【正文】 空鼓、 松脫現(xiàn)象。 4 內(nèi)墻面 每日 1．檢查墻面涂料顏色是否一致，有無水漬印。 2．檢查瓷片有無損壞、脫落。 1．門窗、玻璃完好無損，清潔美觀，無霉變。 2．無裂縫及破損。 。 1． 7 工作班經(jīng)許可工作后，工作負責(zé)人 即對工作人員的安全加以監(jiān)護，工作負責(zé)人必須始終在工作現(xiàn)場，及時糾正違反安全的操作。 1． 13需要變更工作班的成員時，須經(jīng)工作負責(zé)人的同意。間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負責(zé)人帶領(lǐng)全班工作人員到工作地點繼續(xù)工作。 1． 24對作業(yè)過程應(yīng)在《工作票》中進行記錄。 2． 2． 2用搖表檢查母線及輸出線相間絕緣電阻和接地電阻。 2． 3． 4必須堅持一人指揮的原則 ，實行誰通知停電，誰就負責(zé)通知送電。 3. 1. 7將啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到手啟動位，發(fā)電機就會運行。 3． 2． 3 26P聯(lián)配電柜“至 1GA”開關(guān)斷開后，其輔助常閉觸點閉合，通過時間繼電器延時 5～ 10S后接通發(fā)電機啟動電源，發(fā)電機啟動運行。 3． 4周試運行 3． 4． 1將發(fā)電機控制面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動” AUTO位置。市電電源通過 4G配電柜“至 331聯(lián)”、“至 332聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)送到 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏，合閘 33P聯(lián)配電柜“至 331聯(lián)”、“至 332聯(lián)” 轉(zhuǎn)換開關(guān)，雙電源切換控制屏市電開關(guān)控制電源接通，市電開關(guān)閉合，自動完成由發(fā)電切換到市電狀態(tài)，給 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜負荷供電。 2．檢查防護 網(wǎng)、防護門是否上鎖。 每年 1．檢查接地線，檢測變壓器絕緣電阻及接地電阻并做好相應(yīng)的工作記錄。 4．電容投放正常。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 16 頁 共 62 頁 生效日期： 巡視維護項目、周期、要點及質(zhì)量標準（續(xù)表一） 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質(zhì)量標準 2 低壓 配電系統(tǒng) 半年 1．檢查開關(guān)主觸頭，對有灼傷、燒蝕的觸頭予以打磨光滑或更換，提高接觸效果。 2．發(fā)動機每月試運行兩次，每次運行 10 分鐘。 2． 0根據(jù)《設(shè)備管理程序》中的責(zé)任分工，值班人根據(jù)本規(guī)定第 ，并把結(jié)果記錄到《配電房巡查記錄》中，對發(fā)現(xiàn)的問題及時填寫《派工單》進行維修。 1． 2自動啟動，水泵運行狀態(tài)反饋到主控屏。 2． 1． 2噴淋系統(tǒng)干管內(nèi)的壓力低于 10Mpa）時，按下要啟動的穩(wěn)壓泵的電源開關(guān)，穩(wěn)壓泵啟動向干管內(nèi)充水，管內(nèi)水壓力上升，當(dāng)升高到 12kgf/cm2（ ）時，手動停止穩(wěn)壓泵運行。提高水泵轉(zhuǎn)速從而增加管網(wǎng)壓力達到末端用水要求 . 3． 2． 3正常 狀態(tài)下，生活給水泵的工作方式應(yīng)為“自動變頻”方式 4． 0供水系統(tǒng)月測試 4． 1自動噴灑消防系統(tǒng) 把各設(shè)備均放在自動位置，樓層放水，看水流指示器是否動作，信號閥是否打開，濕式報警閥壓力降低，水力警鈴是否響動，穩(wěn)壓泵是否自動啟動加壓，噴淋泵壓力降至規(guī)定值是否自動啟動，各運行指示燈是否亮，主機上是否能夠顯示且打印出各設(shè)備動作運行狀況；關(guān)掉放水閥，噴淋系統(tǒng)的壓力正常后，自動停水泵、水流指示器是否停止動作，控制柜的停止指示燈是否亮。 4，啟停機時檢查盤根滴水是否超標。 3．控制柜維修保養(yǎng)。 b。 2．修補、更換損壞的管道及閥門。 2．檢查管路伸縮管，如有開裂滲漏水現(xiàn)象及時更換。 4．清洗水池、水箱時間約為一天。 2． 0根據(jù)《設(shè)備管理程序》中的責(zé)任分工，值班人根據(jù)本規(guī)定第 維護，并把結(jié)果記錄到《水泵房巡視記錄》中，對發(fā)現(xiàn)的問題及時填寫《派工單》進行維修。 1． 4． 2手動提升控制桿浮球，觸動高位觸點，排污泵啟動，污水開始排出。 2． 4在有人監(jiān)護的前提下對池內(nèi)進行人工清洗及排渣。 1．污水井無溢流現(xiàn)象，附近不能有大面積積水。 3． 3排污泵控制系統(tǒng)隨時處于自動狀態(tài)。 1． 5． 3當(dāng)污水 面下降至排污井 1/4位置時，浮球觸動低位觸點，排污泵自動停止運行，污水停止排水。 1． 3手動運行 1． 3． 1將控制箱面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置。 3．檢查各閥門啟閉是否靈活。 3．檢查水池、水箱水位控制是否正常。 1．啟、停水泵時無水錘沖擊聲。 1．管道無滲、漏現(xiàn)象。 4．交流接觸器維修保養(yǎng)： a．檢查復(fù)位彈簧情況； b．?dāng)Q緊所有緊固件。 4．能正確自動啟動。變頻手動運行 . 4． 4． 2樓頂儲水池自動進水系統(tǒng)（每月對進水系統(tǒng)作一手動試驗） 手動控制箱處于自動位置觸動儲 水池系統(tǒng)控制桿浮球，觸動低位進水觸點，生活泵自動啟動，水逐漸儲滿，觀察浮球，觸動高位停水觸點，生活泵自動停止。 2． 2． 3穩(wěn)壓泵正常狀態(tài)下的工作方式應(yīng)設(shè)定為“自動”方式（即“ 1自動、 2備用”或“ 2自動、1備用”位置）。消防主機復(fù)位，噴淋泵停止運行并自動處于待命狀態(tài)。 1． 0消火栓泵、噴淋泵 1． 1手動啟動 1． 1． 1檢查電機電源是否正常，水泵及電機轉(zhuǎn)動部件是否靈活。 3．檢查皮帶磨損情況及時更換。 2．檢查機體 有無漏水、漏油、漏電現(xiàn)象。 刀開關(guān)維修保養(yǎng)： c 安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊。 4．查看母線電壓是否穩(wěn)定在 380（ 1+10%） v 內(nèi)，偏差較大時調(diào)整變壓器分接頭的位置。 2．變壓器維修保養(yǎng)時間 2小時 /臺。 3． 5． 4發(fā)電機每月運行二次，每次運行 10分鐘。發(fā)電電源通過 26P 配電柜“至 331 聯(lián)”、“至 332 聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)送到 331 聯(lián)， 332聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏，市電開關(guān)控制電源取至 26P配電柜“至 331聯(lián)”、“至 332聯(lián)”轉(zhuǎn)換開關(guān)，由于電氣聯(lián)鎖，發(fā)電開關(guān)無法閉合。 3． 2． 6發(fā)電機通過控制柜內(nèi)時間繼電器，延時 1015后自動停止運行， 1GA市 /發(fā)電聯(lián)鎖開關(guān)柜內(nèi)發(fā)電電源開關(guān)斷開、市電電源開關(guān)閉合。 3. ，先將輸出電源轉(zhuǎn)到輸位后再啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到自動位。 3. 1. 3發(fā)電機啟動電瓶電壓是否高于電瓶電壓（ ）。 2． 2． 6拆除警示牌，做好相應(yīng)的記錄。 2． 1． 4將變壓器低壓端 A、 B、 C三相端頭與接地端頭短路進行放電。 1． 21在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在第一次工作前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應(yīng)向工作人員交待帶電范圍、安全措施和注意事項方能開工。 1． 15工作票一般應(yīng)在工作第一天交給值班員，臨時工作或事故檢修工作可以在工作開始以前直接交給值班員。 1． 10工作許可人值班中如發(fā)現(xiàn)工作人員違反安全 規(guī)程或任何危及工作人員安全的情況，應(yīng)向工作負責(zé)人提出改正意見，必要時可暫時停止工作，并立即報告上級。 1． 3工作票簽發(fā)或命令發(fā)布人（部門負責(zé)人 ） 所負安全責(zé)任： 1． 3． 1工作的必須性； 1． 3． 2工作是否安全； 1． 3． 3工作票上所填安全措施是否正確、完備； 1． 3． 4所派工作負責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。 4．檢查道路道牙是否完好無損，油漆是否脫落。 7 吊頂天花 每日 1．檢查吊頂天花有無損傷、擦、劃痕及裂紋，如有問題及時更換、修補。 半年 請專業(yè)施工人員進行外墻清洗及修補工作。 2．墻面無污漬、水 漬及霉變痕跡。 2．大理石無污漬、劃痕，光潔、平整。 3．無起鼓、空洞現(xiàn)象。 1．基礎(chǔ)沉降在國標允許范圍之內(nèi)。 2． 管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。 14． 2采購 采購人員應(yīng)對所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標準等掌握清楚。 、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。報廢的設(shè)備及報廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫《報器件清 單》，清單每半年上報公司物業(yè)公司，由物業(yè)公司確認有利用價值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。事故處理須堅持 “ 三不放過 ” 的原則。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 6 頁 共 62 頁 生效日期： A． 對于電梯，物業(yè)公司每年組織有關(guān)部門進行一次自檢，并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。設(shè)備（ Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ 級設(shè)備） “ 日常維護保養(yǎng)、 一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng) ” 計劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查，按同類設(shè)備的 30％比例進行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負責(zé)人應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請表》，報管理處審批走審批程序。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總，于每年 12月下旬報物業(yè)公司審批，審批后的設(shè)備保 養(yǎng)計劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。 。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，物業(yè)公司負責(zé)辦理《供用電合同》 、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。 7． 2設(shè)備的接管驗收 ，會同發(fā)展商、承包商進行。 5． 2對于 Ⅰ 、 Ⅱ 級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 4． 0設(shè)備分類 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 3 頁 共 62 頁 生效日期： 根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機類、泵類、機組類均含相應(yīng)的電機、電氣控制柜）： Ⅰ 級設(shè)備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、 BA中央管理計算機。 3． 3二級保養(yǎng) 對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要 閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 3． 0定義 3． 1日常維護保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。 3． 6設(shè)備更新和技術(shù)改造 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技 術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 5． 1對于符合磨損 規(guī)律的 Ⅰ 、 Ⅱ 級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù)印件。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機電設(shè)備統(tǒng)計表》填寫設(shè)備標牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。作經(jīng)濟性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。供方負責(zé)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊的表格作記錄，管理處工程部負責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊表格做記錄 。 、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由物業(yè)公司組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、物業(yè)公司或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。驗收合格，填寫《工程竣工驗收證明》，由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄象。 11． 2設(shè)備報廢 對不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由工程部填寫《設(shè)備（機具）報廢單》，由管理處主任批示；上報物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進行報廢。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格 保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責(zé)任。 Ⅰ 、 Ⅱ 級設(shè)備維修記錄，設(shè)備診斷記錄，設(shè)備完好率評定統(tǒng)計記錄。 附 :設(shè)備代碼及分類 代碼 設(shè)備類別名稱 01 水泵 02 風(fēng)機 03 電梯 04 發(fā)電機 05 變壓器 06 空調(diào) (冷水機組、冷卻塔、風(fēng)機盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等 ) 07 消防設(shè)備 (包括控制聯(lián)動柜 .報警控制器 (屏 ).防火卷簾門 .巡檢箱 .氣體自動滅火系統(tǒng) ) 08 公用天線、對講報警系統(tǒng) (包括對講主機、視頻監(jiān)視器等 )、 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 09 電氣