【正文】 維保 消防系統(tǒng)維保(材料) 小計 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維保 技防系統(tǒng)維保(材料) 小計 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包) 300元/臺/月*24臺電梯維保(材料) 50元/臺/月*24臺電梯年檢 [350+(1410)*20元]*24臺電梯限速器檢測 300元/2年*24臺電梯能耗 15KW**365天**24臺小計 公共照明系統(tǒng)公燈能耗(室內(nèi)) 35W*10H/天*365天*公燈能耗(小區(qū)公共) 16KW*10H/天*365天*公燈耗材 小計 設(shè)施設(shè)備運行養(yǎng)護(hù)費合計 三、商業(yè)預(yù)算表商業(yè)管理處財務(wù)收支預(yù)算匯總表 項 目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備 注單價 管理處費用支出 （詳見表一） 秩序維護(hù)服務(wù)支出 （詳見表二） 環(huán)境保潔服務(wù)支出 （詳見表三） 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) （詳見表四） 工程維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)費用 （詳見表五） 給排水系統(tǒng) （詳見表六） 消防系統(tǒng)保養(yǎng) （詳見表六） 技防監(jiān)控系統(tǒng) （詳見表六） 電梯能耗及保養(yǎng) （詳見表六） 公共照明 （詳見表六） 1管理成本 管理成本按4%計算 1稅金 %計算 合 計 商業(yè)管理處費用支出 明細(xì)表1 項目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注小區(qū)經(jīng)理（1人） 包含誤餐費、加班費福利等經(jīng)理助理（1人） 客服接待（1人） 辦公室水電費 服裝費 1000元四季分三年分?jǐn)偣芾碥浖? 10000元按5年分?jǐn)傂? 計 商業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)支出 明細(xì)表2項 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注秩序維護(hù)主管（1人） 共計31人，包含誤餐費門崗（16人） 巡邏（8人） 監(jiān)控室人員(6人) 國定假日加班費秩序維護(hù)員 11天24小時/天3倍4人（2300元/月247。12月物料費用 清潔劑40，消毒劑30，大理石面劑80，不銹鋼光亮劑100，水電費100，常規(guī)物料200；保潔服裝費用 每人500元，2年分?jǐn)傉`餐費 每人每日10元標(biāo)準(zhǔn)高溫費 按每人800元一年分?jǐn)傂∮? 商業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 明細(xì)表4項 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注綠化維護(hù)人員（1人） 綠化工具 配件費用每年800元綠化材料 化肥，農(nóng)藥，汽油，垃圾清運等每月費用等1000綠化水費 估每月水費300元高溫費 按每人800，一年分?jǐn)傂∮? 商業(yè)工程維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)費用 明細(xì)表5項 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注維修主管（1人） 共3人，包含誤餐費維修工（2人） 基本工具 按三年分?jǐn)?，?套工具損耗材料 估每月300元服裝費 按兩年分?jǐn)?，每?000標(biāo)準(zhǔn)高溫費 按每人800，一年分?jǐn)傂∮? 商業(yè)工程設(shè)施設(shè)備能耗及保養(yǎng)費用 明細(xì)表6項 目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備 注給排水系統(tǒng)水箱清洗 180元/*4只*2次/年水箱水質(zhì)檢測 250元/只*4只*4次/年水泵維保(清包) 200元/季度*3臺*4水泵維保(材料費) 100元/臺/月*3臺*12月小計 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)維保 消防系統(tǒng)維保(材料) 小計 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維保 技防系統(tǒng)維保(材料) 小計 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包) 700元/臺月*8臺電梯維保(材料) 150元/臺/月*8臺電梯年檢 350元/臺*8臺電梯限速器檢測 300元/2年*8臺小計 公共照明系統(tǒng)高壓巡視 公燈能耗(室外) 28KW*12H/天*365天*公燈耗材 小計 設(shè)施設(shè)備運行養(yǎng)護(hù)費合計 第二章 開辦費開支預(yù)算方案及開辦費籌措和處理意向本項目開辦費預(yù)算方案制定，實行由開發(fā)商統(tǒng)一購置或者由物業(yè)管理公司提供清單，經(jīng)過開發(fā)商的審核同意，按照核定的清單采購。對講機15臺 178。碎紙機1臺 178。2把 178。保險帶及配件2付178。龍門架1個 178。公用維修工具1批 小計33020178。因此，對物業(yè)管理來說服務(wù)于業(yè)主/使用人的理念是物業(yè)管理之本。因此，我們將通過制訂人性化的管理制度、設(shè)定科學(xué)的薪酬體系、營造符合時代特征的企業(yè)文化以提高員工滿意度，使員工以飽滿的精神、舒暢的心情為住戶服務(wù)，而不單純是為了工作而工作，從而提升客戶滿意度。在人員管理、車輛管理、設(shè)施設(shè)備管理方面建立起完備的運行機制。依托已建立的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，制定了完善而有效的維護(hù)及保養(yǎng)流程，保證365天的正常運行，為業(yè)主提供舒適而安全的服務(wù)。178。二）管理處建立前的管理服務(wù)工作1）物業(yè)管理服務(wù)：項目售樓處的高品質(zhì)服務(wù)；服務(wù)人員規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的操作等等；2）有關(guān)今后物業(yè)管理服務(wù)方面的問題及時與準(zhǔn)業(yè)主交流，并向他們宣傳；3）對建筑物和區(qū)域環(huán)境、設(shè)備設(shè)施品牌、型號和以后的安裝、調(diào)試等環(huán)節(jié)把握。物業(yè)項目經(jīng)理職責(zé)服務(wù)接待職責(zé)負(fù)責(zé)區(qū)域的治安管理，為業(yè)主提供安全的工作環(huán)境。負(fù)責(zé)區(qū)域全部的綠化養(yǎng)護(hù)。做好區(qū)域客戶的委托清潔代理服務(wù)等。接受客戶各類服務(wù)信息，負(fù)責(zé)各類費用的確定和收繳。）3） 房屋裝修管理（制定區(qū)域裝修申請、審批、巡視、驗收等管理制度，建立業(yè)主裝修檔案；與業(yè)主或使用人簽訂《裝修管理協(xié)議》；審核業(yè)主裝修方案是否符合管理規(guī)約和區(qū)域裝修管理規(guī)定；巡視、監(jiān)督裝修過程，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止，勸阻、制止無效的應(yīng)在24小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。4） 激勵機制工資福利機制系統(tǒng)重在考核，既考慮群體效能，更重視個人利益。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境?？己酥贫龋ㄈ粘？己?、公司督導(dǎo)）3）裝修驗收——法律手段業(yè)主裝修申報手續(xù)中，物業(yè)管理處與施工隊簽訂具有法律效力的治安/消防管理協(xié)議，劃清雙方的責(zé)、權(quán)，對裝修進(jìn)行法制管理。3）物業(yè)其他經(jīng)營收入（包括：地面停車費收入）須扣除經(jīng)營成本后歸屬公共收益。② 客戶服務(wù)主管：3040歲，由四年以上客戶經(jīng)理任職經(jīng)歷，有物業(yè)管理人員資格證書。⑧ 環(huán)境主管：從事物業(yè)清潔管理工作三年以上，熟練掌握保潔工作的業(yè)務(wù)知識和綠化的基本知識。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。 定期匯報有關(guān)區(qū)域之保安情況。178。178。178。178。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。178。 負(fù)責(zé)查驗大件物品進(jìn)出手續(xù)。 按規(guī)定路線巡查區(qū)域各部位，留意治安消防情況。 做好巡邏情況的各項記錄。178。 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。同時做好各種運行記錄。178。178。178。178。178。178。綠化工178。178。 2)員工培訓(xùn)制度每一員工只可按其崗位、職級參加有關(guān)的基本課程培訓(xùn)，而有關(guān)專題培訓(xùn)則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進(jìn)行，而完成其職級所需的基本及專題培訓(xùn)后，員工必須經(jīng)過考核合格后，方可上崗。 報修的工作程序：（1） 接到用戶報修時及時填寫《報修記錄單》。緩路徑花崗石道牙2樓外照明草坪燈1）燈桿每二年刷漆一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍。1）綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔，流水清清。3）每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。1）由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實施；智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1）系統(tǒng)良好運行；2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好；3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。7公共消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修。（3） 業(yè)主裝修過程中不得有改變物業(yè)用途的違章行為。（8） 履行與物業(yè)管理公司簽定的《裝修管理協(xié)議》。24小時內(nèi)向有關(guān)部門通報。依據(jù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中公共區(qū)域清潔衛(wèi)生技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定制度化保潔流程及檢驗標(biāo)準(zhǔn)。表面潔凈，無灰塵，無污漬。目視無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。地面清潔，各類標(biāo)識保持鮮明、醒目。消防設(shè)施、滅火機箱、消火栓箱、警鈴按鈕的外表紅色鮮明，無浮灰、污漬，箱內(nèi)無積灰。保持干凈，無浮灰、污漬。保持干凈，無浮灰、污漬。地面清潔。保持潔凈、光亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。表面潔凈，無灰塵，無污漬。門廳地面循環(huán)清掃地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放。（4） 及時向上匯報維修的進(jìn)度或狀況。重點部位計劃維護(hù)（1） 工程主管每年12月1日前，制定出管轄區(qū)域各建筑物或外墻的巡檢維修保養(yǎng)計劃，報管理處經(jīng)理批準(zhǔn)。工程部負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。（6） 業(yè)主裝修過程中不得排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。從而保障物業(yè)的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面疏漏；3）避雷網(wǎng)脫界、間斷；通過季檢，全面檢查，及時維修。房屋主體、維修養(yǎng)護(hù)表72 房屋主體、維修養(yǎng)護(hù)措施序號項目維修類別劃分實施方案及標(biāo)準(zhǔn)計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。消防栓滅火器8排水系統(tǒng)排水管每月一次對區(qū)內(nèi)雨、污水總管進(jìn)行檢查、清撈；不定期對雨污水窨井鐵蓋進(jìn)行除銹油漆； 每月一次疏通區(qū)域內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通； 汛期每半月一次對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物由工程部專業(yè)維修按相關(guān)維修規(guī)程實施1） 通暢；2） 無堵塞正常有效使用9地下非機動車庫非機動車庫定期檢修照明線路。地下停車庫6公共標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌1）每月清潔標(biāo)志一次；2）每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；由工程部負(fù)責(zé)實施，保安部配合。1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程；2）井蓋板刷防止漆作業(yè)規(guī)程；3）井內(nèi)無沉積物。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施后期的崗位培訓(xùn)是一項長期的工作，其中可以分為內(nèi)部崗位培訓(xùn)和外部委托培訓(xùn)。內(nèi)部培訓(xùn)主要以崗前、崗中等形式為主，大多由公司高層專業(yè)人士從事業(yè)務(wù)、管理教授，而外部培訓(xùn)則將安排到有關(guān)專業(yè)單位或派送到職業(yè)技能部門進(jìn)行培訓(xùn)。178。178。保潔工178。178。178。178。178。 做好本班