【正文】 關系的梳理很關鍵。 板塊內名盤的開發(fā)，在預期和現(xiàn)實之間建立了良好的銜接，使得公司項目有了一個比較好的入市時機。 城市大配套費用 按照?？谑械臉藴剩笫姓涮资杖藴蕿?45元 /平方米， 按照計入容積率建筑面積取費： 45元 /平方米 * =603萬元。 （五）、銷售價格建議 基于板塊優(yōu)勢和類比樓盤運作特征的考慮，我公司城市海岸在定價和推廣策略制定上有比較大的空間，采取如下定價原則： 以長信海岸水城和寶安江南城為標桿，采取跟隨策略，營造高性價比樓盤的市場 形象，在入市初期以相對低價位推出，達到熱銷態(tài)勢，釋放銷控房源，調整價格策略，在合理的時間和范圍內建立樓盤的價值上升標桿，為后續(xù)銷售造勢。 島外創(chuàng)業(yè)海南籍成功人士 近年來，海南的旅游經(jīng)濟逐步火熱，房價穩(wěn)步提升，這些因素加上中國人特有的鄉(xiāng)土情結刺激了海南籍在外成功人士回島置 業(yè)需求。 客源構成島外為主，島外購買力集中在一線觀海房源。 小結： 比華利山莊項目和公司城市海岸相比屬于更 高端的范圍，其面對的目標客戶層次更高，客源的構成也會有比較大的差別，所以其銷售情況和銷售價格只能作為我們決策時的參考。使得市場客群在西海岸房產(chǎn)的高尚層次定位與實際形象上找到了對接點，刺激了島內中高收入家庭改善居住條件的欲望，加上公司對實力企業(yè)團 購的爭取和島外客源補充，較快地實現(xiàn)了大數(shù)銷售。 但是，隨著進一步的發(fā)展，區(qū)塊認可的普遍化以及由此映射的市場目標客源容量、社區(qū)配套的成熟程度、樓盤的規(guī) 劃設計水平、企業(yè)運作樓盤和炒作概念的水平等等還是會給區(qū)塊帶來很大的考驗。 在板塊銷售實現(xiàn)上，長信城市水岸和比華利山莊的成功入市預示了板塊的層次定位有了 比較明顯的人質度和認可度。 作為受市政府西遷帶動的房地產(chǎn)新板塊， 該區(qū)域是?？谛乱?guī)劃中 “突出沿海、提升中心 ”的重要區(qū)域，具有一流生態(tài)景觀、 良好 功能配套。 （ 3）、房產(chǎn)品結構上，普通住宅成為了主要的類型，占據(jù) 80%以上的比例，開發(fā)水平參差不齊，銷售價格差距較大，競爭激烈。 項目位于?？谑形骱０堕L秀片區(qū)，規(guī)劃用地面積 。 （ 5）、購買人群上，由于初期?？诜康禺a(chǎn)價格相對較低，旅游經(jīng)濟發(fā)展之后租金水平上漲明顯，優(yōu)良的投資回報和較低的度假成本使得前一階段島外人群購買占據(jù)了主導地位。 板塊作為高尚住宅區(qū)的層次定位有了很好的硬件和軟件支持。 在板塊的主要消費人群上，明顯映射出了整個?？诜康禺a(chǎn)目標市場結構性調整的特征。 西海岸板塊樓盤 （ 1）、長信海岸水城 樓盤位置 西海岸帶狀公園地段，北鄰海景花園，距濱海大道 300 米 開發(fā)商 海口長信金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設計單位 SRT DESIGN LTD（加拿大 城設） 占地面積 平方米 容積率 建筑面積 134893 平方米 綠化率 45% 物業(yè)類型 多層、小高層公寓 主力戶型 120—— 140 平方米 主要配套 商務休閑會所、沿街主題商鋪 銷售情況 在經(jīng)過海景花園的運作之后，長信金安借勢推出海岸水城項目， 2020 年推出的第一組團（水瀾郡）和第二組團（領世郡）到目前為止只有一套余房（單價 4500 元 /平方米），銷售均價在 4500 元 /平方米左右。 （ 2）、比華利山莊 樓盤位置 西海岸濱海西路 189 號 開發(fā)商 海南西秀海景園實業(yè)有限公司（天津泰達全資） 設計單位 澳大利亞墨爾本柏濤建筑設計公司 （總體概念規(guī)劃） 海南省建筑設計院（施工圖設計） 深圳柏濤環(huán)境藝術公司（園林和景觀設計） 占地面積 180000 平方米 容積率 建筑面積 90000 平方米 綠化率 57% 物業(yè)類型 別墅、聯(lián)排、疊排、高級公寓 主要配套 7000 平方米商務休閑會所 銷售情況 比華利山莊是一個 以大戶型、高檔次為主要特色的濱海高檔社區(qū)，其目標市場自然而然地對準了島外市場、海外市場、在島內創(chuàng)業(yè)的高端成功人士。 2020 年開售的二期一部分和 2020 年 4 月份開售的二期二部分，目前在售，以公寓和疊加為主，起價 3800 元 /平方米，最高價 5575 元 /平方米，均價 4500 元 /平方米，剩余房源不多，購買者多為島內二次置業(yè)、新移民、在外創(chuàng)業(yè)島內人士。 目前項目在售房源 100 套左右，已經(jīng)實現(xiàn)銷售的房源成交均價在 5000 元 /平方米左右。 與市政府西遷有關的市內移民人群 隨著市政府西遷的推進和西海岸板塊各項社區(qū)配套的跟進，西海岸會逐漸成為海口市的新的政 治、文化、休閑、高尚居住的中心，隨之而來的便是和市政府遷移相關的市內人群遷移，這一部分需求也應該在城市海岸的目標市場中占據(jù)一席之地。 三、各項經(jīng)濟指標和規(guī)劃方案 項目總用地面積 ，分成 A、 B兩塊， A塊用地面積 平方米， B塊用地面積 。 同時，項目啟動以及在開發(fā)過程中的資金占用較小，項目的資本回報率很高。 項目合作產(chǎn)生的成本和資金運作優(yōu)勢 項目為合作建房，土地的成本相對較低，先期投入較少，這些因素使得項目在運作的過程中資金壓力相對較小，預期的資金利潤率會很驚人。 企業(yè)和產(chǎn)品的市場認知 集團公司和海南分公司在海口市場上都是新鮮面孔，企業(yè)品牌和產(chǎn)品的市場認可度都沒有建立起來，這對項目的推廣有一定的不利影響，在與名企名盤的競爭中會有一定的劣勢。 由于時間較為緊迫，各工種配置不全，給出的分析較為粗淺，請老板指正。 建議 （ 1）、理清合作方分成部分的稅務承擔關系，各自的稅收各自承擔，做好實物分配的預案，在合理范圍內與合作方實物分配，合理規(guī)避部分的稅收，提升雙方效益。 在這個轉變的過程中，會出現(xiàn)一定的供給和需求的短時脫節(jié)，給樓盤的運作帶來一定的壓力，市場份額的爭取會成為樓盤競爭的主流。 六、綜合分析和建議 （一）、項目優(yōu)勢分析 板塊優(yōu)勢 所處的西海岸板塊是新興的高尚住宅板塊，海景、市政府的西遷、濱海休閑長廊的建設、華僑中學新校區(qū)的投入使用、交通條件、生活配套的跟進等給板塊房地產(chǎn)價格和市場活躍提供了有力的保障，隨著這些優(yōu)勢的更加顯現(xiàn)，板塊的受益更加喜人。 計入成本的土地款相當于 61826萬元 *25%=15457萬元 。 度假需求會集中在高端別墅和低價位物業(yè)兩極，逐步會產(chǎn)生經(jīng)裝修的需求；投資需求會進一步向一線海景和小戶型靠攏，精裝修會很快成為主流，同時周邊社區(qū)配套和二、三級市場會成為客戶關注焦點。 （四）、目標客源研究 結合?？谑姓w市場、西海岸板塊的現(xiàn)狀和發(fā)展過程以及目前可類比樓盤的情況，給出目標客源分析如下： 島內成功人士二次置業(yè) 隨著?？诮?jīng)濟的發(fā)展和收入水平的提高，相對條件較好的?？诶暇用癯鲇趯π路慨a(chǎn)品的規(guī)劃、景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理服務等的認可和向往以及城市發(fā)展和個人發(fā)展結合等原因，產(chǎn)生二次置業(yè)的需求，這個需求的比例在下一階段會有提高。 （ 2）、美源日月城 樓盤位置 ?？谑刑詈^(qū)會展中心北側 （萬綠園旁側） 開發(fā)商 海南美源房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 設計單位 美國愛普斯頓國際投資顧問（建筑設計） 海南柏森建筑設計有限公司（施工圖設計） 泛亞易道國際有限公司（景觀設計） 占地面積 35773 平方米 容積率 建筑面積 82611 平方米 綠化率 40% 物業(yè)類型 高層公寓 主要配套 會所 銷售情況 項目于 2020 年 11 月開始內部認購，總共房源 275 套，起價3800 元 /平方米，均價 4800 元 /平方米左右，頂層海景豪宅做到 10000 元 /平方米左右的價格。但從去年 11 月份內部認購以來，其銷售比例一直要好于一般低價公寓，這個去化速度相對來說還是樂觀的。 長信海岸水城的成功在于它在銷售之前基本展現(xiàn)了一個目前?？诘姆慨a(chǎn)品開發(fā)水平遠沒有達到的一個高度，推出了依托于海洋自然資源的高尚景 觀園林式生活區(qū)的概念。 總體說來，西海岸板塊是下一階段?？谑蟹康禺a(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)塊，有良好的硬件和軟件支持，板塊先期開發(fā)較為成功，有標桿性案例，價格水平較高，高尚生活區(qū)的層次定位明顯，目前可售房源去化較其他板塊樂觀。由此，板塊內的樓盤有很好的價格基點和靈活的定價空間。 （二）、區(qū)塊住宅市場分析 項目所在的?？谑形骱０段挥谛阌^(qū)，飽享瓊州海峽海景資源，和海甸島區(qū)塊成為海口市房地產(chǎn)發(fā)展最早、樓盤最密集的金貿區(qū)的東西兩翼。 （ 2）、市場主流上，隨著中央對房地產(chǎn)市場宏觀調控的推進，再次起步的海口房地產(chǎn)市場也隨著大環(huán)境的變化，特別是金融環(huán)境的變化，進入 了相對調整期，房地產(chǎn)投資明顯放緩，固