【正文】 趨勢的加強，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬平方米規(guī)模的盤在原來已經(jīng)是大盤，隨后萬科四季花城等 3050 萬平方米的樓盤為大盤，但20xx 年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬平方米以上的大盤，大盤時代已經(jīng)來臨。 地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競爭的加劇，在日漸激烈的市場條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。 片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢 在區(qū)域競爭激烈的時候，媒體不甘寂寞，在特報的推動下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。 麗晶 天然居 黨校 20xx年 —— 安 柏 麗晶 、 天然 居 全面 滲透 策 略（燈箱） 新興酒店 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 12 12 問卷分析 20xx 住宅消費市場調(diào)查 為了把握深圳住宅消費的發(fā)展動向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司日前對潛在購房人群做了問卷訪問 （有效樣本 657 份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費主流在保持基本面的同時，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點。 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 13 13 福田是置業(yè)者首選 在位置的選擇上：羅湖占 22％，福田占 53％，南山占 9％，其他占 16％。對平層的選擇不再是一支獨秀，其他類型的戶型也開始進入人們選擇的視野。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。 最希望的面積是 90110 平方米 在希望購房面積的選擇 上，希望購置面積在 90110 平方米比例最高；其次是 7090 平方米，希望購置面積在 70 平方米以下的比例不高。 量入為出的月供 購房者首供能力 31 萬以上占 8％， 21－ 30 萬占 12％， 16－ 20萬占 14％， 11－ 15 萬占 25％， 5－ 10萬占 41％。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學是促成購買前三位的因素。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。 從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素 正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。 加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。其中，約 30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨秀。中國加入 WTO 后將會有越來越多的外企在大陸設立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。（堅尼系數(shù)越接近 1，貧本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 25 25 富懸殊越嚴重），目前香港人均月收入中位數(shù)為 1 萬元。 ? 香港居民對深圳地產(chǎn)商的認知程度很低，僅中海外的綜合提及率超過 10%，樓盤也僅有百仕達華源的提及率超過 5%，總體上來說對深圳發(fā)展商不了解。教育程度高的客戶希望購置 8001200 平方尺單位要比教育程度低的客戶比例要高 很多。從比例上看。我們也可以預見，隨著深港一體化進程的推進，港人在深圳置業(yè)的選擇范圍擴大，深圳的居住環(huán)境讓港人感到切實放心，深圳的樓市也將得到良好的支撐。海濱城 萬M2 20xx 年下半年 招商地產(chǎn) 碧海云天 30 萬 M2 內(nèi)部認購，五一前 開盤 京基地產(chǎn) 紅樹西岸 25 萬 M2 20xx 年初 百仕達地 產(chǎn) 金域藍灣 一期 萬M2 萬科地產(chǎn) 泰華地塊 25 萬 M2 未推出 泰華地產(chǎn) 金地 羅湖 CBD、環(huán) CBD： 金眾華僑城 競爭片區(qū)判斷： 高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林 口岸競爭區(qū)域：皇崗口岸 價格競爭區(qū)域：景田、景田北 都市競爭區(qū)域：羅湖 CBD 及周邊、上海賓館 環(huán)香蜜湖片區(qū) 中心區(qū) 泛華僑城片區(qū) 深圳灣區(qū) 羅湖 CBD 、環(huán)CBD 前后海 藍色鹽田 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 31 31 樓盤規(guī)模 區(qū)域外相關(guān)樓盤統(tǒng)計表 項目名稱 項目規(guī)模（住宅） 銷售情況 發(fā)展商 水榭花都 萬M2 新天國際名苑 萬M2 開盤 國際房地產(chǎn) 安柏 理性置業(yè)區(qū)間 從比例上看，港人在深圳置業(yè)的理想預算 70 萬以下占 49%，我們也由此可以大致推斷，港人在深圳置業(yè)預算中位數(shù) =74 萬。這對不同收入層面的客戶考慮收樓標準有較高借鑒意義，如口岸面積較小的物業(yè)，香港低收入階層居多，在制定交樓標準，可以參考。但在小面積方面，即對待一房戶型選擇上，家庭收入與面積的還是有一定的相關(guān)度。整體上對深圳的社會環(huán)境、開發(fā)上的信譽有隱憂。 人口持續(xù)老化，人口年齡中位數(shù)有 91年的 31 歲上升至 36 歲。 交易案例客戶總結(jié) —— 深業(yè)花園 成交客戶分析 居住地 取樣 106 個 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 23 23 地區(qū) 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 香港 外地（含外籍） 個數(shù) 21 55 3 10 12 5 百分比 % 51% % % % % 由 表可見，成交客戶中有 %權(quán)重的非深圳人。由此看 出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導的建筑風格認同度比較低或者基本不認同。 1 各種置業(yè)因素加權(quán)排序 被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套 、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設施。 1 工作在福田 調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占 28％，福田占 58％，南山占 12％，香港占 1％，其他占 1％。 1 環(huán)境因素很重要 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。 按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預留更大空間。 最愛的是小高層 頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費者占 44％，多層占 33％，高層占 21％，別墅占 2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。 從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置 業(yè)的客戶約占四分之三。 三、內(nèi)外銷市場需求分析 說明：在前一部分房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開發(fā)指標在此不在贅述，本篇主要針對消費者需求進行分析。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化 —— 高成本營銷 —— 價格繼續(xù)上漲 —— 缺乏需求支撐 —— 泡沫破了 —— 積壓產(chǎn)品 —— 價格大戰(zhàn)。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。 大盤時代到來 項目規(guī)模面積分布比例圖4 ～7 萬㎡%7 萬㎡以上%0 ～1 萬㎡%1 ～2 萬㎡%2 ～3 ㎡%3 ～4 ㎡% 上圖是 20xx 年新推樓盤的項目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項 目的 規(guī)模 ，推 售面 積 在 4 萬 平方 米以 上的 項 目占 全市 的％。 政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 房地產(chǎn) 政 策 深 圳 市 規(guī) 劃 國 土 局 于 20xx 年 1 月 份 內(nèi) 連 續(xù) 推 出 了 三項 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場 的 公 告（ 深 規(guī) 土 告 [20xx]0 0 03 號 ），分 別 對 建 立 土 地 有 形 市 場 、 提 高 預 售 門 檻 兩 項 內(nèi) 容 作 出 了產(chǎn)品銷售價格景氣指數(shù)60708090100110120200 0年1季200 0年2季200 0年3季200 0年4季200 1年1季200 1年2季200 1年3季200 1年4季工業(yè)交通倉儲郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會服務業(yè)比較線（指數(shù)1 0 0 ）企業(yè)盈利景氣指數(shù)40608010012014016020 00 年1 季20 00 年2 季20 00 年3 季20 00 年4 季20 01 年1 季20 01 年2 季20 01 年3 季20 01 年4 季總體工業(yè)建筑業(yè)交通倉儲郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會服務業(yè)比較線（指數(shù)120）本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 6 6 規(guī) 定 ： 要 求 嚴 格 執(zhí) 行 限 期 交 清 地 價 款 ； 禁 止 未 獲 得 預 售 許可 證 前 的 內(nèi) 部 認 購 ； 未 交 清 地 價 款 以 前 的 土 地 嚴 格 限 制 拍賣。 居 民 消 費 水 平 提 高 ， 商 品 房 、 旅 游 、 小 汽 車 成 為 消 費的 熱 點 ， 20xx 年 汽 車 銷 售 量 增 長 3 成 ，百 戶 居 民 家 庭 小 汽車擁有 量 比 上 年 度 翻 了 一 翻 。 20xx 年 當 年實 現(xiàn) 全 市 GDP 總值 1908 億 元 ，同 比 增 長 了 %，高 出 預期目標 的 個 百 分 點 。 各項貸款余額 2861 億元，增長 %，其中包含了企業(yè)、項目和個人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。 這 6 項 措 施 在 20xx 年 逐 漸 實 施 ， 落 到 實 處 ， 在 20xx年 逐 漸 成 熟 ， 這 將 提 高 深 圳 市 的 外 來 人 口 增 長 速 度 ， 人 口的 增 長 將 直 接 促 進 房 地 產(chǎn) 市 場 的 增 長（ 60 年 代 的 香 港 房 地產(chǎn)市場 的 快 速 增 長 就 是 依 賴 于 人 口 高 速 膨 脹 ）。 批準預售面積01002003004005006007001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx年份批準預售面積（萬平方米）銷售面積/ 預售面積比值1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx年份比值 銷售面積與預售面積比值的降低說明銷售面積的增長落后于預售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機，可能會造成市場的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。 房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡 今年以來，關(guān)于房價的問題一直受各方關(guān)注，降價呼聲也很高。 營銷成本