【正文】 公路出口東南部。 南樓基底面積約 490 ㎡，三層局部四層，建筑面積約1420 ㎡。 55 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 二里壩小區(qū)二期 居住 ① 號 ② 號基底面積 1859 ㎡，可建住宅約 9700 ㎡ ③ 號基底面積 1068 ㎡，可建住宅約5750 ㎡ ④ 占地面積 12360 ㎡，可建住宅約16400 ㎡。 項目簡析： 項目地處泗洪縣城最西部，生活教育配套稀缺，影響片區(qū)居住價值。沿街獨立店面主要為建材和汽配，進駐率約 60％。 A A2 為三層獨立沿街店面， A3－ A8 為兩層內街店面，規(guī)劃為建材銷售區(qū)， B 區(qū)為紅利來家具廣場。 共 360 套，均為三房，面積 ㎡。 預計 7 月開盤 。 地面二層 銷售起價 1400 元均價 1500元，商鋪均價 4300 元。 結論：綜合以上四種定位分析，我司認為 “復合型商業(yè)＋建材大市場 ”是本案最為科學、合理的市場定位；具有最大的市場機會、最低的市場風險、最高的開發(fā)效益。 缺點： 泗洪作 為縣級城市，批發(fā)市場容量一般。 定位二：建材大市場 定位依據(jù)： 在泗洪商貿廣場的帶動下，汽車站商圈已經(jīng)形成以建材、家具為主導的專業(yè)零售市場，但規(guī)模未能滿足泗洪青陽全鎮(zhèn)的需求。 ④ 營銷優(yōu)勢：泗洪縣房地產(chǎn)樓盤從營銷推廣 手法上比較落后，本案通過先進的營銷推廣手法，取得市場競爭優(yōu)勢。 D、周邊配套分析 類 型 內 容 交通 泗洲大街、泰山南路，汽車總站，是公交車、出租車等公共交通車輛比較集中的區(qū)域 銀行 中國銀行，中國農業(yè)銀行，中國工商銀行 教育 幼兒園、行知中學 醫(yī)療 城西人民醫(yī)院、中心億元 酒店 中低擋酒店旅館眾多 休閑 西郊公園 購物 萬得福超市 ，泗洪商貿廣場 三、項目 SWOT 分析 A、優(yōu)勢 ① 交通優(yōu)勢：項目環(huán)繞汽車總站，臨泗洲大道、泰山路等交通干道，交通十分便利。 ② 項目南面是泗洲大街，它東起環(huán)城東路，西至寧徐公路是泗洪的主干道，是青陽鎮(zhèn)的最主要的交通道路。 B、需求預測 泗洪縣商品房需求，主要集中在青陽鎮(zhèn)，而需求來源主要有以下幾個方面： ① 拆遷戶置業(yè)需求；拆遷戶置業(yè)需求源于政府舊城改造和拆遷戶貨幣補償， 2020 年預計拆遷面積 60 萬㎡，政府貨幣補償共約 48000 萬元，按現(xiàn)青陽鎮(zhèn)商品房銷售均價 1500 元 /㎡換算可購商品房面積 32 萬㎡，鑒于拆遷戶實際購房支出將高于貨幣補償總額， 預計 2020年拆遷戶置業(yè)需求面積將介于 32萬㎡和 60萬㎡之間，預計為 3540 萬㎡。戶） 工人路拆遷后是否愿意去擬建的小商工人路煙酒食品經(jīng)營戶多數(shù)以批發(fā)為主，客戶固定，不批發(fā)客戶主要來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如果小商品市場能形成農產(chǎn)品拆遷后考慮去步行街或是泗洪商城，多數(shù)沒有進駐小商 品市場 考慮去市場，但市場人氣起來可以去零售 集中、成規(guī)模的批發(fā)市場，愿意進駐 品市場的意向 需要的物業(yè)類型 獨立店面， 1020 ㎡ 獨立店鋪， 40 ㎡左右，最好有倉庫 —— 建材類經(jīng)營戶最有意向進駐，在于汽車站商圈現(xiàn)有建材市場已經(jīng)初具規(guī)模； 若能形成規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場，日常雜貨類、農產(chǎn)品類經(jīng)營戶愿意進駐； 家電家具、煙酒食品、服裝三類比較無意向，暫不考慮進駐小商品市場。戶），扣除租金約 萬元 /（年 7 萬㎡，沿街獨立店面，內街六棟店面和商城 店面?zhèn)€體戶 411 家，攤位個體戶 91 家 經(jīng)營定位 服裝為主，包含小飾品等 600 個鋪位中主要以服裝和小商品為主，另有箱包、床上用品、古玩共五大主題 獨立店面以建材和汽配為主，內部 A 區(qū)建材市場、 B 區(qū)家具市場 經(jīng)營產(chǎn)品包含小商品雜活、 建材、家電家具、農用品、煙酒食品、服裝等 經(jīng)營情況 基本上全部有商家入駐，最內側部分店面為經(jīng)營 小商品、服裝、箱包接近 95％入駐，但轉店面較多，約有 15％，床上用品和古玩空鋪較多 整體入駐 50％，一層店鋪入駐 85％，建材入駐情況優(yōu)于家具 青陽鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)街，經(jīng)營火爆，人氣旺盛，但整體無規(guī)劃，市場總體較亂 租賃價格 入口處約 100， 主入口內側 80， 內街 2040，最低 15 元 /（㎡ 三是總價控制，客戶對原別墅產(chǎn)品認同的總價在 3040萬元之間，但如果在品質上對市場原有項目有較大突破，總價可以到 3545萬元。 工程進度 二至四層 銷售價格 銷售均價 1400 元 /平米，但按揭 折優(yōu)惠，一次性付款 折優(yōu)惠，購五套以上再優(yōu)惠三個點，首付款五萬優(yōu)惠一萬，實際銷售均價低于 1300 元 /平米。 B、小三房（ 95110 ㎡）銷售優(yōu)于大三房（ 120135 ㎡）； 小三房相對大三房，在功能基本相同的情況下，具有面積小，總價低的特點，獲得購房者特別是拆遷戶的喜愛。 B、面積需求： 住房面積需求多數(shù)為三房，小三房和大三房各占比例，二房客戶主要為老人家、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等。 F、樓盤規(guī)模： 早起開發(fā)樓盤規(guī)模多在 3 萬㎡以下，進入 2020 年以來樓盤主流規(guī)劃變大，多在 48 萬㎡，但也存在少數(shù) 10 萬㎡以上的大盤，如已開發(fā)完畢的穎都家園 21 萬㎡、陽光世紀花城 16萬㎡，正在開發(fā)的錦繡華庭 17 萬㎡、學府文苑 25 萬㎡。但該階段，房地產(chǎn)市場需求較小決定了市場規(guī)模有限。 年份 2020 年 2020 年 2020 年 拆遷面積 萬㎡ 46 萬㎡ 計劃拆遷 50萬㎡，截止 5月中旬已拆遷 36萬㎡，預計全年將超過 60 萬㎡。 “商貿區(qū) ”原地位略優(yōu)于 “新城區(qū) ”，也屬青陽鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)結合部；汽車站商圈的異軍突起，泗洪商貿中心的落成并開業(yè)，以及規(guī)劃中的小商品市場、建材市場、大型商城，該片區(qū)在政府規(guī)劃中將 向商貿區(qū)方向發(fā)展。 “一道 ”是指泗洲大道，東起環(huán)城東路，西至泗洪汽車總站，全長 公里，是青陽鎮(zhèn)交通主干道，泗洲大道兩側分布著縣政 府、步行街、泗洪商城、虹洲賓館、泗洪中學、育才中學（全縣最好的兩所中學）、汽車總站、泗洪商貿中心等，集中了泗洪縣的主要配套資源。實現(xiàn)財政收入 億元，其中地方財政收入 億元，財政支出 億元， 地方財政支出主要來源國家、地方財政支持。 泗洪房地產(chǎn)市場調研報告（全本附圖） 目 錄 前 言 ………………………………………………… 03 頁 第一篇 城市洞察 …………………………………… 04 頁 第二篇 市場分析 …………………………………… 09 頁 第三篇 項目分析 …………………………………… 20 頁 第四篇 定位建議 …………………………………… 24 頁 附件一 樓盤個案 …………………………………… 27 頁 附件二 掛牌土地 …………………………………… 31 頁 前 言 2020 年，是泗洪樓市的爆發(fā)年，也是轉折年。全社會固定資產(chǎn)投資 42 億元，同比增長 ％。 六、規(guī)劃泗洪 ——“一道四區(qū) ”、東擴北移 泗洪縣城青陽鎮(zhèn) “一道四區(qū) ”分布。 “商貿區(qū) ”區(qū)域范圍東以孫何路為界，西臨老濉河，南至團結何路，北臨濉河，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的西南面。 2020 年開始，青陽鎮(zhèn)啟動舊城改造，并從 2020 年開始進入蓬勃發(fā)展期。 B、 2000 年 2020 年； 國家房改之后及貨幣分房政策之后，泗洪房地產(chǎn)市場才開始逐步發(fā)展起來，二里壩住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等的建設，標志著泗洪房地產(chǎn)市場的正式起步。 商品房銷售面 積 萬㎡ 商品房施工面積 萬㎡ 商品房銷售額 48009 萬元 商品住宅施工面積 萬㎡ 其中 現(xiàn)房銷售額 32170 萬元 商品房竣工面積 萬㎡ 期房銷售額 15839 萬元 商品住宅竣工面積 萬㎡ 住宅銷售額 36311 萬元 商品住宅空置面積 萬㎡ 商品房銷售單價 1534 元 /㎡ 二手房銷售面積 約 9 萬㎡ 三、產(chǎn)品特征分析 A、板樓為主； 市場上在售項目基本上是純板樓設計、一梯兩戶、南北通透； B、多層建筑 為主； 市場上大部分項目是 5 層或 6 層，僅有御景天成、百星花園等在售項目有小高層； C、戶型面積； 二房 7595 ㎡、小三房 95110 ㎡、大三房 125135 ㎡、樓中樓較為少見； D、框架結構為主； 市場已經(jīng)基本完成從磚混結構向框架結構的轉變； E、建筑層高 米為主； 商業(yè)項目層高基本在 到 ，挑高 7m 產(chǎn)品按兩次面積出售。 項目名城 住宅銷售均價 商鋪銷售均價 億原新城家園 1100 元 /㎡ 6000 元 /㎡ 中正苑 1500 元 /㎡ 5000 元 /㎡ 百星花園 1450 元 /㎡ 4100 元 /㎡ 商貿區(qū)商品住宅主流價格在 1300 元 /㎡； 項目名城 住宅銷售均價 商鋪銷售均價 金色家園 1300 元 /㎡ 5000 元 /㎡ 水木清華 1300 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 五、需求特征分析 A、人口結構： 多數(shù)家庭為兩代 三口之家，少數(shù)為二人、四人，其余相對較少。一方面是因為市場主流需求戶型是三房，所以三房銷售量高于兩房，但因為三房體量大大高于兩房產(chǎn)品，占到市場總量的 70％左右，而兩房的體量僅占市場總量的 20％左右， 所以兩房的銷售率要優(yōu)于三房。設計不足為所有戶型只有一個陽臺，一般為客廳陽臺，沒有生活陽臺。 二是面積合理，別墅產(chǎn)品本身單價高，因此一定要控制面積，單套面積應當控制在 180200 ㎡之間，少數(shù)可以突破 2