【正文】 的金軒大邸尾盤均價在 7000 元 /平方米左右， XX 足球場附近的花園城二 期 9 月底均價 8000 元 /平方米左右 ，而 花園城 三 期 下月開案價格為 9200— 10000 元 /平方米 。 ? 酒店式公寓 ? 國際明佳城， XX 北路公園內(nèi)湖畔（衡水路）， 31 層，以 60 平米的小戶型為主， 全裝修，價格： 15000 元 /平方米，該項目已基本售磬； ? 簡評：位置佳，位于 XX北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值應(yīng)高于 XX 大廈； ? 民達(dá)大廈， XX北路多倫路口，戶型面積： 50 平方米左右，價格： 13000 元 /平方米； ? 簡評：多倫路是 XX保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于XX大廈，價值比較接近。 本項目價格定位 通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認(rèn)為， XX 大廈目前定位于 SOHO 辦公和酒店式公寓，其價值應(yīng)略高于住宅的價值（住宅價格在 10000— 15000 元 /平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商鋪目前的售價略低于 XX 北路的價格（ XX北路北端 26000 元 /平方米）。 方案二： XXXX 置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò) 100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50% 對 XXXX 置業(yè)有限公司前面投入的資金（ 16000 萬元）進(jìn)行審計，同時獲取大量的公司資料； XXXX 置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從 1500 萬元增到 3000 萬元，我公司注入注冊資金1500 萬元，持 XX置業(yè) 50%股權(quán)，并入主董事會； 以審計結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對 XX置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（ 16000 萬元）后 ，各股東按比例出資，預(yù)計到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售， XX 置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。 項目的設(shè)計方案略。 成本預(yù)測 a) 土地成本（含動遷費用和土地出讓金） ? 合同動遷費用 按照 XXXX 置業(yè)有限公司與 XX 市軌道交通 XX 區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補(bǔ)充協(xié)議，本項目的全部動遷費用為 8850 萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）； ? 實際動遷情況 按照三九科技的于董介紹，預(yù)計本項目的動遷費用達(dá)到 11000 萬元左右； ? 按照市場行情估計的動遷費用 從市場行情結(jié)合現(xiàn)場 留下的居民住宅情況估計： 新工房 114 戶 40 萬元 /戶 =4560 萬元， 新里 171 戶 33萬元 /戶 =5643 萬元， 個體工商戶營業(yè)補(bǔ)償 4 戶 50萬元 /戶 =200 萬元， 其他非居住房屋補(bǔ)償費 444 萬元（合同數(shù)）， 代理經(jīng)租 113 萬元（合同數(shù)）， 拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費 5 萬元（合同數(shù)）， 膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費用： 2020 萬元（合同數(shù)） 總計動遷費用為： 12521 萬元 ? 考慮市政動遷的成本控制力度，該項目的動遷費用估計在 11000 萬元左右可以完成。 現(xiàn)金流量分析 目前沒有獲得對方項目的詳細(xì)資料，無法排出詳細(xì)的現(xiàn)金流量表 ，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計劃為： 2020 年 9 月： 動遷款支付 5000 萬元 土地出讓金支付 3000 萬元 設(shè)備采購支付 2020 萬元 （目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購，工程進(jìn)展緩慢） 其他 1000 萬元 2020 年 4 季度： 項目融資流入 12020 萬元 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 風(fēng)險因素 項目目前的風(fēng)險因素主要有： ? 土地證的風(fēng)險。 ? 收購公司風(fēng)險。具體原因為： 該項目位于 XX 市 XX 軌道交通樞紐，目前有軌道 3 號線（明珠線）通過，在建的 M8地鐵線從本大廈樓下穿過， M8 的出口廣場就在本大廈前，規(guī)劃還有一條 L2 線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力； 根據(jù)市場調(diào)研，雖然 XX 區(qū)的整體樓價已經(jīng)嚴(yán)重透支“北外灘”概念，但 XX 足球場附近的樓價還是比較正常。 ? 從項目本身看，本項目在 XX 足球場交通建成后，應(yīng)有大幅價值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場）。 第一章 項目概況 一、區(qū)位條件 城步縣地處湘西南邊陲，境內(nèi)旅游資源豐富，民風(fēng)淳樸，山青水秀。 三、氣象水文 清風(fēng)洞景區(qū)地處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，屬中業(yè)熱帶山地氣候。 二、項目開發(fā)的必要性 清風(fēng)洞景區(qū)位于城步縣茅坪鎮(zhèn)，北接武岡云山風(fēng)景區(qū)，東連新寧 崀 山風(fēng)景區(qū) ，南李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。因此，加快清風(fēng)洞景區(qū)建設(shè)是加快城步旅游發(fā)展的迫切需要，也是加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)，豐定人們精神文化生活的需要，不僅有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且有長遠(yuǎn)的社會效益。 二、旅游景觀建設(shè) 旅游景觀建設(shè)包括對現(xiàn)有自然景觀的整修、開發(fā)和裝飾。由政府牽頭對景區(qū)進(jìn)行總體評估和規(guī)劃設(shè)計，然后實行分段、分片承包開發(fā)，逐步發(fā)展。 2020年 6月 2020年 6月 2020年 6月底前完成 三期工程 延伸景點開發(fā) 1200m，修建釣魚島，修建休閑山莊，建設(shè)彬昌至清風(fēng)洞景區(qū)公路 1800m。詳見下表： 1999—2020年游客統(tǒng)計與預(yù)測 年 度 人 數(shù) 國 內(nèi) 國 外 海內(nèi)外同胞 1999 5200 5100 20 80 2020 8800 8500 60 240 2020 13700 13200 180 320 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。離省道公 4公里，又是南山風(fēng)景名勝區(qū)的重要景區(qū)。 二、環(huán)境保護(hù) 本項目實施過程中對周圍環(huán)境產(chǎn)生的污染甚微，主要是開發(fā)后游人的生活廢棄物對環(huán)境有一點影響，為此，應(yīng)采取以下措施： 在旅游景區(qū)內(nèi)充分設(shè)置垃圾箱及衛(wèi)生警示牌。具體投資詳見下表： 清風(fēng)洞景區(qū)建設(shè)投資 概算表 金額單位：萬元 序號 項目名稱 建設(shè)內(nèi)容 單位 數(shù)量 金額 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 鐵門 米 74 進(jìn)景區(qū)公路 米 300 4 變壓器 臺 1 3 電纜線 30006 仿古武門樓 座 1 30 石階路 米 80 3 進(jìn)景柏油路 米 4000 28 彬昌至清風(fēng)洞風(fēng)景區(qū)公路 米 1800 36 2 景點建設(shè) 洞內(nèi)各自然景點燈化美化 米 10000 465 3 游樂設(shè)施建設(shè) 釣魚島洞內(nèi)娛樂設(shè)施 100 4 其它 廣告宣傳費用，項目設(shè)計 5 合計 7200 二、資金來源 項目開發(fā)所需資金申請有關(guān)部門和招商引資或銀行貸款解決 720萬元。 三、建立行之有效的管理機(jī)制，科學(xué)管理，合理開發(fā)。 五、建立健全財務(wù)管理，確保景區(qū)工程項目的進(jìn)度和質(zhì)量。根據(jù)以上資料 ，可以預(yù)測清風(fēng)洞景區(qū)的旅客量、總收入、年利潤等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 清風(fēng)洞接待游客量按全縣的 20%計劃，則年游客量 =51萬人次 20%=。 項目建設(shè)，可提供一定的工作崗位，緩解就業(yè)壓力。