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房屋拆遷改造下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

　　

【正文】 稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)國(guó)稅函[2007]969號(hào)四川省地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于單位和個(gè)人因土地被國(guó)家征用取得的土地及不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（川地稅發(fā)[2007]32號(hào)）收悉。請(qǐng)問(wèn)：如拆遷戶舊房100平米，公司還房110平米，110平米是否都可以按照成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅？預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)根據(jù)什么價(jià)格計(jì)算？答：根據(jù)《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號(hào)）規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)按同類住宅房屋的實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)超面積部分按取得的實(shí)際收入征收營(yíng)業(yè)稅。因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅。在上述過(guò)程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。520號(hào): 自己做，交稅。二、土地增值稅拆遷補(bǔ)償原面積土地增值稅規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷售房地產(chǎn),遼寧規(guī)定：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于原住戶“動(dòng)遷還平”（也稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換）行為的應(yīng)視同銷售，并于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)超面積部分應(yīng)按《辦法》第十七條第一款規(guī)定確認(rèn)收入。需要注意的是，不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。企業(yè)取得政策性搬遷收入免予征收土地增值稅。(二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。對(duì)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不能提供契稅完稅（或減免稅）憑證的，不得作為其他稅種計(jì)算的扣除額。國(guó)稅函（2008）227號(hào)后失效。土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查要注意以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是可以不需要取得發(fā)票的。摘自：吉地稅發(fā)〔2008〕38號(hào)如果單純房屋交換的，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的房屋，不能視為房屋交換。(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積8萬(wàn)平米。（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，視同銷售，確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。政策性搬遷土地增值稅財(cái)稅（2006）21號(hào)文：關(guān)于搬遷自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通
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