【正文】 公司 10 收入家庭住房困難的若干意見》、《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》、《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》等國家相關文件精神及常德市委 、 市政府關于環(huán)境綜合治理政策精神，項目建設是推進城市居民棚戶區(qū)改造，完善城市配套服務功能，解決城市低收入家庭住房困難，促進社會主義和諧社會建設的重要內(nèi)容和重大舉措，也是關系到 “人與自然和諧相處 ”的戰(zhàn)略決策。 建議 （ 1） 建議 項目實施主體（開發(fā)區(qū)）對德山老城區(qū)棚戶區(qū)改造加強統(tǒng)一領導、組 織與實施，包括 改造工作的目標任務、改造范圍及具體內(nèi)容、組織領導、工作職責、實施方式、工程進度等 ， 并 爭取上級 從政策上加以扶持，以利項目順利實施。據(jù)調(diào)查，到 2020 年底，全國居住在各類棚戶區(qū)中的家庭共 1148萬戶，其中城市棚戶區(qū) 744 萬戶，國有工礦棚戶區(qū) 238萬戶， 林區(qū)和墾區(qū)棚戶區(qū) 166萬戶；這些家庭中，有 681萬戶為低收入住房困難戶， 467萬戶為中等偏下收入住房困難戶。 ? 地方政府工作背景 2020 年以來，常德市政府按照國家和省委、省政府的統(tǒng)一部署，把解決好城市低收入家庭的住房問題納入到落實省 “8 件實事 ”的工作內(nèi)容，著力建立、完善市場機制和住房保障機制相結合的城市住房保障制度，打造 “溫暖常德 ”品牌，調(diào)整了以租賃補貼為主，實物配租為輔的住房 保障方式，為切實解決城市低收入家庭的住房困難，在實現(xiàn) “住有所居 ”的住房政策目標上邁出了一大步。 該 項目 工程 通過對棚戶居民區(qū)進行改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高居民生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強人民群眾的向心力和凝聚力。本項目的建設實施，又大大美化了德 山 城市園林景觀，減少了城市大氣污染。政府必須儲備一定數(shù)量的開發(fā)用地，通過土地供應計劃調(diào)整土地市場供求關系，利用市場機制優(yōu)化配置 土 地資源，消除土地投機 行為 ，抑制地價過快上漲，對促進土地資源要素 配置的公開、公平、公正具有十分重要的意義。 綜上所述， 該 項目 改造工程 通過對 德山老城 區(qū)棚戶區(qū) 房屋拆遷及基礎設施綜合改造， 對創(chuàng)造良好的人居環(huán)境、完善城市基礎設施配套功能、改善城市低收入人群居住環(huán)境 、 提升城市文明指數(shù)， 促進當?shù)貒窠?jīng)濟持續(xù)快速增長具有 十分 積極的 戰(zhàn)略 意義。 供氣 區(qū)內(nèi)有天然氣加壓站一座，供氣熱量值 7898 卡。地下水位較高，最高水位一般高于亞砂土層，亞砂土層標高多在 2227 米之前，局部地段地面下 4米可出現(xiàn)砂流層。城區(qū)含水層厚度為 25 米左右，地下水位較高。常德至荊州（洛陽）、邵陽（廣西）和岳陽（武漢）的高速公路也將在?十一五?期間動工。該區(qū)大部分地貌屬低丘崗地，黃海海拔高程在 4867 米之間，地質(zhì)土層從上至下為：耕植土（厚 米）、粉質(zhì)粘土（厚 313 米）、粉土（厚 米）、卵石。區(qū)內(nèi)老企業(yè)如云錦紡織、東信棉業(yè)、七一機械、海利化工、常德 電機、常德紡機、金帛化纖、洞庭藥業(yè)、德山酒業(yè)、武陵酒業(yè)等企業(yè)，煥發(fā)出了新的活力。同時在社會治安綜合治理工作成效顯著，全區(qū)大局保持穩(wěn)定。?中部崛起戰(zhàn)略?面對的中部六省為：山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南。 在《德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和 社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中，確定了新能源、新材料、造紙、農(nóng)產(chǎn)品加工為主要的發(fā)展方向，這 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 28 與德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢是一致的。對那些不能起到技術升級、達不到環(huán)保要求、特別落后的企業(yè)應不予接收。常德港是湖南省六大港口之一，現(xiàn)有港區(qū) 6個。 ①自然景觀 河流水系：德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北部為沅江，西部為枉水河，中部有東風河穿過，水景觀資源豐富。 ②人文景觀 德山歷史悠久，自古即為禮儀之地，民謠中所稱：?無錫錫山山無錫，平湖湖水水平湖，常德德山有德，長沙沙水水無沙。為弘揚中華佛教文化，經(jīng)省、市政府批準，乾明寺九十年代得以恢復重建。 常德市中心城區(qū)是常德市域的主要城市，規(guī)劃將其城市性質(zhì)定位為湘西北地區(qū)中心城市、綜合交通樞紐和生態(tài)宜居城市。 項目區(qū)位于沅水河道 西 岸，生態(tài)環(huán)境較好，但同時也面臨比較沉重的生態(tài)保護壓力，作為 開發(fā) 區(qū) 的綜合配套區(qū)， 在 開發(fā) 區(qū)建設發(fā)展中將發(fā)揮重要的戰(zhàn)略性作用。 項目影響房屋建筑 該項目第一期工程 土地現(xiàn)有建筑物現(xiàn)狀如下表 42： 表 42： 土地現(xiàn)有建筑物現(xiàn)狀表 服務范圍 住宅 非住宅 合計建筑面積 (m2) 占用土地 1 號居民社區(qū) 277 31 308 1467 2 號居民社區(qū) 5229 581 5810 29500 3 號居民社區(qū) 1723 191 1914 9800 4 號居民社區(qū) 61233 6805 68048 345502 5 號居民社區(qū) 7998 889 8886 45000 6 號居民社區(qū) 。項目區(qū) 德山老城區(qū)功能定位 為德 山開發(fā)區(qū)生態(tài)宜居、宜商、宜游的生產(chǎn)生活綜合配套區(qū)， 其土地的開發(fā) 和利用 需遵循提高地塊單元的使用效率和開發(fā)價值，集約使用土地等稀缺資源。 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 32 根據(jù)規(guī)劃，常 德市域城鎮(zhèn)規(guī)劃為?一主、一副、四軸?。 乾明寺：位于德山東麓，始建于唐初，為當時佛教第五十三福地。德山森林公園是常德市區(qū)內(nèi)最大一塊城市公共綠地，園內(nèi)古木參天，鳥語花 香，擁有較為完整的森林植被和山水風光，是市民休閑的好去處。 （ 5）景觀資源優(yōu)勢 德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的城市景觀現(xiàn)狀并不理想，但是在改造前景和可利用景觀方面具有優(yōu)勢。但由于與城區(qū)道路交通聯(lián)系還不夠緊密，貨站周圍道路稀少，貨站發(fā)展用地受到一定限制。目前，省政府大力支持常德市作為上海產(chǎn)業(yè)梯度轉移基地。 2020年，機械電子、新材料、紡織服裝、造紙、農(nóng)產(chǎn)品加工、制藥等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，占開發(fā)區(qū)總產(chǎn)值的 98%以上。近兩年來，區(qū)域經(jīng) 濟發(fā)展排序已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，東部地區(qū)最高，西部地區(qū)位居其次，中部地區(qū)速度最低。 開發(fā)區(qū)注重社會事業(yè)和諧發(fā)展，大力推行素質(zhì)教育，大學入學率和升學率達到 100%。 德山一直是常德市的工業(yè)基地。此外，常德至重慶等地航班正籌劃中。 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 24 交通環(huán)境 （ 1）公路：境內(nèi)有 207 和 319 兩條國道交匯，規(guī)劃有六條高速公路匯聚于此。土層系第四紀全新統(tǒng)、更新統(tǒng)土層區(qū)，屬第四紀河流沖擊湖泊沉積層。 地下水：區(qū)內(nèi)地下水分為孔隙潛水和孔隙承壓大 。 排水 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 21 區(qū)內(nèi)排水分為兩個管網(wǎng)系統(tǒng)。 項目第一期居民棚戶區(qū)改造工程 ，通過市場 運 作，將最大化地實現(xiàn)土地收益，實現(xiàn)土地資源的科學合理配置，積累城市建設資金。要實現(xiàn)這個目的的一個前提條件就是政府要有相應數(shù)量的完成綜合治理開發(fā)的儲備用地。這就要求我們必須堅持不懈地改善發(fā)展城市環(huán)境，必須在城市管理和環(huán)境建設上率先突破，進而提升城市的綜合競爭力和影響力，為政策落實提供更 加 扎實的 物質(zhì) 基礎和更有利的 社會 保障。 湖南 常德市 德源 投資 開發(fā)有限公司 作為常德 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 舊城改造的建設主體 和融資平臺，已經(jīng) 提出了承擔 德山老城區(qū) 棚戶區(qū)改造的工作任務，并 作為棚戶區(qū)改造的責任主體 組織實施，完全符合《常德市人民政府關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見》 要求 。 2020年的中央經(jīng)濟工作會議，對棚戶區(qū)的改造給予了高度關注，全面啟動了城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，規(guī)劃用 5年時間完成對全國棚戶區(qū)的改造任務，并 出臺了《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》等相關文件。而 “棚戶區(qū) ”作為與居住地域相聯(lián)系的社區(qū)群落概念，是我國城市和礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)等部分人群的聚居區(qū)。因此，項目建設將大大提高常德 德山和常德市 的城市品位。 表 11 主要技術經(jīng)濟指標表 （第一期工程） 序號 指標名稱 單位 指標值 備 注 一 建設指標 1 占用土地規(guī)模 畝 2 出讓土地面積 畝 3 房屋拆遷面積 萬㎡ 4 配套改造工程 土地平整土方量 萬方 28 道路總長（區(qū)內(nèi)） 萬 m2 + 供水管道總長（區(qū)內(nèi)） Km 3 雨水管道總長（區(qū)內(nèi)） Km 3 污水管道總長（區(qū)內(nèi)） km 3 供電線路總長（區(qū)內(nèi)） km 6 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 9 序號 指標名稱 單位 指標值 備 注 二 估算總投資 萬元 1 房屋征收與 補償費用 萬元 22868 2 工程改造費用 萬元 3 其他工程費用 萬元 4 基本預備費 萬元 500 總投資 35% 5 建設期利息 萬元 %上浮 10% 三 土地收益 1 土地出讓總收入 萬元 446220 四 財務指標 1 土地出讓收入 萬元 446220 2 銷售稅金及附加 萬元 24865 3 土地出讓金 萬元 53546 4 總成本費用 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 7 凈利潤 萬元 8 投資利潤率 % 9 投資利稅率 % 10 財務內(nèi)部收益率 % 所得稅前 % 所得稅后 11 財務凈現(xiàn)值（ Ic=5%） 萬元 所得稅前 萬元 所得稅后 12 靜態(tài)投資回收期 年 所得稅前 (含建設期 ) 年 所得稅后 (含建設期 ) 五 建設期 年 2 經(jīng)營期 3 年 綜合評價 該項目 改造第一期工程以德山老城區(qū)居民 棚戶區(qū)改造為目標，按照城市總體規(guī)劃要求，對項目區(qū)居民內(nèi)棚戶區(qū)及其基礎設施進行綜合 改造 ，其意義十分重大，影響非常深遠 ，符合國家投資政策。兩期棚改工程合計 。項目建設通過對棚戶居 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 6 民區(qū)實施改造和綜合整治，將使得市容得到美化，土地利用得到優(yōu)化，生態(tài)環(huán)境得到改善，人與環(huán)境更加和諧，也為市民的日常生活和工作帶來了極大的便