【正文】 好用 兩室兩廳一衛(wèi) 71 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 戶型設(shè)計(jì) 露臺(tái) ? 水晶城情景洋房戶戶有露臺(tái)。高尚住宅 49 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位原則 符合高端客群郊區(qū)臵業(yè)的特性 力爭(zhēng)達(dá)到開發(fā)利潤(rùn)最大化 + 銷售的可實(shí)現(xiàn)性 50 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位脈絡(luò) 遵 循 三 個(gè) 尊 重 深 入 挖 掘 資 源 塑造十大價(jià)值 尊重客戶 尊重文化 尊重自然 人文、景觀、生態(tài)、片區(qū)、健康、未來、休閑、旅游、審美、持續(xù)發(fā)展 教育資源 區(qū)位資源 景觀資源 自身?xiàng)l件 51 9所大學(xué)環(huán)抱，人文價(jià)值突出 人文價(jià)值 項(xiàng)目?jī)?nèi)外高綠化、景觀湖 景觀價(jià)值 自然原生態(tài)的山體水系 生態(tài)價(jià)值 1 2 3 項(xiàng)目十大價(jià)值 52 大學(xué)城中心，產(chǎn)學(xué)研基地 片區(qū)價(jià)值 無污染、高負(fù)氧離子、空氣清新 健康價(jià)值 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，交通、生活、配套逐步完善 未來價(jià)值 4 5 6 項(xiàng)目十大價(jià)值 53 山、湖、高爾夫、休閑盛地 休閑價(jià)值 周邊 8大自然風(fēng)景區(qū) 旅游價(jià)值 國(guó)際品味的建筑和園林景觀 審美價(jià)值 新經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，濟(jì)南的城市名片 持續(xù)發(fā)展價(jià)值 7 8 9 10 項(xiàng)目十大價(jià)值 54 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 南區(qū)別墅產(chǎn)品定位 濟(jì)南 〃 最具性價(jià)比的高檔別墅 設(shè)計(jì)上：產(chǎn)品 多樣化 設(shè)計(jì)，力求 創(chuàng)新和差異化； 主力產(chǎn)品：以 聯(lián)排別墅 為主力產(chǎn)品； 主力戶型：為 200250平米； 主力戶型總價(jià)：控制在 220萬 元以下； 品質(zhì)提升： 獨(dú)棟別墅 作為項(xiàng)目的品質(zhì)提升點(diǎn)； 稀缺產(chǎn)品： 疊加別墅 作為項(xiàng)目性價(jià)比相對(duì)突出的替代性產(chǎn)品出現(xiàn)，根據(jù)地塊規(guī)劃方案穿插 55 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 南區(qū)別墅產(chǎn)品定位 南區(qū)別墅戶型配比建議 —— 滿足市場(chǎng)需求，做市場(chǎng)差異化產(chǎn)品 別墅類型 主力面積區(qū)間（平方米） 主力總價(jià)控制（萬元） 按均價(jià)計(jì)算 比例控制建議 多聯(lián)排 180220 160200 55% 雙拼 200250 180230 25% 疊拼 160180 140160 15% 獨(dú)棟 300350 270320 10% 56 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 南區(qū)別墅產(chǎn)品定位 南區(qū)別墅戶型配比依據(jù) 千佛山地區(qū) 獨(dú)棟別墅 400500平米為主，總價(jià) 450600萬為主； 聯(lián)排別墅 300平米為主，總價(jià) 300400萬為主； 疊加別墅 250平米為主，總價(jià) 200250萬為主； 250平米左右的聯(lián)排別墅銷售最快； 長(zhǎng)清地區(qū) 別墅供應(yīng)只有文昌山莊， 3780元 /平米 其它地區(qū) 目前別墅供應(yīng)不多，高檔次別墅供應(yīng)更少 57 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 北區(qū)住宅產(chǎn)品定位 濟(jì)南 〃 新都市主義 〃 高尚住宅 —— 南區(qū)對(duì)北區(qū)的價(jià)值帶動(dòng) 定位理念： 生態(tài)、人文、高檔次 的居住概念； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 產(chǎn)品多樣化設(shè)計(jì) ，力求 創(chuàng)新和差異化； 主力戶型：為 130150平米三居 ； 主力戶型總價(jià)：控制在 65萬元左右 ； 運(yùn)作方式： 南區(qū)別墅和北區(qū)住宅的一體 化 作為項(xiàng)目的品質(zhì)提升點(diǎn)； 降低風(fēng)險(xiǎn)： 適當(dāng)開發(fā)經(jīng)濟(jì)型住宅 ，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 人文 山水 58 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 北區(qū)住宅產(chǎn)品定位 北區(qū)住宅戶型配比建議 戶型類別 主力面積區(qū)間（平方米） 主力總價(jià)控制（萬元） 按均價(jià)計(jì)算 比例控制建議 一居 5060 2530 10％ 兩居 90110 4555 25％ 三居 130150 6575 55％ 四居 150180 7590 10％ 59 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 北區(qū)普通住宅產(chǎn)品定位 住宅定位依據(jù) ? 客戶以二次臵業(yè)為主，主要滿足居住升級(jí)目的，三居需求旺盛 ? 千佛山一帶的普通住宅以 130150平米戶型銷售最好 ? 合理控制戶型總價(jià)，突出本案的性價(jià)比優(yōu)勢(shì) ? 適當(dāng)開發(fā)經(jīng)濟(jì)型住宅，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 60 產(chǎn)品建議案例參考 在原有規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，建議在細(xì)節(jié)上增加創(chuàng)新設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品差異性，提高項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力以及附加價(jià)值 61 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 外立面特點(diǎn)： 層層退臺(tái)和陶土磚的運(yùn)用 62 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 層層退臺(tái)效果 超大露臺(tái)效果 參考項(xiàng)目：天津水晶城、東麗湖 63 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 （ 1）風(fēng)格上 萬科水晶城主推的是情景洋房，外立面設(shè)計(jì)采用陽(yáng)臺(tái)層層退臺(tái)式設(shè)計(jì)，風(fēng)格為新現(xiàn)代主義風(fēng)格，營(yíng)造現(xiàn)代街區(qū)小鎮(zhèn)效果，退層陽(yáng)臺(tái)結(jié)合植物種植，使整體外立面情景交融。每層又各有特點(diǎn)，首層有小院，獨(dú)立入戶；二層通過露臺(tái)入戶；三樓的面積適中；躍層有共享空間。高速公路入口 擎天柱 有效吸引過往目標(biāo)客戶市中心商業(yè)區(qū) 樓體廣告牌、燈箱 樹立項(xiàng)目形象，吸引市區(qū)及外地客戶南部主路口 擎天柱截流去往千佛山區(qū)域的客群，重點(diǎn)是該區(qū)域臵業(yè)的富人和周邊的外籍人士。 167 商業(yè)定位 存在問題 ? 商業(yè)街過長(zhǎng)，商業(yè)面積體量不一，不利于業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營(yíng)管理 解決方案：進(jìn)行區(qū)域劃分、規(guī)定區(qū)域的業(yè)態(tài)主題、不同業(yè)態(tài)進(jìn)行定制設(shè)計(jì) ? 商業(yè)部分除銀座百貨樓外，其他部分均被綠化遮擋。 ? 可將項(xiàng)目戶型做大，并通過產(chǎn)品功能細(xì)節(jié)的全面升 級(jí)，以此來獲取最大利潤(rùn)。 目 的： 快速提升項(xiàng)目知名度和影響力 推廣途徑： 新聞、軟文、廣告。 70 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 戶型設(shè)計(jì) ? 此戶型進(jìn)深和面寬 13米左右，戶型方正、利用率高。新都市主義 23 地緣性客戶 潛在購(gòu)買者 區(qū)域影響者 濟(jì)南市內(nèi)客戶 濟(jì)南以外客戶 ? 對(duì)區(qū)位有較強(qiáng)認(rèn)可度 ? 本項(xiàng)目提供了一個(gè)“居住升級(jí)”的購(gòu)買理由 其它客戶分類 投資客 總體客戶來源 大學(xué)城區(qū) 長(zhǎng)清區(qū)域 24 北區(qū)住宅客群 周邊收入較高的城鎮(zhèn)居民 大學(xué)城各高校教師 長(zhǎng)清區(qū) 2451家企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)、收入較高的員工 投資客 初期私營(yíng)業(yè)主 客戶行業(yè)定位 南區(qū)別墅客群 大型企業(yè)高級(jí)管理人員 政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 商界精英、 私營(yíng)業(yè)主 教授、知名學(xué)者 知本家 投資客 濟(jì)南中產(chǎn)階級(jí)中的中堅(jiān)力量 25 客群消費(fèi)特征 別墅客群消費(fèi)特征 家庭年收入水平（元 /年） 40萬元以上 總價(jià)承受能力（元） 200萬左右 偏好面積范圍（平米） 200—— 250之間 住宅客群消費(fèi)特征 家庭年收入水平（元 /年） 15萬元以上 總價(jià)承受能力（萬元） 20— 50萬左右 偏好面積范圍（平米） 80— 150之間 數(shù)據(jù)來源：項(xiàng)目組濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 26 ?渴望回歸自然、有較 高品位 的中高收入城市精英和新貴階層 ?主力購(gòu)買人群年齡在 35歲以上 ； ?對(duì)周邊 自然資源 因素非?？粗?； ?追求人文帶來的 文化品味 生活； ?對(duì)同類產(chǎn)品的 性價(jià)比 較為關(guān)注； 南區(qū)別墅客戶特征描述 27 追求回歸自然的舒適生活 —— 健康、自然 追求浪漫時(shí)尚的生活氛圍 —— 時(shí)尚、簡(jiǎn)約、休閑 品味新貴的人文氣質(zhì) —— 文化 南區(qū)別墅客戶需求特征 28 ? 對(duì)生活擁有 較高追求 的中等收入以上的家庭與個(gè)體； ? 主力購(gòu)買人群年齡在 3045歲 ； ? 對(duì)景觀 /戶型 /公建配套設(shè)施具有 一定需求 ； ? 對(duì) 性價(jià)比 認(rèn)同并滿意 北區(qū)住宅客戶特征描述 29 北區(qū)住宅客戶需求特征 ? 喜歡互動(dòng)開放的居住空間； ? 注重細(xì)節(jié)品質(zhì)； ? 注重完善的物業(yè)服務(wù)體系； ? 注重戶型舒適度，以舒適型兩居和三居為主； ? 物質(zhì)相對(duì)豐富之后的精神要求； ? 總價(jià)承受力有限； 30 項(xiàng)目主題定位 31 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 資源（教育資源、人文資源、自然資源） 規(guī)模 銀座 城 （ 2）色彩上 萬科水晶城色彩以土紅色的建筑主體和白色的建筑鑲邊結(jié)合，整體色彩沉穩(wěn)和諧，與綠色植物互相映襯，視覺效果極佳。 72 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 主體景觀 73 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 組團(tuán)內(nèi)景觀 74 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 組團(tuán)間景觀 75 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 庭院景觀 76 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 通過參與，體現(xiàn)與社區(qū)的互動(dòng) 77 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 通過景觀的設(shè)臵增加各個(gè)組團(tuán)的可識(shí)別性 78 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 景觀小品 景觀小品 79 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 景觀小品 景觀小品 80 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 景觀雕塑 81 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計(jì) 樹池 帶ＬＯＧＯ的地磚 82 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 6 83 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目 整盤均價(jià) （元 /平方米） 銷售起價(jià) （元 /平方米） 最高售價(jià) （元 /平方米） 北區(qū)住宅 5500 3500 7000 南區(qū)別墅 9000 7000 12020 84 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位依據(jù) 參照物 千佛山片區(qū)普通住宅均價(jià)為 7000元 /平米左右；別墅均價(jià)為 11000元 /平米左右； 西二環(huán)片區(qū)普通住宅均價(jià)為 35004000元 /平米左右； 長(zhǎng)清老城區(qū)普通住宅均價(jià)為 2600元 /平米左右； 長(zhǎng)清區(qū)域別墅均價(jià)為 3800元 /平米左右； 一期 15萬平米為教師團(tuán)購(gòu)住