【正文】 ...................175 市場類商鋪類型 ...............................................................176 專業(yè)市場商鋪的特點(diǎn) ......................................................177 品牌商家與商業(yè)地產(chǎn)的對接 .........................................178 大范圍檢測客流量 數(shù)據(jù)的價(jià)值 .....................................186 購物中心的商業(yè)管理理念 .............................................187 MALL 管理者服務(wù)概念的體現(xiàn) .....................................189 購物中心的營銷推廣策略 .............................................190 購物中心管理合約的制定 .............................................199 獨(dú)門精品店型購物中心 ..................................................207 購物中心管理事項(xiàng)與重點(diǎn) ............................................. 211 摩爾購物中心 MALL 的各種模式及各自特點(diǎn)（上） ............................................................................................218 摩爾購物中心 MALL 的各種模式及各自特點(diǎn)（下） ............................................................................................221 商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì) ..........................................................222 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 ..................................................234 mall 返租模式必將退出歷史的舞臺(tái) ............................237 專業(yè)市場投資開發(fā)要點(diǎn) ..................................................262 購物中心土地開發(fā)的配置 由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計(jì)劃，因此主要土地配置計(jì)劃會(huì)依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基本仍有數(shù)項(xiàng)原則是二者皆須考慮的： （一）住宅區(qū)應(yīng)與購物中心及人行步道相結(jié)合。另外，可能也有其他需要考慮的項(xiàng)目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。 （三）無論是在視覺上或心理上，各種機(jī)能都應(yīng)為整體的一部分。 （二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成 U 形或 L 形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場。如商店可有兩個(gè)正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購物者有更多 的便利等。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關(guān)系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將 Mall 設(shè)在一圍封的單層購物中內(nèi)。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前 來的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級市場等等。 （七）糖果、糕點(diǎn)、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動(dòng)線交會(huì)點(diǎn)，零星分布于購物中心內(nèi)。 （二）食品店 如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級市場入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。因?yàn)轭櫩蜁?huì)傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。最好的配置位置是位于主要 mall 的端點(diǎn)。 （九）家具、汽車用品及家庭用品 這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機(jī)、家具、布料及古董。 （十一）其它承租戶 包括 mall 內(nèi)的小販賣亭、 mall 廣場內(nèi)的路邊咖啡座、自動(dòng)販賣機(jī)（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在 mall 中都可以找到 。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理對外也是一項(xiàng)服務(wù) 能否清晰、準(zhǔn)確、及時(shí)的提供帳單明細(xì)（固定租金、提成租金、臨時(shí)租金、科目費(fèi)用、保證金、滯 納金、押金、服務(wù)明細(xì)，等）、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進(jìn)行帳單自動(dòng)抵扣，等等，這些細(xì)節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平。 下圖顯示了偏物業(yè)型購物中心業(yè)務(wù)操作增 值模型： 規(guī)劃準(zhǔn)備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實(shí)現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。 綜上所述，我們認(rèn)為，真正的購物中心決不是一個(gè)零售企業(yè)，而是一個(gè)管理企業(yè)、一個(gè)服務(wù)企業(yè)！ 租店簽約內(nèi)容及注意事項(xiàng) (1)房屋稅捐、地價(jià)稅、所得稅、印花稅應(yīng)由房東負(fù)責(zé) (2)租期屆滿后避免恢復(fù)原狀，否則應(yīng)在合約書內(nèi)說明恢復(fù)內(nèi)容 最好拍照留底 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應(yīng)請房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時(shí)辦理 (4)其它特殊條文 ,＆ nbsp 應(yīng)先經(jīng)公司主管及法務(wù)同意后始可簽立 (1)簽約階段有下幾點(diǎn)必須注意 : :面積不足的部份，可以按單位面積比例來減款，明載于契約書內(nèi)。 G. 注明店鋪改裝時(shí)須辦理的手續(xù)。 策略 /執(zhí)行方式 (Strategies/Tactics) 而市場行銷計(jì)劃書的成效包括： 意見調(diào)查表 (Contests Entry Analysis and Survey Card)在辦理特別促銷活動(dòng)時(shí)的意見調(diào)查也可同時(shí)收集居 住地點(diǎn)人文背景及顧客對活動(dòng)的意見。 大學(xué)。 定義你的商圈范圍 (Define Your Trade Area) 購物中心業(yè)者必須了解消費(fèi)者居住所在，在美國郵遞區(qū)號就是一相當(dāng)不錯(cuò)的定義商圈的方式，某些小型的購物 中心其商圈范圍有時(shí)候比一郵遞區(qū)號分區(qū)還小，在這種情況下，商圈定義可藉由消費(fèi)者的住址按政府的人口統(tǒng)計(jì)分 類。當(dāng)你開車行經(jīng)該商圈時(shí)你會(huì)經(jīng)過多少與你競爭的購物中心 ? 確認(rèn)誰是你真正目標(biāo)客源 (Find Out Who Your Shoppers Are) 你需要下列的資料： 飲食。 提高購物中心獲益率，例如你可擬定租賃策略目標(biāo)將出租率提升，從目前的 80％提升到88％的出租率。 如何與媒體合作 (Working with the Media) 你有兩項(xiàng)管道可供你傳遞訊 息，你期望傳遞購物中心訊息：付費(fèi)廣告與免費(fèi)公共關(guān)系。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了 發(fā)展商 前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商 業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。 不同的商業(yè)房地產(chǎn)的微觀商業(yè)經(jīng)營主體組成千變?nèi)f化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發(fā)商 有意識選擇的結(jié)果。核心微觀經(jīng)營 主體的位置需要最先確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的 端點(diǎn)，不宜集中布置在中間，這樣才 能達(dá)到組織人流的效果。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品應(yīng)當(dāng)集 中布置。小型百貨商店則往往成為大型 商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。高級餐廳能夠吸 引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨(dú)立建筑中，同時(shí)又不能脫離主要步行人流。此外，店面租金與 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關(guān)，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較低。開發(fā)商把面積大量出租給信譽(yù)好的零售商可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些微觀商業(yè)經(jīng)營主體可能達(dá)不到 預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)滿意，由此面臨協(xié)調(diào)長期收益和迅速收回投資的問題，反映在微觀商業(yè) 經(jīng)營主體的選擇上就是選擇高信譽(yù)度的知名商店和全 國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售 商。中間商在經(jīng)營上與 企業(yè)沒有連帶的責(zé)任，他們?nèi)我膺x擇進(jìn)貨渠道，任意選擇企業(yè)， 隨意采用銷售手段與促銷手段，在企業(yè)需要零批商和店鋪配合 時(shí)，往往得不到有效的合作。 靈活多樣的店鋪組合營銷形式 總結(jié)中外企業(yè)一些具體營銷措施和策略，店鋪組合營銷采用的基本形式有以下五種： 。這種形式適合小型企業(yè)，銷售季節(jié)性短線產(chǎn)品。在采用營銷形式時(shí)，一定要 對怎樣回收貨款及回收貨款的期限和額度制定具體的目標(biāo)計(jì)劃，從嚴(yán)考核，并附以獎(jiǎng)罰制度和組織處理方法，使其 落到實(shí)處。 ，只要市場上需要，企業(yè)就可以隨時(shí)供貨。 ，＆ nbsp 增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品的競爭能力，使其走向更廣泛意義上的市場。不講信用的店鋪要果斷撤點(diǎn)清賬，與講信用的店鋪建立 穩(wěn)固長期的業(yè)務(wù)關(guān)系。 。該機(jī)構(gòu)人員為企業(yè)的常設(shè)駐外人員，每年給假期，平時(shí)不回來，貨源組織由專人負(fù)責(zé)。消費(fèi)者反應(yīng)：在購物中心內(nèi)哪些零售商是消費(fèi)者所喜愛的 ?哪些改變是消費(fèi)者所喜愛的 ? 案例：一系列的毛巾其建議的牌價(jià)為每一條 $20，零售商提供一系列的折扣百分比 30％， 10％及 5％， 為求得真 正的凈價(jià)格，乘以此系列的百分比： $20*＝ $14 $14*＝ $ $*＝ $ 凈價(jià)格為 $ 現(xiàn)金折扣（ Cash Discounts） 現(xiàn)金折扣是一項(xiàng)鼓勵(lì)措施用以說服零售商按時(shí)支付款項(xiàng)，其包含下列三種程序的組合： 10：表示可享受此一折扣百分比的時(shí)限為 10 日內(nèi)。以當(dāng)月結(jié)束日起算 (End of Month： EOM) 例：某一玩具店接獲一帳單，帳單開具時(shí)間為 6 月 5 日，金額為 $3000,而其現(xiàn)金折扣的條件為 4/10 N/30 EOM。 由上述，在 6 月 5 日前零售商若付款則可享受 2％折扣價(jià)優(yōu)待，其金額 $20xx*=$1960，必須在 6 月 25 日前支付 全額貨款。 而其計(jì)算付款日的起點(diǎn)有下列三種方式： 例：棒球手套建議的零售牌價(jià)為 $50，而零售商的交易折扣為 40％，則其進(jìn)貨成本為 $30。競爭：該零售商的競爭者為何 ?最近市場是否有所變動(dòng) ?競 爭者目前的營業(yè)表現(xiàn)如何 ?該零售商的應(yīng)對方式為何 ? ，篩選工作能力強(qiáng)、熱心產(chǎn)品推銷工作的人員擔(dān)任小區(qū)域內(nèi)的營銷員、聯(lián)銷組長，計(jì)發(fā)少 量的提成工資，訂立勞務(wù)合同，把宣傳和營銷活動(dòng)制度化、規(guī)范化。通過當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門，招聘具有當(dāng)?shù)貞艨?、有?jīng)濟(jì)擔(dān)保人、高中以上文化 程度、經(jīng)面試素質(zhì)好的人員。根據(jù)推算的數(shù)據(jù)，增減送貨量和送貨時(shí)間，及時(shí)結(jié)清賬款，且 不可采取店鋪的人要多少就送多少的方 式。 、零批店鋪銷售本企業(yè)的產(chǎn)品，實(shí)施企業(yè)名優(yōu)品牌戰(zhàn)略管理，使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。 ，延長老市場的壽命周期。這種形式適合中、 小型企業(yè)生產(chǎn)的長線耐用品的銷售過程。 。 “匯仁腎寶 ”的 營銷方法，更是別具一格，他們先是采用駐點(diǎn) 宣傳的方法，將 “匯仁腎寶 ”四個(gè)字貼滿了大街小巷、住宅區(qū)、電線 桿，費(fèi)用卻不很大；進(jìn)而直接向店鋪組織供貨，同時(shí)又影響了一批零批商、中間商回過頭來現(xiàn)款提貨、預(yù)付貨款。 店鋪組合營銷形式的實(shí)施 店鋪是流通領(lǐng)域的基本單位，是聯(lián)系商企之間關(guān)系的紐帶， 是聯(lián)系顧客的橋梁。開發(fā)商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業(yè)面積，獲得最大的利 潤來源。 按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、 C 類，用以區(qū)別不同情況下 對分類項(xiàng)目的招租。 餐飲設(shè)施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級餐廳。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 魚店等食品商店，它們面積從 50～ 200m2，并且有較好的銷售額。 如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安排百貨商店。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定， 研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個(gè)結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置，一 個(gè)基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營主體的布置必須能夠加強(qiáng)商店之間的交流。在整合中還應(yīng)該注意一些 問題。微觀經(jīng)營主體的選擇的第二個(gè)依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn) 的類型和特點(diǎn)和整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營定位。 統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營 銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。 內(nèi)部策略 (Internal Strategies) 這些事項(xiàng)是指在公司內(nèi)部或購物中心內(nèi)部所 必須準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)市場目標(biāo)的素材，有時(shí)候內(nèi)部的工作策略常常忘記加 以陳述而當(dāng)發(fā)覺時(shí)又往往太遲了，其實(shí)這一系列的準(zhǔn)備工作將為達(dá)成特定目標(biāo)立下穩(wěn)固的基礎(chǔ)，它們可能包括： 提高商家分?jǐn)偟拇黉N活動(dòng)經(jīng)費(fèi)比例。 記得，可分辨優(yōu)勢能根植于消費(fèi)者心中，因此，它可以成為真實(shí)或被感覺到的，其案例包括： 動(dòng)線便利性 。 有時(shí)購物中心經(jīng)理人過于了解他所經(jīng)營管理的購物中心，而無法客觀分析中心本身的優(yōu)劣，則以下方式可嘗 試： 顧客如何至你的購物中心 ? 新的住宅社區(qū)展開。 瓦斯、電話、電力公司資料。 電話訪談 (Telephone Surveys)－在購物中 心所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場意見調(diào)查。