房地產(chǎn)開發(fā)全過程涉稅-文庫吧在線文庫
【正文】 ， 從納稅人取得土地使用權(quán)之次月起征收土地使用稅 。 稅法規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi) ， 農(nóng)地作房屋或其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)用的單位和個(gè)人 ， 以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù) ， 按照規(guī)定的適用稅額一次性征收 .它屬于特定的一種土地資源占用稅 。 由于在征收中這兩種稅有部分重合 ， 為避免對一塊土地同時(shí)征收耕地占用稅和土地使用稅 ， 在規(guī)定上作了相應(yīng)的銜接 。計(jì)稅基數(shù)為房地產(chǎn)企業(yè)收取的出售不動(dòng)產(chǎn)獲得的全部價(jià)款和價(jià)外收取的費(fèi)用包括實(shí)物等其他經(jīng)濟(jì)利益 。 教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加 ? 教育費(fèi)附加和地方教育附加與城市維護(hù)建設(shè)稅一樣 ， 其計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際繳納的營業(yè)稅 、 消費(fèi)稅 、 增值稅的稅額 ， 教育費(fèi)附加率為 3%， 地方教育費(fèi)附加 2%。 ? 符合下列情形之一的 ， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ? 1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上 ， 或該比例雖未超過 85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 2)取得銷售 （ 預(yù)售 ） 許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? 4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 。 特別注意的是按照印花稅暫行條例規(guī)定 ，只有向銀行或者其他金融企業(yè)借款才需要繳納借款合同印花稅 ， 房地產(chǎn)企業(yè)向其他企業(yè)拆借資金則不屬于借款合同的征稅范圍 。 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 》（ 國稅發(fā) [2021]89號 ） ： “ 關(guān)于確定房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 ? (1)購置新建商品房 ， 自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 。 關(guān)于增值稅 ? 外購有償提供 應(yīng)繳增值稅 ? 外購有償提供 ， 即甲方將外購的材料 (設(shè)備 )交與乙方用于在建工程 ， 并與乙方結(jié)算抵減工程款 。 ” 關(guān)于增值稅 ? 甲供材料的稅務(wù)處理 ? 自產(chǎn)無償提供 應(yīng)繳增值稅 ? 自產(chǎn)無償提供 ， 即甲方直接將自產(chǎn)或委托加工的材料 (設(shè)備 )計(jì)入工程成本 ， 并無償交與乙方用于在建工程 。 房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi) ， 屬于成交價(jià)格的組成部分 ， 不應(yīng)從中剔除 ， 因此 ， 合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍 。 印花稅 ? 印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立 、 領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅 。 ?管理 、 銷售費(fèi)用 按土地價(jià)款與開發(fā)成本之和的 5％ 以內(nèi)扣除 。 ? (4) 納稅環(huán)節(jié) ? 1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) ， 采取預(yù)收款方
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