【正文】 .................................................... 2 第四步 商品房網(wǎng)上認(rèn)購程序 ....................................................... 2 第五步 擬定商品房買賣合同 ....................................................... 3 第六步 網(wǎng)上簽約登記備案 ............................................................ 3 網(wǎng)上認(rèn)購及簽約備案的操作 ........................................................... 5 （一）系統(tǒng)的初始設(shè)置 .................................................................... 5 （二）合同模板的建立 ——項(xiàng)目資料上傳 ................................... 8 （三）價(jià)格申報(bào) .............................................................................. 10 （四）網(wǎng)上簽約 ...............................................................................11 （五）附加功能：簽約統(tǒng)計(jì) .......................................................... 19 相關(guān)說明 ........................................................................................... 20 EXCEL 樓盤表的建立 .................................................................... 20 備案合同管理 .................................................................................. 23 測試 ................................................................................................... 24 提示 ................................................................................................... 24 3 相 關(guān) 政 策 4 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 建住房 [2021]166 號 各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），各省、自治區(qū)、直轄市發(fā)展改革委、物價(jià)局、工商局： 為貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔 2021〕 37 號），現(xiàn)就進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序有關(guān)問題通知如下： 一、充分認(rèn)識整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的重要意義 （一）整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序 ,對于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價(jià)格 ,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康 發(fā)展，具有十分重要的意義。 （三）加強(qiáng)對商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。廣告發(fā)布單位要對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任，或排除購房人合法權(quán)利。 三、落實(shí)主管部門整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的責(zé)任 （八）集中開展一次整治活動(dòng)。房地產(chǎn)管理部門要加 快構(gòu)筑房地產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系。各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）、發(fā)展改革（價(jià)格）、工商管理部門應(yīng)將專項(xiàng)整治工作中有關(guān)情況及時(shí)上報(bào)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、國家工商行政管理總局。 根據(jù)省政府川辦函 [2021]140 號有關(guān)規(guī)定，管理系統(tǒng)建設(shè)要多渠道落實(shí)資金。各地要高度重視，認(rèn)真組織，抓緊推進(jìn)和進(jìn)一步完善管理系統(tǒng)建設(shè)。各地要注意收集在示范文本使用中發(fā)現(xiàn)的問題，并及時(shí)向省建設(shè)廳和省工商行政管理局反饋意見。商品房項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證之日 起 10 日內(nèi)必須將取得預(yù)售許可證的房屋全部對外銷售，不得無故拒售和分期銷售，嚴(yán)禁捂盤惜售。對系統(tǒng)多次出現(xiàn)“訂購”、“擬訂合同”狀態(tài)的房屋但又未及時(shí)轉(zhuǎn)為“已簽合同”的樓盤，房產(chǎn)管理部門有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說明原因，并視具體情況可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房地產(chǎn)交易手續(xù)。對違法違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告行為的，由房產(chǎn)管理部門抄告工商管理部門進(jìn)行查處。認(rèn)購人以交付預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的方式認(rèn)購 商品房的，不適用本認(rèn)購書。 （二）出賣人同意認(rèn)購人按照下列第 ____種方式 付款： 一次性付款。 第五條 認(rèn)購 人未在 第四條 第二款約定的 期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣 合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書 。本認(rèn)購書終止后，認(rèn)購定金應(yīng)當(dāng) 【 返還認(rèn)購人 】【 抵作商品房價(jià)款 】 。 簽訂前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。 雙方 當(dāng)事人在 履行合同 中 發(fā)生爭議的，可 以 選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可 以 選擇向仲裁委員會(huì)申請仲裁。買受人若為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應(yīng)由法定代理人代為訂立合同并填寫相關(guān)內(nèi)容。 釋 義：本條是關(guān)于所交易商品房的項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。因 27 此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的“土地使用權(quán)出讓合同號”、“土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號”、“劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號”外 ,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用證》。本條第三款的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)由出賣人據(jù)實(shí)填寫，由買受人核驗(yàn)。 有 ______個(gè)陽臺，其中 ________個(gè)陽臺為封閉式， ________個(gè)陽臺為非封閉式。依據(jù)四川省建設(shè)廳“川建發(fā) [2021]132號文”， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托房產(chǎn)測繪 單位 對預(yù)售商品房面積進(jìn)行預(yù)測繪，并依據(jù)房產(chǎn)預(yù)測繪成果報(bào)告按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)簽訂商品房預(yù)售合同。 該商品房為非 住宅的 ，出賣人與買受人約定按 照下列 第 _______種方式計(jì)算該商品房價(jià)款 。 30 公寓按照商品房住宅的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行計(jì)價(jià)。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。 第四條 抵押情況 與該商品房有關(guān)的抵押情況為： ___________。如果買受人明知存在抵押情況仍愿意購買的，上述風(fēng)險(xiǎn)由買受人自行負(fù)擔(dān)。 一次性付款。分期付款分為兩種，一種是買受人在建設(shè)過程中分期付款，房屋交付使用后付清；另一種是買受人在使用過程中（或與建設(shè)工程聯(lián)結(jié)在一起）分期付款，若干年內(nèi)付清。本條旨在保護(hù)買受人的權(quán)益，避免買受人因出賣人無權(quán)處分、一房多賣等情況遭受損失。 出賣人未 在規(guī)定時(shí)限內(nèi) 通知買受人的，買受人 有權(quán) 退房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。需要注意的是，第七條的約定不視為買受人對退房權(quán)的放棄，也就是說，如果出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)審查單位的許可并且變更了原規(guī)劃、設(shè)計(jì)事項(xiàng)，那么依據(jù)《銷售 辦法》第 24條的規(guī)定及本合同第八條的約定，出賣人仍然應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi)書面通知買受人，買受人應(yīng)當(dāng)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，屆期未作書面答復(fù)的，視為同意變更。 本條 所稱 逾期應(yīng)付款 是 指依照 第五 條 約 定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按 照 相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。 該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證； 有 資質(zhì)的房產(chǎn) 測繪機(jī)構(gòu)出具的 該 商品房 的 面積實(shí)測報(bào)告； 出賣人已取得了該商品房 所在樓棟 的 房屋權(quán)屬 證 明 ； 滿足第十一條中 出賣人承諾 的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的 條件 ； 該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》； _____________________________________________________； _____________________________________________________。 如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理： （ 1） ______________________________________________________； （ 2） ______________________________________________________。其中，如果是商品房現(xiàn)房銷售，那么出賣人在簽 37 訂合同時(shí)已經(jīng)取得了樓棟的產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證），可以約定提交；如果是商品房預(yù)售，則出賣人在簽訂合同時(shí)尚未取得大產(chǎn)權(quán)證，如果約定第 3 項(xiàng)，那么意味著出賣人應(yīng)當(dāng)在交付房屋之前取得大產(chǎn)權(quán)證并在交付時(shí)將相關(guān)證明提交給買受人。需要注意的是，依據(jù)《最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》第 15 條，法律未規(guī)定、當(dāng)事人也未約定解除權(quán)行使期限的，在買受人催 告出賣人行使后，出賣人應(yīng)當(dāng)在催告后三個(gè)月內(nèi)行使；如果買受人沒有催告，出賣人應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起（也就是上述約定的逾期超過之日起）一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 第九條 逾期付款責(zé)任 買受人未按 照約 定的時(shí)間付 款 的 ，按 照 下列第 ______種方式處理： 按 照 逾期時(shí)間，分別處理 (（ 1）和（ 2） 不作累加 ) (1)逾期在 _____日之內(nèi)，自 約 定的應(yīng)付款期限 屆滿之次日 起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日 計(jì)算 向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 _____的違約金， 并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起 _____日 內(nèi)向出賣人支付違約金， 合同繼續(xù)履行 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定 條件 的， 應(yīng)當(dāng) 書面征得受影響的買受人同意， 并 取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。關(guān)于付款的具體相關(guān)內(nèi)容，在合同附件中予以明確。 其他方式。 在實(shí) 踐中還存在先以在建工程抵押，項(xiàng)目建設(shè)竣工辦理大產(chǎn)權(quán)后，將在建工程抵押轉(zhuǎn)為該項(xiàng)目房產(chǎn)抵押的情況。 釋 義：本條是關(guān) 于所交易商品房的抵押情況。 本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 米以上（含 米）的永久性建筑。對此，同時(shí)填寫兩欄，不能理解為在結(jié)算時(shí)重復(fù)計(jì)算價(jià)款。 按 照 _________________計(jì)算，該商品房總價(jià)款為 ______（ 幣 ） _____佰 _____拾 _____億 ______仟 _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾 _____元整（大寫） 。 必須加以說明的是，房產(chǎn)預(yù)測面積并非房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的依據(jù)，依《房產(chǎn)測繪管理辦法》第 18 條及《商品房銷售管理辦法》第 34 條的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是在房產(chǎn)實(shí)測面積的基礎(chǔ)上，經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門審核確認(rèn)后納入房產(chǎn)檔案的。本款關(guān)于陽臺類型和數(shù)量的內(nèi)容，應(yīng)據(jù)實(shí)填寫。 買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：（注：以下涉及金額均為 _____幣） 該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的 ___________【幢】【座】 _________【 單元 】 _________層 ___________房號。 【 預(yù)售商品房 】 ，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為： _____________， 商品房預(yù)售許可證號為 ： ________________________。 土地使用權(quán)的年限 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途規(guī)定：（ 1）居住用地 70年；（ 2）工業(yè)用地 50年；（ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；（ 4）商業(yè)旅游、娛樂用地 40 年；（ 5）綜合或者其他用地 50 年。對份額不作約定的，推定為買受人與共同買受人均分份額；但買受人與共同買受人在取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)存在夫妻關(guān)系的，形成夫妻共同共有。本示范文本依據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的表述，將居于賣方主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表述為出賣人，將居于買方主體的購房人表述為買受人。 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容， 應(yīng)當(dāng)特別仔細(xì)審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容 。 第七條 出賣 人 在認(rèn)購 人 支 付認(rèn)購定金 之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將 該 商品房 另行出賣給 第三方 的， 出賣人 應(yīng)當(dāng)