文】 好率達到98％；◆ 各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；◆ 無服務(wù)安全事故發(fā)生。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 秩序管理部（1） 負責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（4） 配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。二、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn) 通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。 負責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。 負責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進行回訪工作。 負責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運工作。五、秩序管理員崗位職責(zé) 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。管理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。4入住工作方式。售房合同 否5 收費管理 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費、有償服務(wù)費；向開發(fā)商收取空房管理費。，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負責(zé)人來管理處辦理，其它人不得辦理。，您只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不要對室外公用部位、走道進行任何的改、移、加、拆類施工。、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。管理處經(jīng)理負責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進行檢查、指導(dǎo)。、租賃清單。，24小時內(nèi)書面通知維修人員整改。 機動車輛進出、停放管理 對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域。 區(qū)內(nèi)巡視 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等； 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。、車輛堵塞立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續(xù)使用24個月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應(yīng)及時更換新帶。 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。 垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理 巡回 一次清洗 ：：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。、管理a. 應(yīng)按計劃及時做好花卉的補種、填充；b. 應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時更新翻種；c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；d. 修剪、整枝及時。 設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。[曳引機]l 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。l 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。[電源設(shè)備]l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 主機聯(lián)系情況良好。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。[/sell]某小區(qū)物業(yè)管理方案（七）7 設(shè)備管理安全制度、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔任。，應(yīng)查明原因再進行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。若要進入，須經(jīng)經(jīng)理批準，由設(shè)備人員陪同進入。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。（3）電話通知各部門。e. 如經(jīng)巡視人員報告為實警，則立即通知巡視人員 實施現(xiàn)場補救，并將情況逐級匯報管理處第一責(zé)任人。，以免發(fā)生危險。，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。，將詳細情況報物業(yè)公司，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護其他設(shè)施設(shè)備、防止進一步擴大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。，及時通知業(yè)戶關(guān)好門窗。 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標準。 房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 設(shè)施設(shè)備標識齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門。 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 世紀花園小區(qū)物業(yè)管理方案 一、物業(yè)概況 世紀花園住宅小區(qū)概況 世紀花園小區(qū)項目規(guī)劃用地北起王肅街，南至龍科大街，西為龍源路，東為龍濱路，緊鄰美麗的黑龍江公園，交通便利。 綜合以上因素，結(jié)合《黑河市物業(yè)服務(wù)價格標準》將世紀花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標準定為黑河市物業(yè)服務(wù)價格標準中的一級。 小區(qū)的公共秩序管理建議 方案一：建議小區(qū)進行封閉式管理，除出入口外與街道連接的通道用鐵藝圍欄隔離，這樣有助于小區(qū)公共秩序的管理，因為小區(qū)內(nèi)沒有建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，如果不予隔離，公共秩序的管理將很困難。 　 　 人員崗位匯總表 序號 崗位匯總 人員匯總 備注 1 總經(jīng)理 1 　 2 物業(yè)副經(jīng)理 1 　 3 工程副經(jīng)理 1 　 4 會計 1 　 5 出納員 1 　 6 資料員兼打字員 1 　 7 庫管員 1 　 8 客服接待員 1 　 9 管理站站長 3 　 10 監(jiān)控室值班 3 　 11 供水工 3 　 12 綜合管理員 20 　 13 保潔員 10 　 14 綠化工 3 　 15 樓管員 3 　 16 維修工 8 　 17 電梯維修工 2 　 合計 　 63 　 六、物業(yè)管理費用的預(yù)測： 物業(yè)管理費用主要包含物業(yè)的前期投入和物業(yè)管理運行的費用 物業(yè)接管期間的前期投入 前期投入費用測算匯總表 序 號 項 目 費用 備 注 1 辦公用品 　 2 工具及設(shè)備 　 3 綜合管理員服裝及裝備 　 4 保潔工具及設(shè)備 　 合計 　 　 員工工資及物業(yè)管理運行支出費用 年運行費用測算匯總表 序 號 項 目 　取費的比例 費用 備 注 1 人員工資 　 　 2 福利費 3% 　 3 職工工會經(jīng)費 2% 　 4 職工培訓(xùn)費 % 　 5 辦公費(管理人員工資） % 　 6 公用部分維護費 　 7 設(shè)備運行費及其他費用 　 　 8 固定資產(chǎn)折舊費 % 　 小計 　 　 　 8 稅金 % 　 9 利潤 % 　 合計 　 　 　 費用測算結(jié)果：。將世紀花園小區(qū)分為三個組團，下設(shè)三個物業(yè)管理站，負責(zé)組團內(nèi)公共區(qū)域的保潔和維護工作，及日常的維修維護工作。 經(jīng)調(diào)研除電業(yè)名苑的住宅樓和21樓、20樓18樓之外，其于住宅樓的一樓均為車庫，使小區(qū)道路都需與每棟的樓前后相通，與原有的道路和車流規(guī)劃不同。 世紀花園小區(qū)為8個單位開發(fā)建設(shè)的集資住宅小區(qū)，業(yè)主對象為電力、鐵路、政府公務(wù)員等的工薪階層。 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬； 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。 按合同約定保證電梯正常運行。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標識，每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將過程向經(jīng)理匯報。，設(shè)備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進行整改。，則作停電原因的解釋。：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。各部門接報后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實施具體措施（1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)a. 一切行動聽從總指揮的命令。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補救。、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須，按照規(guī)定進行。，進出人員應(yīng)隨手關(guān)門。若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準，由設(shè)備人員陪同進入。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全方可進行。l 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。[消火栓及配套設(shè)施]l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 信號傳輸線路良好。l 電源、充電體充放電正常。l 設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。l 電源鎖開關(guān)完好。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。[轎廂]l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。5 消防系統(tǒng)秩序管理人員負責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應(yīng)適當追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進行；d. 中耕深度以不影響根系生長為限。早春、晚秋可施有機肥。 某小區(qū)物業(yè)管理方案（下）九、 綠化服務(wù)管理a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長時間積水；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定：冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。 巡回 行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。、充電、調(diào)換、借用和登記。，協(xié)助破案。 車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停車費，做好記錄。 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄； 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好； 負責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理； 檢查進口設(shè)備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責(zé)人員登記工作； 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。