不動產(chǎn)投資中的法律與稅收問題-文庫吧在線文庫
【正文】 ?（ 1）土地使用權(quán)出讓的概念 ?土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ? 1. 土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的概念 ? 土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，行使對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ?具體來說，不動產(chǎn)法律是調(diào)整不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、管理以及與不動產(chǎn)相關(guān)的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，包括 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 和與其相配套的行政法規(guī)、部門規(guī)章，以及相關(guān)法規(guī)中的有關(guān)規(guī)定。 ?（ 2）房地產(chǎn)交易關(guān)系 ?房地產(chǎn)交易關(guān)系是指房地產(chǎn)權(quán)利人與其他平等主體之間在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。指土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)中分離出來的一種權(quán)利。 ? （ 3）土地使用權(quán)出讓合同 ? 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。它包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。 ? ④鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物及所占集體土地的使用權(quán)。指債務(wù)人在履行主合同中，給債權(quán)人造成損害而應(yīng)給予的賠償。 ?這里所講的不動產(chǎn)稅，實(shí)際上就是土地稅收和房產(chǎn)稅收的總稱。納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起 30日內(nèi)繳納耕地占用稅。 ?（ 3）稅收優(yōu)惠 ? 3. 土地增值稅 ? 土地增值稅是依據(jù)土地增值稅法征收的一種稅。契稅法是指國家制定的調(diào)整契稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。教育費(fèi)附加收入納入預(yù)算管理，作為教育專項(xiàng)基金，主要用于各地改善教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。 ? 3. 不動產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) ?為了規(guī)范不動產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)行為，國家明確規(guī)定不動產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)明碼標(biāo)價(jià)制度。 ?（ 2）四源費(fèi)。營業(yè)稅法是指國家制定的調(diào)整營業(yè)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。房產(chǎn)稅法是指國家制定的調(diào)整房產(chǎn)稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 ? （ 1）納稅義務(wù)人和征稅范圍 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。 ? 2. 不動產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù) ? 目前我國不動產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有以下幾種： ? （ 1）以土地的面積為計(jì)稅依據(jù) ? （ 2）以不動產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù) ? （ 3）以不動產(chǎn)收益為計(jì)稅依據(jù) ? 3. 我國不動產(chǎn)稅的歷史沿革 ? 土地稅收 ? 在我國現(xiàn)階段，土地稅收是不動產(chǎn)稅收的主要內(nèi)容，主要包括耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅等幾個稅種。 ? 5. 房屋租賃 ? （ 1）房屋租賃的概念 ? 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。指原債權(quán)產(chǎn)生的孳息，自然屬于抵押權(quán)所擔(dān)保之債權(quán)的范圍。 ? （ 2）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍 ? ①抵押人所有的房屋和其他地上定著物。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度 ?
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