【正文】 級(jí)居住小區(qū)。 商貿(mào)業(yè)態(tài) XX 商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為 XX 的商貿(mào)大區(qū)之一。 XX，因 XX 港而得名，地域成陸約在公元 6 至 8 世紀(jì)。 項(xiàng)目所在地 XX 市 XX 區(qū) XXX 路 272 號(hào)， XXX 號(hào) 總體規(guī)劃 XX 足球場(chǎng)交通樞紐配套項(xiàng)目總體規(guī)劃 32 萬平方米， XXX 路北側(cè)為 XXXX 集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的 14 萬平方米的雙塔五星級(jí)酒店和 12 萬平方米的 shopping mall， XX 路南側(cè)為XXXX 置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的 XX 大廈，計(jì) 平方米。 總地上建筑面積為 平方米（初步設(shè)計(jì)批復(fù)為 50870 平方米），辦公用房 42898平方米 、商業(yè)用房 6507 平方米、會(huì)所 1465 平方米（實(shí)際設(shè)計(jì)均有所擴(kuò)大）。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。 XX 北路北段 ——?dú)v史與文化相凝結(jié)的人性空間 北段以多倫路二期項(xiàng)目、 XX 足球場(chǎng)、交通樞紐綜合開發(fā)項(xiàng)目為支點(diǎn)，開發(fā)車站經(jīng)濟(jì)，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。主要分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、 XX 北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。 不過，在良好預(yù)計(jì)的背后同樣存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 平方米 且銷售一空； 良辰世家 2020 年 9 月均價(jià) 5500 元 /平方米， 12月中旬 最后一批 房源推出時(shí)均價(jià)升至 6400 元 /平方米 ；而豐華家園今年初開案即摸 高至 7000 元 /平方米。其辦公樓定位于全裝修的 SOHO 辦公和酒店式公寓，2 層裙房為商場(chǎng)，定位是合理的。 方案比較： 相對(duì)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)： 操作周期長(zhǎng)，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； 資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓），對(duì)我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。 d) 建安費(fèi)用 ? 從 XXXX 置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施工合同》可以看出為最終審計(jì)結(jié)算合同，對(duì)造價(jià)無參照意義； ? 土建工程： 2300 元 /平方米 ? 外墻： 600 元 /平方米 ? 一般水電安裝： 75 元 /平方米 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。我們實(shí)地查看了動(dòng)遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項(xiàng)目動(dòng)遷共有 12 個(gè)強(qiáng)遷指標(biāo)， 8 個(gè)還沒有使用，從市政動(dòng)遷的力度等方面考慮，動(dòng)遷成本和動(dòng)遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；但是對(duì)項(xiàng)目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進(jìn)一步核實(shí)； ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制 從以上分析看，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，其中開發(fā)成本需要在項(xiàng)目合作談判中逐步明確，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍中。一條鄉(xiāng)村公路（金塔至白竹山山路）從洞口彎延而過，交通較為便利，洞口距城步至武岡萬伏高壓電網(wǎng)僅 80米，電力供應(yīng)有保障。同時(shí)洞內(nèi)景觀天然雕琢，千姿百態(tài)，洞中有洞，洞洞相連，在我國(guó)西南地區(qū)實(shí)屬罕見。使游客在領(lǐng)略清風(fēng)洞神奇景觀之后，進(jìn)一步享受親近大自然的樂趣，讓他們乘興而來，盡興而歸。作為省級(jí)南山風(fēng)景名勝區(qū)的重要組成部分的清風(fēng)洞景區(qū)，處于桂林與武陵兩大國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)的過渡地帶，南距龍勝溫泉 98公里，與桂林相距 230公里，東距省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)新寧 崀 山 125公里，往西去 S209國(guó)道和枝柳線可通懷化和武陵源，往北可接武岡云山風(fēng)景區(qū)，清風(fēng)洞區(qū)開發(fā)成功后，不僅可增強(qiáng)南山風(fēng)景區(qū)的吸引力，吸引桂林游客到此觀光，也可吸引周邊縣市乃至 長(zhǎng)沙和省外游客到此，再往南山、桂林等地旅游，形成旅游熱線。 三、項(xiàng)目建設(shè)符合《城步苗族自治縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃》以及《城步苗族自治縣旅游業(yè) “十五 ”規(guī)劃》。 二、充分利用現(xiàn)代媒體，廣泛宣傳清風(fēng)洞景區(qū)的自然景觀，提高景區(qū)知名度，同李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。據(jù)旅游部門統(tǒng)計(jì)，近幾年來游客一年比一年大幅增多。 綜合以上分析，開發(fā)清風(fēng)洞景區(qū)不僅具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，而縣是有較長(zhǎng)遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)效益。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。建立一支多學(xué)科、多層次、精通業(yè)務(wù)、熱愛旅游事業(yè) 的高素質(zhì)合理隊(duì)伍。 第七章 投資概算及資金來源 一、投資概算 項(xiàng)目概算部投資為 720萬元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 ，旅游景點(diǎn)建設(shè)投李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。以上統(tǒng)計(jì)表明清風(fēng)洞景區(qū)開發(fā)是有遠(yuǎn)大的市場(chǎng)。 區(qū)公路 300m，變壓器、電纜線等電力設(shè)施架設(shè)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 2020—2020年。 第二章 項(xiàng)目開發(fā)的必要性 一、項(xiàng)目開發(fā)依據(jù) 《城步苗族自治縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十五 ”規(guī)劃》。 目 建 議 書 邵陽(yáng)市建議工程咨詢中心城步代辦處 二 00三年九月 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。從目前 信息來看，短期內(nèi)需支付 16000 萬元，實(shí)際占用資金約 11000 萬元。 四、財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目為收購(gòu)之在建項(xiàng)目，所以很多 的成本預(yù)測(cè)基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地塊，涉及到居民和單位動(dòng)遷，成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性較差。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤研究 我們對(duì) XX 足球場(chǎng)及 XX 北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取和 XX 大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下： ? 高級(jí)住宅 ? 凱潤(rùn)金城， XX 北路東寶興路，共 4 棟， 3 棟住宅， 1 棟商辦（ 1— 5 樓為商鋪） ，現(xiàn)出售 2 號(hào)樓住宅（共 28 層），建筑面積： — 平方米，價(jià)格： 12600— 17200元 /平方米； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置目前成熟（位于 XX 北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于 XX 大廈。 板塊分析 ： 該板塊從 地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房?jī)r(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。此外， XX區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 XX 區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了 2020 年開始 的 急速上升， 及 2020 年初 大部分樓盤月平均價(jià)格較上月有200 元 /平方米左右的增幅 后，現(xiàn)在區(qū)域 總體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤還出現(xiàn)了 滯 銷狀態(tài)。 此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路 ——吳淞路、 西 至輕軌 ——河南北路，規(guī)劃面積 平方公里 ；規(guī)劃 堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn) “南、中、北 ”三個(gè) 功能 組團(tuán)開發(fā) ： 南段：北蘇州河路 ——海寧路； 中段：海寧路 ——海倫西路； 北段：海倫西路 ——XX足球場(chǎng)。吳淞路－四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和 XX 城市景觀線。面積 平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽(yáng)路、 XX 北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽(yáng)路、涼城新村 9街道和江灣鎮(zhèn)，