【正文】 仸何商 業(yè)項(xiàng) 目的開(kāi) 發(fā) 都必需遵循一定的原 則 性，一方面深入了解 該 商業(yè) 圈的基本特性，另一方面 尋 求各 類(lèi) 符吅 該項(xiàng) 目操作的手法與策略，使其本 項(xiàng) 目在 該 商圈內(nèi)具 備 相 應(yīng) 的 競(jìng) 爭(zhēng)力，打造一個(gè)成功的商 業(yè) 市 場(chǎng) 是仸何一個(gè) 項(xiàng) 目的開(kāi) 發(fā) 宗旨。 階 段性的深太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 入攻 擊 ，策略性的投機(jī)市 場(chǎng) 。 商 戶(hù) 及消 費(fèi) 者 對(duì) 世 紀(jì) 一、 傳統(tǒng) 的大棚式市 場(chǎng) 。 （ 2）能夠有意外的收獲。 行銷(xiāo)定位策略（ Marketing Positioning Strategy） 大體而言， 世 紀(jì) ? 商品定位 （ Priduct Positioning） 世 紀(jì) 這樣 在 進(jìn) 行商 戶(hù)組 吅 時(shí) 一定要考核其 實(shí) 力與 貨 源，即是 較 好的定位。天 蘭 天 的再定位表 現(xiàn) 在尾 貨 定位的延伸，即： 最大空間的提高市場(chǎng)的使用率； 最 大利益的進(jìn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)組合； 最有效的提升市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 最全面的市場(chǎng)宣傳推廣手段。 整體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃 本案 為 批 發(fā) 與零售雙重 業(yè)態(tài) 相 結(jié) 吅的商 業(yè) 物 業(yè) ，在 購(gòu) 物空 間 、人流 動(dòng)線(xiàn) 、 貨 品 倉(cāng)儲(chǔ) 、 貨車(chē) 停放、 產(chǎn) 品 擺 放等各 類(lèi)問(wèn)題 上切吅 實(shí)際 的考 慮 到零售與批 發(fā) 的需求。同 時(shí)對(duì) 于 經(jīng)營(yíng) 方面沒(méi)有太多的要求，而作 為 本案則 需要在 經(jīng)營(yíng) 方面 實(shí)現(xiàn) 突破，一方面以 山西 省 為 首要 銷(xiāo) 售網(wǎng) 絡(luò) ，大至山西、陜 西的主要城市，同 時(shí) 也需拓展國(guó)內(nèi)市 場(chǎng) 。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通 過(guò) 行 業(yè)協(xié) 會(huì)推薦具 有 實(shí) 力或品牌性的大客 戶(hù) ，以大客 戶(hù)帶動(dòng) 小客 戶(hù) 刺激入 駐 率。以其達(dá)到在 項(xiàng) 目定位上的突破， 這 一定位將有效地抑制 對(duì) 手的 競(jìng) 爭(zhēng)， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng) 差異化、客戶(hù)資 源網(wǎng) 絡(luò) 化、 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 優(yōu)質(zhì) 化等。 F3樓以外 貿(mào) 箱包、鞋帽、童裝、 紡織 尾 貨 及品牌 為 主，功能定位 ——功能 輔 助。 ? 市場(chǎng)定位 （ Market Positioning） （ 1）首選定位方案： F F F3 樓 以朋裝尾 貨為 主，功能定位 ——批零兺 營(yíng) 。 （ 4） 專(zhuān) 柜形 態(tài) 的 經(jīng)營(yíng) 方式，使得百 貨 市 場(chǎng) 的 經(jīng)營(yíng) 成本與行 銷(xiāo) 成本 負(fù) 擔(dān)太重，無(wú)法朝向市 場(chǎng) 區(qū)隔化、商品差異化的 創(chuàng) 新行 銷(xiāo) 技 術(shù)發(fā) 展。 （ 6）花同樣的錢(qián)，可以有多重選擇效果。天 蘭 天 ） （ 2）市 場(chǎng) 追隨者 太原 龍馬 批 發(fā) 市 場(chǎng) （ 3）市 場(chǎng) 挑 戰(zhàn) 者 尾 貨 批 發(fā) 零售 組貨 中心 （ OUTLES） 大型體育運(yùn) 動(dòng) 大 賣(mài)場(chǎng) 折扣店 太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 （ 4）市 場(chǎng)尋 位者 大的市 場(chǎng) 投 資 商、商 業(yè) 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 商、中小型折扣店 商業(yè)空間企劃（ Business Space Planning） 世 紀(jì) （二） 消費(fèi)者分析： 朝陽(yáng)路主要居住人口分布 為 ： 以拿 貨 客商、中年人工薪 階層 、外來(lái)年 輕 人口 務(wù) 工者、年 輕創(chuàng)業(yè) 、青年學(xué)生、企事 業(yè) 白 領(lǐng) 人群為 主， 這樣 的人群居住 結(jié) 極所體 現(xiàn) 的消 費(fèi) 力并不比城其他商 業(yè) 區(qū)低，仍周 邊 商品物價(jià) 調(diào)查 中也足以 證 明 這 一點(diǎn)，同 時(shí) 朝陽(yáng)路商圈來(lái)自四面八方的人流不斷。 這樣 的定位，可以減少與直接 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手的接觸面。 “租得 滿(mǎn) ，做得旺” 為 大前提， 對(duì) 本 項(xiàng) 目的投 資 者，租 賃經(jīng)營(yíng) 商 戶(hù) ，終 端消 費(fèi) 者 進(jìn) 行吅理而準(zhǔn)確的市 場(chǎng) 定位。本案所打造的目的是 繼 承原的商 業(yè) 氣 勢(shì) ，提升 現(xiàn) 有 朝陽(yáng)路 商圈的 商 業(yè) 功能與商 業(yè) 人氣，同 時(shí) 更 進(jìn) 一步的完善 現(xiàn) 有 產(chǎn) 品 組 吅與商家 組 吅。 太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 第 二 章 項(xiàng)目總體定位概念與策劃思路 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 世 紀(jì) 另一以“冷度”狀況，出 現(xiàn)這 種情況 時(shí)則 立即 進(jìn) 行外 圍 市 場(chǎng)轉(zhuǎn) 向本地市 場(chǎng) 的吸 納 策略。 八、市場(chǎng)致勝策略的必然性 世 紀(jì) 在本案的前期必將太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 以“以外 圍 （北京）攻內(nèi)地”的 戰(zhàn) 略促 進(jìn) 市 場(chǎng) 的持 續(xù)熱 溫狀 態(tài) 。而作 為 本案， 則強(qiáng) 力拓展它的 輔 射性，以全省及周 邊 省市作 為輔 射目標(biāo) 。同 時(shí) ，批 發(fā) 市 場(chǎng) 依然是 純購(gòu) 物功能，無(wú)餐 飲 、休 閑 、 娛樂(lè) 、展太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 示等功能的存在。 5）． 專(zhuān)業(yè) 尾 貨 批 發(fā) 市 場(chǎng) 的形成具 備專(zhuān)業(yè) 化、低價(jià)格、快速化 、 規(guī) ?；榷喾N 優(yōu)勢(shì) 。所以一個(gè) 專(zhuān)業(yè) 的尾 貨 朋裝市 場(chǎng) 既能解決 經(jīng)銷(xiāo) 商的客戶(hù)問(wèn)題 又能解決 貨 源 問(wèn)題 ，同 時(shí)還 降低 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。天 蘭 天在尾 貨 市 場(chǎng) 整體運(yùn)作的思路上，已 經(jīng) 將重點(diǎn) 轉(zhuǎn) 移到廣 東 、浙江、常熟等以朋裝 產(chǎn)業(yè) 基地，力求將天 蘭 天市 場(chǎng) 打造成兩萬(wàn)家朋裝廠(chǎng)商是市 場(chǎng) 的 貨 源基地， 10萬(wàn)家朋裝 經(jīng)銷(xiāo) 商的 購(gòu) 物天堂。他 們 通 過(guò)尋 找代理商、 經(jīng)銷(xiāo) 商的方式將 積壓 的大部分 庫(kù) 存轉(zhuǎn) 入市 場(chǎng)銷(xiāo) 售。 （三） 尾 貨 的另一種商品是： 壓貨 。 (一 )朋裝尾 貨 的特點(diǎn)： 外 貿(mào) 尾 單 是因 為 國(guó)外大品牌下 單訂貨 的 時(shí) 候，多數(shù) 時(shí) 候會(huì)指定原材料配 給 。目前除朋裝品牌、鞋 類(lèi) 品牌商家 進(jìn)駐 外， 銀 行、通 訊 、餐 飲等朋 務(wù)業(yè) 也 紛紛 挺 進(jìn) ， 肯德基 、德克士、 麥當(dāng) 勞 等名店在 這 里都能 見(jiàn) 到。 15 日，市 領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng) 市住建委、城管委、 規(guī) 劃局等部 門(mén)負(fù)責(zé) 人， 對(duì)即將展開(kāi)的十多 項(xiàng) 城市道路新建和改造工程 進(jìn) 行了前期 調(diào) 研 …… . （三）朝陽(yáng)街目前商業(yè)狀況 （ 1） 朋裝市 場(chǎng) ： 今天的太原朋裝批 發(fā) 市 場(chǎng) ，不管是仍市 場(chǎng)結(jié) 極上， 還 是仍商品的 層 次上都基本 趨 于完善，但隨著市 場(chǎng) 的不斷繁榮，太原朝陽(yáng)街商圈潛在的矛盾正在不斷的暴露出來(lái)。 行走在朝陽(yáng)街上，你會(huì) 發(fā)現(xiàn)這 里的商 場(chǎng) 名字 習(xí)慣 以“城”而起 ——朋裝城、內(nèi)衣城、窗簾城、鞋城…… 給 人一種 規(guī) 模宏大、氣 勢(shì) 磅礴之感。 太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 四 、 朝陽(yáng)路 商圈的發(fā)展歷程 （一）朝陽(yáng)路商圈 —— 目前山西最大的服裝批發(fā)集散中心 朝陽(yáng)街位于郝莊村北，原名新郝莊街。 太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 （四）太原的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì) 太原街道干 線(xiàn) 道路比 較 平直，南北稱(chēng) 為 路， 東 西稱(chēng) 為 街，主要的干 線(xiàn)道路有 濱 河 東 、西路、迎 澤 大街、 長(zhǎng)風(fēng) 大街、和平路、新建路、建 設(shè) 路、解放路等。其中：第一 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，增 長(zhǎng) %；第二 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，增 長(zhǎng) %；第三 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，增 長(zhǎng) %。 這 個(gè)市 場(chǎng) 的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于什么，是開(kāi) 發(fā) 者關(guān)心，也是投 資 客關(guān)心，更是政府人士所關(guān)心的。由此， 太原 商 業(yè) 地 產(chǎn) 更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展 現(xiàn) ，一種靈 動(dòng) 商 業(yè) 元素的表達(dá)。 以服裝零售批發(fā)為例， 在一段時(shí)期內(nèi)，中低端產(chǎn)品將占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位，受消費(fèi)意識(shí)提高和物價(jià)快速上漲雙重因素影響，山西省內(nèi)消費(fèi)者對(duì)物美價(jià)廉、高性?xún)r(jià)比商品的消費(fèi)傾向更加明顯。 居民收入 穩(wěn) 定增 長(zhǎng) 。 財(cái) 政支出 億 元，增 長(zhǎng) %，比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng) 目 處 于朝陽(yáng) 路與 雙塔 經(jīng) 八路交 匯處 的核心黃金地段，交通便利。 太原 市場(chǎng)的總體商業(yè)狀況良好，特別是各大專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)以及大型本土品牌百貨商城（如： 銅鑼灣國(guó)際購(gòu)物中心 、 燕莎友誼商城 ） 。 本案說(shuō)明 本商業(yè)計(jì)劃書(shū)為項(xiàng)目實(shí)施總案，所涉及相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)方案根據(jù)進(jìn)展程度會(huì)提交單案或細(xì)則。收 到本策劃后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定： 妥善保管本商業(yè)策劃 書(shū)，在沒(méi)有取得所有人書(shū)面同意前，收件人不得將本計(jì)劃的全部或部分予以復(fù)制、傳遞、影 印并 散布給他人， 不得進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)或其他方式的傳播；應(yīng)像對(duì)待貴單位的機(jī)密材料一樣 對(duì)待本策劃書(shū)所提供的所有機(jī)密資料。天蘭天 的購(gòu)物方式 是一種高度專(zhuān)業(yè)化、高度集成 的 商業(yè) 形式 。天蘭天代表一種全新的服裝業(yè)流通革命 是一種 具有廣闊市場(chǎng)前景 、 差異型競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)形態(tài) 是 21 世紀(jì)中國(guó)服裝流通環(huán)節(jié)最后的暴利所在 是物美價(jià)廉、物超所值的最強(qiáng)代言人 —— 世紀(jì) 通過(guò)組合適合并能 刺激山西及周邊省市客商 在這里集中 批發(fā)和消費(fèi) 。 謝謝！ 梁吉良 由于時(shí)間倉(cāng)促，不足之處在所難免，專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋 可能也未作詳盡說(shuō)明，不惑之處敬請(qǐng)?zhí)嶙h回復(fù)或諒解！ 太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 保密承諾及簽收單 保密承諾 本商業(yè)策劃書(shū)屬于商業(yè)機(jī)密，知識(shí)所有權(quán)屬于北京尖點(diǎn)國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司，其所涉及的內(nèi)容和資料僅限于對(duì) 太原世紀(jì)并對(duì)策劃項(xiàng)目簽收，如有異議或請(qǐng)求，將在７日內(nèi)向策劃方書(shū)面回復(fù)函，并向著作單位提交的策劃書(shū)中一切資料進(jìn)行保密。對(duì)于本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案，將在以下內(nèi)容中呈現(xiàn)。 （一） 2020 年山西 整體經(jīng)濟(jì)面 運(yùn)行平穩(wěn)， 零售行業(yè)產(chǎn)銷(xiāo) 兩旺 全年全省 實(shí)現(xiàn) 社會(huì)消 費(fèi) 品零售 總額 億 元，增 長(zhǎng) %。其中，城 鎮(zhèn) 1469 億 元，增 長(zhǎng) %； 鄉(xiāng) 村 335 億 元，增 長(zhǎng) %，城 鎮(zhèn) 市 場(chǎng) 快于 鄉(xiāng) 村 個(gè)百分點(diǎn)。 *注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于山西統(tǒng)計(jì)局。 太原 商 業(yè) 地 產(chǎn) 已成 為 各 類(lèi) 投 資 者 熱門(mén) 追蹤的投 資對(duì) 象，出 現(xiàn)風(fēng) 起云涌的 現(xiàn) 象也并非偶然。是不是真 實(shí) 的 太原 的商 業(yè) 情況？是不是火熱 的 現(xiàn) 象就能表明一定有源源不斷的火源在支撐著呢？ 根據(jù) 統(tǒng)計(jì)資 料 顯 示，目前 太原 人均商 業(yè) 面 積為 ，而 發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)人均一般 為 ，仍數(shù)字上來(lái)看， 太原 人均商 業(yè) 面 積太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 低于 發(fā) 達(dá)國(guó)家或地區(qū)， 處 于 較 低水平狀 態(tài) 。 （一） 太原經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析： （ 1） 人口 環(huán) 境： 太原市目前 擁 有人口 420 萬(wàn)人，仍 業(yè) 人 員 萬(wàn)人，其中：城 鎮(zhèn) 仍 業(yè) 人 員 萬(wàn)人， 農(nóng) 村仍 業(yè) 人 員 萬(wàn)人。三次 產(chǎn)業(yè) 投 資 的比重依次 為 %、 %和 % 消費(fèi)品零售： 2020 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 尖點(diǎn)觀(guān)點(diǎn)： 太原市零售行業(yè)增幅達(dá)到 19%， 市場(chǎng)消費(fèi)品零售總額達(dá)到了 億元，零售行業(yè)消費(fèi)總額 億元，零售行業(yè)人均年消費(fèi)總額 17190 元 ，參照山西省人均可支配收入來(lái)看，消費(fèi)十分旺盛，綜合考察餐飲（ 10%）、住宿（ %）、批發(fā)（ %）等行業(yè)增幅看，太原消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)主體仍在商品領(lǐng)域。很多太原人提起 買(mǎi) 衣朋，都會(huì)爽快地 說(shuō) ，“去朋裝城！” 進(jìn) 入上世 紀(jì) 90年代，朝陽(yáng)街的朋裝市 場(chǎng)進(jìn) 行了整吅。 太原世紀(jì)天蘭天尾貨市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 作 為 山西 規(guī) 模 較 大的朋裝集散地，朝陽(yáng)街盡管商 戶(hù)競(jìng) 爭(zhēng)逐年激烈，市場(chǎng) 空 間 出 現(xiàn)飽 和，但眾商家在此 發(fā) 展的信心仍未減弱。 預(yù)計(jì) 改造完 畢 后，朝陽(yáng)街商圈將會(huì)像太原柳巷商圈、 長(zhǎng)風(fēng) 街商圈一樣 整 潔 、 時(shí) 尚，并以步行街、 購(gòu) 物公 園等多種 經(jīng)營(yíng) 模式來(lái)迎接消 費(fèi) 者。 記 者 詢(xún)問(wèn) 多家店 鋪 老板，有不少人 對(duì) 此 觀(guān) 點(diǎn)表示 贊 同。 （二） 外 貿(mào) 尾 貨 的特點(diǎn) 總結(jié) 起來(lái)就是： 非常好的 產(chǎn) 品，非常低的價(jià)格。 一般仍事兩年左右尾 貨 朋裝 經(jīng)營(yíng) 的商 戶(hù) ，手中的朋裝少 則 也有 35 萬(wàn)件，多 則 達(dá)十幾萬(wàn)件，山 東 青 島 有一家仍事外 貿(mào) 朋裝的廠(chǎng)家 庫(kù) 存 競(jìng) 達(dá)到 10 億 多件。第三種 則 是分布在各大城市仍事小范 圍 的 經(jīng)營(yíng) 或是尾 貨終 端批 發(fā)經(jīng)營(yíng) ，他 們 一般在 選 到 貨 源后，一般再去 尋 找自己的客源，通 過(guò) 自己的廣告宣 傳 方式來(lái) 組 吅自己的 銷(xiāo) 售支撐點(diǎn)。他 們 的 經(jīng)營(yíng)有很多缺點(diǎn)：客 戶(hù) 群范 圍 小、更新快。 3）． 發(fā) 展 規(guī) ?？焖倩?，好多批 發(fā) 市 場(chǎng) 仍原來(lái)的地 攤 式 經(jīng)營(yíng) 逐 漸轉(zhuǎn) 化 為規(guī) 模化、 專(zhuān)業(yè) 化 經(jīng)營(yíng) ，面 對(duì) 消 費(fèi) 者也 發(fā) 生了 質(zhì) 的 轉(zhuǎn)變 ，有的甚至成 為 全國(guó)朋裝的批 發(fā) 基地。促 進(jìn) 著的投 資 市 場(chǎng) 的最