【正文】 ????????????????? 48 社會(huì)效益分析 ??????????????????????? 48 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ??????????????????????? 49 評(píng)價(jià)結(jié)論 ????????????????????????? 51 建議 ?????????????????????????????? 51 附件 ???????????????????????????? 52 項(xiàng)目總說明圖 A、 B 區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)圖 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明復(fù)印件 企業(yè)法人代碼證復(fù)印件 企業(yè)法人身份證復(fù)印件 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱：易州《乾榮養(yǎng)老中心》綜合項(xiàng)目 承辦單位： 石家莊乾榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表：朱俊江 擬建場(chǎng)址： 項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于易縣城西 2公里處 112 國道南側(cè)。這些項(xiàng) 目贏得了社會(huì)廣泛的支持和贊譽(yù)。 編制原則 根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門的文件精神，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； 積極進(jìn)行實(shí)地考察，充分了解“易州乾榮養(yǎng)老中心”目前基本的基礎(chǔ)設(shè)施及有關(guān)情況，結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔養(yǎng)老住宅小區(qū)。一期項(xiàng)目場(chǎng)址擬在易水北岸建設(shè) 12 棟多層養(yǎng)老住宅樓，和健身中心、部分總服務(wù)中心的設(shè)施，沿易水做休閑長廊和社區(qū)道路；二期擬在易水南岸建設(shè)多層養(yǎng)老住宅樓和急救中心，南部荊 軻 山旅游公園；三期擬在項(xiàng)目場(chǎng)址東部建設(shè)養(yǎng)老中心，南部建設(shè) SPA溫泉康復(fù)中心， 112 國道南側(cè)旅游接待中心，培訓(xùn)學(xué)校。 養(yǎng)老中心可以與當(dāng)?shù)卣裾块T聯(lián)辦，使市場(chǎng)養(yǎng)老與福利養(yǎng)老結(jié)合起來，達(dá)到“老有所養(yǎng)”的目的。 而家庭結(jié)構(gòu)的變化，兩代人同時(shí)老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時(shí)間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護(hù)理需求正在逐步擴(kuò)大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當(dāng)今社會(huì)的一種追求及時(shí)尚?；蚪⒎衔覀兊貐^(qū)情況的專業(yè)教育體系，如旅游職業(yè)學(xué)校，開展易州及西部山區(qū)的旅游事業(yè)。這樣一來，解決了學(xué)生和家 長為上學(xué)找不到工作的后顧之憂。最終完成事先整個(gè)的想法。 《乾坤》會(huì)議中心與度假中心 項(xiàng) 目 數(shù) 據(jù) 占地面積 約 萬平方米（ 50 畝） 建筑面積 萬平方米 容積率 倍 總投資 5340 萬元（ 20xx 元 /平方米） 政企會(huì)議接待區(qū)設(shè)有以下功能： 1． 賓館 2． 休閑娛樂區(qū) 3． 體育健身區(qū) 4． 美食中心 5． 度假中心（ SPA 水療、溫泉、按摩） 利用建成的各大園區(qū)的整體優(yōu)勢(shì)，優(yōu)美的環(huán)境，周到的服務(wù)，悠久的歷史文化氛圍， 配套完善的設(shè)施。 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)符合國家老年產(chǎn)業(yè)政策和縣政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項(xiàng)目建成后，在一定程度上滿足中、高收入家庭的養(yǎng)老住房需求。 易縣縣委、縣政府十分注重本縣社會(huì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺(tái)了一系列非常優(yōu)惠的政策，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。 易縣西部太行山區(qū)礦產(chǎn)資源極為豐富，初步探明的礦點(diǎn)達(dá) 87 處，有金、銀、銅、鐵、錳、花崗巖、玄武巖、麥飯石、石灰石、蛭石等 27 個(gè)品種，而膨潤土、紫翠硯石、金紅石則為本縣特有的礦產(chǎn)資源，特別是河沙、石灰、石米等三類建材成為京、津、石、保等大中城市建設(shè)的貨源地 ，在毛主席紀(jì)念堂、亞運(yùn)村、京深高速公路建設(shè)中做出了貢獻(xiàn)。目前，全縣有林面積 133萬畝，森林覆蓋率 35%，居太行山山區(qū)縣之首。 如何引導(dǎo)農(nóng)民走出 “收了麥子種棒子，年年都是窮樣子 ”的生活 “怪圈 ”呢？易縣立足縣情，面向市場(chǎng)， 積極開發(fā) 旅游、林果、畜牧、三類建材等資源優(yōu)勢(shì)是振興易縣經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 易縣歷史悠久。 “ 易州庶產(chǎn)英才，自古多慷慨仁義之士 ” ?，F(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)基本形成；境內(nèi)交通四通八達(dá)；城市建設(shè)日新月異，承載能力明顯增強(qiáng)；金融、文化、衛(wèi)生等設(shè)施齊全，服務(wù)功能完備。通信設(shè)施完備，萬門程控電話已與全國連網(wǎng)，近年內(nèi)交換能力將達(dá)到３萬門以上。 現(xiàn)在正值十五期間，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村縮短城鄉(xiāng)差別是這次計(jì)劃的重要目標(biāo)。 設(shè)計(jì)理念 近年來，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版圖也日新月異的變換著。 強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)原則，從布局形式、空間尺度、環(huán)境氛圍與單體設(shè)計(jì)各方面營 造親和感人情味。住宅房型設(shè)計(jì)做到戶戶朝南，并以起居室為中心，動(dòng)靜分離，居寢分離，提高住戶面積的使用率和老年人居住的舒適程度。對(duì)住院老人、病人實(shí)行 24 小時(shí)全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不需要家屬的陪伴。 社區(qū) 公共 場(chǎng)所 是全 體老年人 的共享空間，有公共交通 干 道和集中 綠 地或 游園場(chǎng) 地等，人人可以使用； 組團(tuán) 內(nèi)空 間 是住宅組 團(tuán) 內(nèi)居民共用的，是 組團(tuán)鄰里 交往、游憩的主要 場(chǎng)地 ，汽車 與 人流不能 隨 意穿行。合理安排各功能行 為空間 ， 實(shí)現(xiàn) 公私分 離 、食寢分 離 、居寢分 離 、 潔 污分 離 。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 近年來 ,隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的持續(xù)走強(qiáng)，我國養(yǎng)老事業(yè)也得到迅速發(fā)展。究其原因，大多 數(shù)還 是 中產(chǎn)階級(jí) 和普遍老百姓， 選購 60 至80平方米的住房 面積 ，既可以承受得起，又改善和提高了生活 素質(zhì) ， 這 也表明普通老百姓具有享受高品 質(zhì) 生活的 愿望 。另據(jù)預(yù)測(cè)，今后一個(gè)時(shí)期，老年人口還將以年均 3％的速度持續(xù)增加。例如在小區(qū)內(nèi)的道路上實(shí)行人車分流，無障礙通道等；一個(gè)臺(tái)階對(duì)正常人來說是不存在 問題的，可是對(duì)于一個(gè)殘疾人卻可能是難以逾越的障礙。住宅性能大幅度提高、住宅裝備水平大大改善、住宅功能更加合理、住宅環(huán)境明顯改觀、住宅壽命更加延長。 易州縣城西， 122 國道南，徐家廠東，荊軻塔北，占地約 20xx 畝。 這使得小區(qū)的人文、地理環(huán)境都十分優(yōu)越。按規(guī)劃要求社區(qū)分為三期，一期位于北部，占地約 300 畝，為多層住宅區(qū)，二期位于南部，占地約 400 畝，為高檔老年居所區(qū)。 交通組織 居住區(qū)主出入口設(shè)在 112公路一側(cè)，為方便居民出行在南北兩側(cè)設(shè)置了兩個(gè)出入通 道，車輛主要停在北部的入口停車場(chǎng)內(nèi)，少量車輛經(jīng)允許可進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，小區(qū)道路為曲線形，追求自然，并沿路設(shè)計(jì)了景觀，使行人行過 程中并不單調(diào)乏味。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB5000920xx 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001120xx 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001020xx 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000320xx 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720xx 工程概況 本工程位于易縣城西 2 公里，北靠 112 公路。 以下采用水泥少漿 M10，177。設(shè)地下式消火栓，間距≤ 120m 排水 采用，污廢分流，伸頂透氣，排水量 4060 m3/d 雨水自然排入?yún)^(qū)內(nèi)水景底層為商店的，在商店內(nèi)設(shè)手提式干粉滅火器學(xué)校內(nèi)配干粉滅火器。 建設(shè)單位對(duì)本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。采暖設(shè)計(jì)負(fù)荷估算如下： 面積（ M2） 熱負(fù)荷面積指標(biāo)（ W/M2） 熱負(fù)荷（ KW） 熱 負(fù) 荷 合 計(jì)（ KW） 一期工程 住宅 120xx 42 底層商業(yè) 5000 50 地下室 20xx0 采暖熱媒及系統(tǒng)定壓 本項(xiàng)目采暖熱媒采用 50/40℃低溫采暖熱水， 由動(dòng)力站換熱機(jī) 房 提供，流量約500M3/hr，系統(tǒng)定壓及補(bǔ)水 由換熱機(jī)房 統(tǒng)一解決； 換熱機(jī)房所需一次熱源采用 小區(qū)地?zé)峋峁┑?58℃熱水，流量約 500M3/hr； 換熱機(jī)房設(shè)換熱機(jī)組，總換熱量 2200 KW。 對(duì)產(chǎn)生噪聲的水泵、送排風(fēng)等動(dòng)力設(shè)備選用低噪聲低震動(dòng)型，采取減震吸聲措施，如水泵、風(fēng)機(jī)設(shè)減震器、軟接頭，送排風(fēng)管上設(shè)消聲器等 。 防雷接地系統(tǒng)： 本小區(qū)建筑均為三類防雷建筑，在建筑物屋頂設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地極，變壓器中性點(diǎn)直接接地，進(jìn)出建筑物的金屬管道均與接地極可靠焊接。 地質(zhì)條件 擬建場(chǎng)址位于太行山前沖 洪積丘陵區(qū)，巖土主要為中砂層和粉質(zhì)粘土層，無不良地質(zhì)構(gòu)造，條件較好，能夠滿足一般工程荷載要求。 消防報(bào)警 在配電室及其它重要場(chǎng)所，設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警裝置，并與小區(qū)消防總控制聯(lián)網(wǎng)。 第六章 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響 本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的主要污染物為生活污水、生活垃圾。 生活垃圾 廢棄物集中堆放在小區(qū)設(shè)置的垃圾箱及定點(diǎn)堆放處，由專人收集運(yùn)至市政規(guī)定的垃圾站。 給排水供暖 主要?jiǎng)恿υO(shè)備盡量在滿足功能的前提下選用節(jié)能設(shè)備，供水、供暖系統(tǒng)均安裝計(jì)量和節(jié)流裝置。 本項(xiàng)目投資額度高、工作量大、工程質(zhì)量要求較高，針對(duì)這些，公司將明確項(xiàng)目經(jīng)理，聘請(qǐng)高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和得力管理人員。項(xiàng)目建成后，將由專門的物業(yè)公司管理。以集中綠地和分散綠化巧妙結(jié)合，適當(dāng)輔以小品形成豐富的景觀，并充分利用城市景觀綠化帶，既美化了所內(nèi)的環(huán)境，又可以達(dá)到防塵、降噪的目的。雨水采用外排水排入小區(qū)雨水干管后匯入城市雨水管網(wǎng)。 設(shè)有線電視網(wǎng)絡(luò)。 地基承載力： 第一層：亞粘土 120140kN/m2 第二層：細(xì)砂、中砂 180190kN/m2 第三層：亞粘土 190200kN/m2 場(chǎng)地氣象條件 氣溫： 年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 最冷時(shí)段氣溫： 11月至次年 3月 最熱時(shí)段氣溫： 6月下旬至 8月上旬 濕度： 年平均相對(duì)溫度： 62% 降雨量： 年平均降雨量： 毫米 日最大降雨量： 毫米 年平均風(fēng)速： 主導(dǎo)風(fēng)向：夏季東南風(fēng) 冬季西北風(fēng) 凍土深度： 54cm 冬至日射角： 度 第五章 消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 消防系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)設(shè)消防系統(tǒng)。 供暖： 本項(xiàng)目自備鍋爐。 照明及電力系統(tǒng)： 小區(qū)路燈及戶內(nèi)燈具盡量選用節(jié)能型燈具及節(jié)能型控制方式，戶內(nèi)空調(diào)，熱水器等大功率設(shè)備采用 用回路供電。 消防設(shè)計(jì) 需排煙 房間和走廊依靠可開啟外窗或通風(fēng)采光窗井進(jìn)行自然排煙。 采暖系統(tǒng) 住宅部分設(shè)可分戶計(jì)量的新雙管采暖系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)低溫?zé)崴匕宸笤O(shè)采暖系統(tǒng)。 暖通設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 1. 國家及河北省現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)： 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001920xx 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》 DB13(J)2420xx 2. 建設(shè)單位提供的可研任務(wù)書及使用功能要求和有關(guān)文件： 建設(shè)單位提供的征地界坐標(biāo)及基地地形圖。 給水采用自備井水直供日用水量 5400m3/h。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ⑴地上部分 本工程抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組第一組。 建筑設(shè)計(jì)除注重建筑物的外部立面設(shè)計(jì)外，還要強(qiáng)調(diào)住宅內(nèi)部平面分割和功能組合設(shè)計(jì)，要針對(duì)不同群體，根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入、職業(yè)生活模式，家庭結(jié)構(gòu)，文化層次等差異進(jìn)行不同戶型，不同功能的組合設(shè)計(jì)，功能組合要實(shí)用，還應(yīng)考慮室內(nèi)空間的可改性，以滿足不同的需求，提高特點(diǎn)。 別墅區(qū)同樣有一個(gè)獨(dú)立的景觀，這里主要以水景為主，靜靜的水面為居民提供了詩一般的環(huán)境，水面周圍別墅點(diǎn)式，雙聯(lián)、聯(lián)排相結(jié)和，疏密有致，綠樹掩映亭臺(tái)樓閣穿插其中，形成一幅有著小橋流水人家的北國江南風(fēng)味的風(fēng)景園林住區(qū)。 總平面規(guī)劃綜述 平面布置 本項(xiàng)目規(guī)劃用地 20xx 畝，地塊形狀近似一長方形。又考證說，荊軻塔的修建，實(shí)為佛教產(chǎn)物，但在當(dāng)?shù)貜V傳是為紀(jì)念荊軻而建，在清代樹立的石碑上，確實(shí)刻有 “寺與塔為山而設(shè)，為軻而設(shè)也 ”的記載。多層居住樓之間空地為大型綠地廣場(chǎng)和水面。質(zhì)量好的住宅和質(zhì)量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。 所以，建設(shè)養(yǎng)老中心已經(jīng)屬于市場(chǎng)化行為。 隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進(jìn)入老齡化社會(huì)，北京市又是我國較早進(jìn)入人口老齡化 的城市之一。 養(yǎng)老 住宅的 開發(fā)建設(shè) ，其 根本 目的 還是為了廣大群眾改善養(yǎng)老居住條件 ， 現(xiàn)階段老年住宅的開發(fā)主流還是建設(shè)品質(zhì)不高的老年公寓。在立面上造型上強(qiáng)調(diào)垂直線條，建筑外立面大虛大實(shí)，光影對(duì)比強(qiáng)烈，具有厚重的雕塑感。三房以上的套 間設(shè)有主 臥 室 衛(wèi)生間 。 住 區(qū)空間 布局合理。 （ 3）公共設(shè)施有圖書室、活動(dòng)室、書畫室、多功能廳、康復(fù)健身房、交流中心、電腦機(jī)房、老年大學(xué)和茶社等。單體的形象和細(xì)部構(gòu)件都經(jīng)過悉心推敲和把關(guān)，注重豐富和精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及環(huán)境條件，以及我們對(duì)城市與