【正文】 即可得到土地證（四證齊，其中約 5000 萬元的動遷資金、 3000 萬元的土地出讓金），即可融資或可預售。 ? 開發(fā)商介紹的土地出讓金 按照三九科技的于董介紹，預計本項目的土地 出讓金在 3000 萬元以內； ? 按照市場評估價計算 XX 區(qū)目前的土地價值評估約為 20200 元 /平方米，扣除動遷費用外的價值約8000— 10000 元 /平方米（即 600 萬元 /畝左右），按照 30%計算土地出讓金： 10000 元 /平方米 30% 9555 平方米 = 萬元 ? 土地出讓金應該在 3000 萬元以內（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在 2020 萬元以內） b) 配套費用 ? 本項目為辦公，其大市政配套一般在 500 元 /平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標準負責配套； ? 小配套標準可以參照住宅項目，但不包干，根據項 目的容量收取，估計比住宅項目高 20%左右： 220 元 /平方米 120%=264 元 /平方米 ? 配套費用總計為 764 元 /平方米， 764 元 /平方米 平方米 = 萬元 c) 前期費用 按照 150 元 /平方米估算，為 782 萬元。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 項目風險和收益各股東按照股份各自承擔和享受。 據此，我們認為 XX大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、 XX 足球場交通樞紐，其 SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價保守估計在 12020 元 /平方米，有達到 15000 元 /平方米的可能（視房地產市場趨勢而定）；商鋪價格目前保守估計在 25000 元 /平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價值會有大幅提升。 ? 商鋪 ? 榮欣大廈， XX北路多倫路路口， 2— 4樓是商鋪， 2樓租金： — 7 元 /m2天，售價：28000 元 /平方米 ? 位置目前優(yōu)于 XX 大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根據現(xiàn)場報價， 最高價是 28000 元 /平方米，估計均價在 26000 元 /平方米左右 本項目業(yè)態(tài)定位 XX 大廈已經開工建設，功能定位完成。 板塊分析 ：本板塊 2020 年雖然也經歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價格整體上揚 ， 同時房源供不應求的情況， 而且 在交通、生活配套設施方面都比較便利，以這個售價來看， 相對本區(qū)域其它板塊， 泡沫較少。 涼城板塊 價格變動情況 ： 一品新筑 2020 年 8 月均價僅為 5800 元 /平方米，到年末上升至 7000 元 /李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 北外灘、 XX 北路板塊 情況 價格變動情況 自 2020 年下半年起， XX 區(qū)的房價已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動造就了均價 15000 元 /平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價達 21800 元 /平方米的臨潼苑， XX 北路新規(guī)劃的出臺使得國際明佳城的大房型每平方米售價也 突破 萬元。 “交通網絡的改善促進了 XX高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素， XX區(qū)、特別是北外灘的房價走高已是不爭事實 。唯有軌道交通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居 XX 面積最為緊湊。 據目前的不完全統(tǒng)計， 6 月份開始， XX 區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。 此外，大柏樹工貿中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材 等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街 以 航運交易、專業(yè)服務、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿業(yè)空白。 已建成的 XX 北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務設施及商務酒店、高級酒店式公寓等商務辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務休閑中心。 2020 年， XX 北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、 AC 尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了 XX北路商業(yè)街功能和 形態(tài)規(guī)劃。 市級商業(yè)街 XX北路是 XX 市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。 XX是集中央商務區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū) ,曾任 XX 市市長的朱镕基總理稱譽 XX 區(qū)為 “風水寶地 ”。 二、 市場分析 XX 區(qū)概況 XX 區(qū)位于 XX 市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。 項目規(guī)劃 XX 大廈由 2 幢 28 層塔樓和 2 層裙房組成，具體為： 東樓：地下 2 層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下 1 層為商業(yè)及設備用房，地上1~2 層為商業(yè)用房， 3 層為會所， 4 層 ~28 層為大開間辦公用房； 西樓：地下 1 層為機動車庫，地上 1~2 層為商業(yè)用房， 3 層為會所， 4 層 ~28 層為小開間辦公用房； 裙房：地上 1~2 層為商業(yè)用房，連接兩塔樓。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。該段花園路建成后為XX 商業(yè)街的延伸（路名更名為 XXX 路）。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。原分屬 XX、寶山兩縣；解放后，又被劃分為 XX 區(qū)、北 XX 路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至 1984 年 9 月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。 XX 北路商業(yè)街是是一條集購物、貿易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。商貿業(yè)以其規(guī)模效應躋身 XX 商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠播。 XX 區(qū)主要規(guī)劃 XX 北路商業(yè)街 開發(fā)規(guī)劃 XX 北路商業(yè)街簡介 XX 北路是 XX 著名的市級商業(yè)街之一，全長 ，商業(yè)設施規(guī)模將達到 60 萬平方米，與南京路、淮海路共同構成 XX 的中心城區(qū)商業(yè)，成為 XX這個國際化消費大都市的核心圈商業(yè)。 XX 北路中段 ——生態(tài)與商貿融合的黃金腰帶 中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。以多倫路鴻德堂為中心建設文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術戶外集中地、藝術家與游人的精神溝通匯點，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風貌街區(qū)。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有 XX 之星摩天輪，但總價在 240— 370 萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。 XX 北路板塊內凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時， XX 區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著 M M1號線等建設而得到改變。 XX 地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘 及 XX 北路 ，其他 XX 板塊就要差很多，一些房型差、單價高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。 顯然，板塊價格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經濟適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。 四平板塊 價格變動情況 ： 位于四平路四達路口的世博花園 2020 年 9 月中旬近售罄時全裝修房均價在 8500 元 /平方米左右，而同時位于四平路新港路口