【正文】 報(bào)經(jīng)辦人審核—科長審核—分管處長審核支隊(duì)長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：總工室提供符合要求的圖紙及設(shè)計(jì)文件（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（六）注意事項(xiàng)：消防設(shè)計(jì)必審 商業(yè)面積≥10000平，住宅高度≥50米消防設(shè)計(jì)備案 商業(yè)面積≤10000平，住宅高度≤50米（七）辦理時限：30個工作日B、辦理人防審核意見（辦理部門：南京市人防辦）（一）介入條件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）： 總規(guī)審定意見、立項(xiàng)批復(fù)（二）準(zhǔn)備資料：市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)或方案審查意見立項(xiàng)批文組織機(jī)構(gòu)代碼經(jīng)辦人身份證人防規(guī)劃方案總平面圖及CAD電子文件總平面圖、單棟首層平面圖、地下室平面圖、剖面圖及CAD電子版建設(shè)單位委托書結(jié)合民用建筑修建防空地下室申請表(三)辦事流程：窗口—經(jīng)辦申德寶袁處審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（六）注意事項(xiàng)：（七）辦理時限：15個工作日C、辦理園林綠化審批意見（辦理部門：南京市園林局）（一）介入條件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）：（二）準(zhǔn)備資料：書面申請；立項(xiàng)批復(fù)；規(guī)劃紅線圖；規(guī)劃審定總平面圖；綠化方案2份；設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書；(三)辦事流程：準(zhǔn)備資料并蓋章報(bào)入園林局經(jīng)辦人科長分管副局長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（六）注意事項(xiàng)：（七）辦理時限：20個工作日D、辦理人防審查意見（辦理部門：南京市人防辦）（一）介入條件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）：委托的人防工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)資質(zhì)與該項(xiàng)目相符。I、辦理永久電報(bào)審，簽訂用電協(xié)議書（辦理部門：南京市供電局）（一）介入條件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）：市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)（二）準(zhǔn)備資料：簽訂合同《非居民用電申請表》、新建項(xiàng)目供電意見咨詢書用電啟動方案編制委托書建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（復(fù)印件）項(xiàng)目批文（復(fù)印件）土地證（復(fù)印件）規(guī)劃許可證（復(fù)印件）經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的建筑總平（復(fù)印件及電子版圖紙）負(fù)荷明細(xì)表經(jīng)辦人介紹信或授權(quán)委托書、法人身份證復(fù)印件、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件紅線圖1受電工程信息公開確認(rèn)表、客戶聯(lián)系信息確認(rèn)表1供電咨詢答復(fù)單(三)辦事流程：提前找電力設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)—供電方案在上正式會之前需先上初會進(jìn)行方案的溝通和調(diào)整，待方案在初會上基本通過后才能正式申報(bào)正式電方案—準(zhǔn)備資料正式申報(bào)上供電公司正式會議討論通過供電方案出具供用電方案答復(fù)書。（七）辦理時限：待供電協(xié)議完全確定后，供電協(xié)議在供電公司內(nèi)部走流程蓋章10個工作日J(rèn)、辦理燃?xì)鈭?bào)審，簽訂供氣協(xié)議（辦理部門：南京港華燃?xì)夤荆ㄒ唬┙槿霔l件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）： 管線綜合平衡圖通過規(guī)劃局審批（二）準(zhǔn)備資料：規(guī)劃證、建設(shè)用地規(guī)劃證；項(xiàng)目紅線圖；總平面圖；地形測繪圖；管線測繪圖；市政規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；管線綜合平衡圖；標(biāo)準(zhǔn)層單體圖及相關(guān)電子文件 簽訂合同(三)辦事流程：準(zhǔn)備資料并向港華燃?xì)馍暾埲細(xì)庠O(shè)計(jì)；客戶部經(jīng)理發(fā)起設(shè)計(jì)申請市場部領(lǐng)導(dǎo)審批燃?xì)庠O(shè)計(jì)院繳納100元/戶的設(shè)計(jì)定金后開始施工圖設(shè)計(jì)（歷時36個月）施工圖完成后開始根據(jù)施工圖工程量簽訂燃?xì)鈪f(xié)議，招投標(biāo)部負(fù)責(zé)審核談判；市場部—設(shè)計(jì)部—工程部—分管領(lǐng)導(dǎo)審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：總工室、招投標(biāo)部、工程部（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：寧價費(fèi)(2010)10號、寧財(cái)綜(2010)2號、寧價工(2010)21號（六）注意事項(xiàng)：設(shè)計(jì)和施工捆綁（七）辦理時限：：從開始委托設(shè)計(jì)到簽訂協(xié)議，歷時多月，需盡早開始。（六）注意事項(xiàng)：招投標(biāo)部發(fā)起簽訂合同交付10%設(shè)計(jì)費(fèi)，提前一年需設(shè)計(jì)好施工圖，并負(fù)責(zé)施工報(bào)批工作，取得規(guī)劃證—開工前支付80%工程款（注意間隔費(fèi)的收取方式），協(xié)調(diào)取得施工圖之后即開始物質(zhì)招標(biāo)和施工單位招標(biāo)等工作—協(xié)調(diào)按照交樓面積分期付款我方施工的土建部分建筑經(jīng)供電公司驗(yàn)收合格并報(bào)批完成后供電公司施工單位3個月內(nèi)完成施工。窗口—客戶經(jīng)理—工程部—分管領(lǐng)導(dǎo)審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）取得原件（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：設(shè)計(jì)方面需總工室對接，預(yù)算出來后需招投標(biāo)審核（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)協(xié)議付款（六）注意事項(xiàng)：委托自來水公司下屬三產(chǎn)單位施工；內(nèi)部立項(xiàng)、定標(biāo)流程先走。公示牌費(fèi)：A類3200元/塊；B類2200元/塊；C類5500元/塊。數(shù)字申報(bào)項(xiàng)目提交《南京市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案自審表》《建筑節(jié)能審查回復(fù)意見書》 1份。征詢意見后報(bào)入管綜圖到規(guī)劃局審批，出案。七、辦理配套管線規(guī)劃申報(bào)（辦理部門：南京市規(guī)劃局分管分局）（一）介入條件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）：取得市政規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；征求相關(guān)部門意見（如水、電、氣、電信、城管等）（二）準(zhǔn)備資料：《南京市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批事項(xiàng)申請表》1份。（七）辦理時限：30個工作日四、辦理環(huán)評審核意見（辦理部門：各區(qū)環(huán)保局）（一）介入條件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）：方案總圖、設(shè)計(jì)要點(diǎn)（二）準(zhǔn)備資料：立項(xiàng)文件環(huán)評報(bào)告表建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保業(yè)務(wù)咨詢表土地出讓合同設(shè)計(jì)要點(diǎn)公示材料(三)辦事流程：窗口收件科長分管副局長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項(xiàng)：招投標(biāo)部 甄選環(huán)評編制單位合同部 簽訂合同總工室 提供總平圖及排污、商業(yè)功能分區(qū)、土方平衡方案、隔音設(shè)備等相關(guān)資料（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：計(jì)價格【2002】125號（六）注意事項(xiàng)：待資料準(zhǔn)備齊全，確定環(huán)評編制單位，編制環(huán)評報(bào)告，通知評審，五次公示后，方可領(lǐng)取環(huán)評批復(fù)（七）辦理時限：前三次公示每次5個工作日，第四次公示10個工作日，第五次公示5個工作日，窗口收件后20個工作日（不含前三次公示期）五、辦理用地規(guī)劃許可證（辦理部門：南京市規(guī)劃局分管分局）（一）介入條件（即具備辦理該項(xiàng)報(bào)建業(yè)務(wù)的前提條件）： 立項(xiàng)批文、土地出讓合同（二）準(zhǔn)備資料：組織機(jī)構(gòu)代碼證 1份《建設(shè)項(xiàng)目基本信息表》1份《南京市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批事項(xiàng)申請表》1份現(xiàn)勢性地形圖1份，提供供圖編號，應(yīng)在地形圖上標(biāo)出擬用地范圍，并加蓋建設(shè)單位公章。需核實(shí)總規(guī)的用地紅線必須與用地規(guī)劃證的紅線一致。 報(bào)文后要與各職能部門保持有效溝通，提前解決技術(shù)及相關(guān)政策問題，以取得審批部門的支持和理解，保證報(bào)建工作順利實(shí)施。 施工準(zhǔn)備階段1)工程部提供《臨時用地方案》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請臨時施工用地報(bào)批，取得《臨時用地方案圖》及《臨時用地工程規(guī)劃許可證》。 財(cái)務(wù)部；。三、定義術(shù)語 房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行房屋建設(shè)和銷售的活動，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平、房屋建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、入伙等多項(xiàng)內(nèi)容組成。（4）組織人防監(jiān)督站進(jìn)行人防竣工驗(yàn)收工作，獲得《人防合格證明書》（5）組織消防單位進(jìn)行消防驗(yàn)收，獲得《消防驗(yàn)收意見書》（6）組織環(huán)保單位進(jìn)行驗(yàn)收，獲得《消防影響報(bào)告》。（6）辦理《售房許可證》。（19）辦理《擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)》，項(xiàng)目投資計(jì)劃，設(shè)計(jì)單位施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及各專業(yè)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)（根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計(jì)），辦理《施工圖審查意見書》。（11）協(xié)助組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，辦理招標(biāo)備案。配合測量隊(duì)、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地籍圖。五、工作內(nèi)容項(xiàng)目可行性研究階段：（1）搜集市場相關(guān)信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準(zhǔn)備工作，制定嚴(yán)密工作計(jì)劃，計(jì)劃包括征地（買地）、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨?。工程結(jié)束后，對工程期間工作做總結(jié)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。安置補(bǔ)助費(fèi)：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。進(jìn)深：進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實(shí)際長度。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。土地掛牌出讓的程序：：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點(diǎn)；：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場勘探；：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明、法定代表人身份證復(fù)印件辦理競買申請，繳納競買保證金；：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進(jìn)行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動；：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價，更新現(xiàn)實(shí)掛牌報(bào)價；：在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，竟得與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時繳納定金；：掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。招標(biāo)的方式：①公開招標(biāo)；②邀請招標(biāo) 招標(biāo)代理：招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開工手續(xù)。②是土地部門提供土地，計(jì)劃部門項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)。負(fù)責(zé)聯(lián)系工程項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、消防等專業(yè)部門的驗(yàn)收簽證工作。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4)規(guī)劃報(bào)建圖審查。為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一、選址定點(diǎn)階段。國土資源局辦理土地預(yù)審。國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。按照建設(shè)工期的要求，積極辦理好各階段的報(bào)建手續(xù)。注：“兩證一書”是對中國城市規(guī)劃實(shí)施管理的基本制度的通稱，即城市規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)發(fā)放的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)依法審批的城市規(guī)劃和有關(guān)法律規(guī)范，對各項(xiàng)建設(shè)用地和各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，使其納入城市規(guī)劃的軌道。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地?！皟勺C一書”的辦理：一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；二、關(guān)于辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證所需資料、經(jīng)過按程序?qū)徟脑摰貕K的詳細(xì)規(guī)劃（由具有規(guī)劃資質(zhì)的編制單位出圖）發(fā)改委立項(xiàng)，只需寫個報(bào)告，批了就行了 項(xiàng)目的環(huán)境影響評價審批（環(huán)保局）與國土局簽訂的土地出讓合同地塊的紅線圖。2）拍賣：拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。1）土地使用權(quán)出讓年限： A、居住用地70年；B、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國家有權(quán)無條件的收回該土地；B、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房：C、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。土地級別：是指根據(jù)土地利用價值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進(jìn)行綠化，不得改做它用。輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、過道、樓梯、陽臺（閉合式按一半計(jì)算）、壁櫥等。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。套內(nèi)面積：套內(nèi)面積俗稱“地磚面積”。銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。目前實(shí)施的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已超過規(guī)定年限的省份如未及時調(diào)整，將不予通過用地審查。三、前期開發(fā)報(bào)建工作要求工程部前期開發(fā)報(bào)建主管應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。四、工程部前期開發(fā)報(bào)建主管工作職責(zé)辦理從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。（4）辦理《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。（6）委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)方案，填報(bào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)表