【正文】 、手套。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。l 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。[增壓泵]增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。l 配套附件完好。[巡更系統(tǒng)]l 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。l 二路電源切換正常、可靠。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 制動(dòng)器完好、可靠。l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。；，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個(gè)人無權(quán)擅自挖除?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實(shí)現(xiàn)。 巡回 路牌、標(biāo)志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次 揀拾花圃內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。，立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。 發(fā)生刑案，并救護(hù)傷員；。 對(duì)于外來車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。[/sell]某小區(qū)物業(yè)管理方案（四）七、秩序管理服務(wù) 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理； 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度； 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等； 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施； 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊； 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場地整潔； 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)計(jì)劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》簽署《裝修管理協(xié)議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。，由管理處經(jīng)理審核。，與業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》。 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。 協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。 協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。 上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。（4） 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。（3） 負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。三、組織運(yùn)行機(jī)制： 建立監(jiān)督機(jī)制； 建立信息反饋及處理機(jī)制； 制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃； 管理人員的培訓(xùn)管理； 增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作； 企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。　安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。第二章 物業(yè)管理要點(diǎn)◆ 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；◆ 結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項(xiàng)目的管理工作。 三、 保潔人員(2名)負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生； 四、 保安人員（3名）負(fù)責(zé)小區(qū)安全，24小時(shí)巡邏； 五、 水電維修工（1名）公共設(shè)施維護(hù)，水電維修。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位，經(jīng)用戶簽字確認(rèn)方可離去。 （三） 報(bào)警電話，為隨時(shí)處理緊急情況做好準(zhǔn)備。 第二節(jié) 衛(wèi)生綠化管理 小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素，為搞好小區(qū)的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的 要求，規(guī)范作業(yè)。 同意提供招標(biāo)人所要求的其他資料。如果中標(biāo)，本投標(biāo)文件即成為中標(biāo)合同必然的附屬法律文件。我公司將嚴(yán)格按照國家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實(shí)際情況的管理制度，保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞，從根本上使小區(qū)不動(dòng) 產(chǎn)保值增值。 （二）實(shí)行封閉式管理， 24小時(shí)保安值班、巡邏，保障住戶安全； 我們將南北兩個(gè)鐵門按實(shí)際情況定時(shí)開關(guān),以中間的大門為主出入口，保安盡快熟悉住戶，對(duì)進(jìn)出的外來人員，嚴(yán)格實(shí)行登記制度，禁止 無關(guān)人員入內(nèi)，大力加強(qiáng)夜間巡查力度，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場處 理的，應(yīng)向保修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。 第四章 小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖 （3人）　　　　　　?。?人）　　　　　　（1人）　　　　　　（1人） 第五章：人員配備 一、 管理處經(jīng)理（1名）針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況制定工作計(jì)劃，費(fèi)用收繳工作 二、 管理員（1名）綠化養(yǎng)護(hù)、監(jiān)督各項(xiàng)工作的開展情況，執(zhí)行主任安排的具體事務(wù)。公司是具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)的股份制企業(yè)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。二、 物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 人。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。四、綠化服務(wù)崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。 負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。 業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。裝修管理流程圖：《裝修管理辦法》。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時(shí)提供各類服務(wù)。、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。六、業(yè)戶接待、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。 發(fā)生火警； 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū)；，聽候指揮。，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。八、 保潔服務(wù)管理1. 外環(huán)境的保潔項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實(shí)施方案日 周 月 季清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為2530cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。[/sell]某小區(qū)物業(yè)管理方案（六）十 設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。 1 供配電設(shè)備《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； 配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。周交替更換一次；《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。l 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。[控制臺(tái)]l 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。l 電源、充電體充放電正常。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。[噴淋泵]l 噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。（如電筆先校驗(yàn)完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。 監(jiān)控中心安全管理制度，操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。（5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補(bǔ)救。g. 利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數(shù)較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。如有身體不適者，要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。，設(shè)備部應(yīng)立即搶修，秩序管理人員到現(xiàn)場維持秩序。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場。特別加強(qiáng)對(duì)戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）決定組織維修。 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。主要道路及停車場交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。收到報(bào)警信號(hào)后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每 2 個(gè)月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。 以綠為主，植物造景?？傆?jì)19棟住宅樓，其中高層住宅4棟，多層住宅樓15棟，合計(jì)78個(gè)單元（其中高層住宅8個(gè)單元，多層70個(gè)單元）。將世紀(jì)花園建設(shè)成為安全、文明、祥和、整潔的小區(qū)。 五、物業(yè)公司的組織構(gòu)架及人員配置 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供效率的目的。 高層住宅物業(yè)費(fèi)的測算： 高層住宅物業(yè)管理人員工資測算表： 高層住宅物業(yè)管理人員工資測算表 序號(hào) 崗位名稱 人數(shù) 元/ 元/ 金額（元） 1 總經(jīng)理 1 3000 36000 36000 2 副總經(jīng)理 2 2800 33600 67200 3 資料員兼打字員 1 1200 14400 14400 4 庫管員 1 700 8400 8400 5 客服接待員 1 800 9600 9600 6 會(huì) 計(jì) 1 1000 12000 12000 7 出納員 1 900 10800 10800 8 監(jiān)控室值班員 3 600 7200 21600 　 　 　 　 54000 180000 9 管理站站長 1 1200 14400 14400 10 供水工 3 600 7200 21600 11 綜合管理員 3 800 9600 28800 12 樓管員 1 900 10800 10800 13 綠化工 1 700 8400 8400 14 保潔員 4 700 8400 33600 15 電梯