【正文】 ，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。 三、電梯故障應急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 (3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 (5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 (2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。 設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間 4 小時內(nèi)到場維修，非辦公時間 12 小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 (三 )市電全停 當兩路市電全停，啟動發(fā)電機。 檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 在火災情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。 在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 1檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。 檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 九、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機程序 檢查電源、三相電壓是否有 380V。 第四部分 空調(diào)、設備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 設備巡查 巡查運行中的空調(diào)設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。 發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。 停水期間工程人員應每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應關閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。 在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。 八、 給排水、管道系統(tǒng)管理 一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下： 凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng) (即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。 工作票的有效時間，以批準檢修期為限。 工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。 根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。 （四）接線及送電 經(jīng)批準后，用戶應自己敷設好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告總經(jīng)理，并至少提前 24 小時書面通知受影響的用戶。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24 小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。 維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。 遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。 需要動火作業(yè)時，由相關專業(yè)的管理員填寫 機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。 保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 三、機房管理規(guī)定 物管部轄下的設備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關圖紙交各相關專業(yè)的管理員核對實物，如圖 紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。 巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設備設施組組長。 設備記錄與實際運行狀況不符時。 列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。 （三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。 第三章 日常管理規(guī)程 第一部分 交接班規(guī)程 一、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程 （一）接班員須知 上一班設備運行情況； 正在檢修的設備情況； 設備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。 1負責大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設備的應急維修。 負責本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 1負責對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風系統(tǒng)的設備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 七、 培訓內(nèi)容及時間安排 （ 1）公共課程培訓 了解企業(yè)發(fā)展過程、企業(yè)現(xiàn)狀，熟悉 XX 物業(yè)《員工手冊》和各項管理制度，恪守職業(yè)道德，掌握服務技能，增強服務意識，發(fā)揚團隊精神，實現(xiàn)企業(yè)理念。 二、 培訓原則 統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一內(nèi)容、統(tǒng)一考核、分散實施。 每星期三 1天， 時間： 16： 2017： 20時 部門主管 3 工程部 崗位職責、應急處理方案培訓、設備設施的實操等。 負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。 1設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 負責空調(diào)系統(tǒng)（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。 每月兩次發(fā)電機試運行。 交接班雙方會齊共同對主要巡視內(nèi)容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。 接班人員精 神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。 報告檢查結(jié)果。 設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。 所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。 第三部分 設施設備管理 一、設施設備巡檢規(guī)定 為保證設備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。 二、設備管理規(guī)定 設備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。 各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。 機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。 當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設備的情況，及時報告、處理 火警信號。 機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。 (二 )事故轉(zhuǎn)、停電 大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 轉(zhuǎn)、停電后當值人員應重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。 無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。 二、供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程 嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。 高壓設備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點 4 米以內(nèi)，在室外不得接近故障點 8米以內(nèi)， 進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。 一個工作負責人只能發(fā)給一張工作票。工作負責人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔任。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。 做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。 主管管理員每年 12 月份 負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復正 常使用后恢復自動控制狀態(tài)。 (3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。 檢查冷卻塔補給水是否正常。 1檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。 主機完全停止后 3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。 主管管理員每年 12 月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。 系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。 在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。 嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。 強電管理員對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 (二 )內(nèi)部故障 當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序： 將故障柜的真空開關退出（若引起火警， 1 人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火， 1 人向消防中心報告火警）。 及時書面向上級